世方规范化系列21价格表制订方法.doc

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1、专业市场商铺价格表制订方法（仅供内部，不得外传） 世方规范化系列之二十一 深圳市世方市场营销策划有限公司 专业市场商铺价格表制订方法（讨论稿） 价格表的制订，是一个将我们的销售目标和销售均价最终落地实施的过程，需要 价格表制作人员具有清晰的思路和细致入微的工作态度。一份好的价格表，可以从销 售的进度、铺位的均衡消化、客户的购买满意度等方面得到充分体现。本价格表制订 方法，综合了世方公司10多年的商铺价格表制作经验，同时也参考其他同行业公司 相关资料，供项目组在价格表制订实践中参照实施。 一、价格表均价确定的原

2、理 销售总额折前综合折扣 价格表实收均价= 总建筑面积 均价折前单铺面积综合折扣= 总建筑面积 均价（折前）单铺面积综合折扣= 总建筑面积=均价（折前）综合折扣 均价（折前）=实收均价/综合折扣 说明： 1、总建筑面积： 对于街区商铺，总建筑面积则是整个项目总可售的建筑面积总和； 对于分层的大卖场商铺，总建筑面积指得是单个楼层的总可售建筑面积； 2、综合折扣的计算方法 综合折扣=1×付款方式折扣×VIP卡折扣×委托经营返回折扣×其他优惠折扣 注意：日进斗金、交一万抵两万等认筹期间的现金优惠活动，不通过综合折扣

3、计算， 而是在最后计算总价中直接加上相应的优惠金额。 第1页共10页 世方专业市场以专业成就市场 二、价格表制订的原则 1、项目总价不变原则 实现项目销售总价，是我们制订价格表的目的，在具体进行价格表制订及微调铺 位的价格当中，都必须要保证项目总价不能偏低预设值。高或者低于设定的项目总销 售值，都不行（控制在误差1%以内）。具体的控制办法是：在EXCEL表当中，利用求 和公式和函数，将项目总价（或者楼层总价）实时计算出来，显示在一个固定单元格 当中，以供调整铺位价格时随时参考。 保证红色横线 上的数字与红 色

4、框内数字大 致相对 2、各区域的价格表均价不变原则 在按照价格分区分别设置价格后，在调整具体单个铺位的价格时，要分区进行操 作，并保证该价格分区的区域均价不变，如果区域均价发生变化，则会导致价格分区 失去标准和意义，也会导致该楼层销售总值难以调平。 保证红色框内数字与 区域均价大致相等 第2页共10页 专业市场商铺价格表制订方法（仅供内部，不得外传） 3、合理的价差原则 合理的价差，包括两个方面的内容：一方面是保证各个价格分区的价差设置合理， 将好区域的铺位与差区域的铺位价格要适度拉开，否则差区域的铺位难以大

5、幅下调， 消化会很慢；另一方面是一个价格分区内部，不同位置的铺位，比如端头铺，主通道 铺，与内部铺位要设置合理价差，否则内部铺位销售进度受限。另外就是异型铺位、 超大铺位、包柱子铺位等具体铺位的价格调整。一般情况下，我们按照如下标准来设 立价格分区和铺位价格调整： 1）两个普通价格区间之间，一般设置的价差为10%～15% 2）外街铺一般为一层均价的1.25～1.3倍，当街铺数量少，而且临市政主干道时，最 高可达50%； 3）同一个价格区间内，具体位置商铺调整一般按照下表来进行 铺位实际位置及形状价格浮动比例

6、端头位（两条通道交汇处）10% 长通道的中间位-5% 10% 电梯口、扶梯口临近铺位 -5% 三角形、梯形、弧线等异型铺位 超大铺位-10～-20% -5% 包含有柱子的铺位 三、价格表制订的步骤与方法 步骤一：计算各个楼层的价格表均价； 根据与发展商协商，确定项目的实收均价，再计算综合折扣，通过第一部分的公 式来确定项目价格表均价。 举例： 广东某项目，一层总面积为2万平方米，1000个铺位，经过甲乙双方协商后，最终 第3页共10页 世方专业市场以专业成就市场 确定项目的一层实收均价为15000元/平方米。

7、 而项目一次性付款折扣为96折，按揭99折，VIP认筹客户当天购铺成功有额外1个 点优惠，三年一次性包租24%。项目综合折扣可如下计算： 付款方式综合折扣=60%X0.99+40%X0.96=0.978（假设60%的客户为按揭） 项目综合折扣=1X0.978X0.99X0.76=0.736 则该项目一层的价格表均价为：15000/0.736=20380元/平方米 步骤二：带铺位编号与面积的EXCEL表的准备 根据房管局或者相关测绘大队出具的测绘报告，安排策划人员将铺位编号及对于 的套内面积，建筑面积输入到EX

8、CEL表格当中，一般一个楼层一个表格或者一个独立 片区为一个表格，表格的格式及表头等可以参照下表： 步骤三：打印项目各楼层图纸，并在纸上初步划定价格分区 价格分区的划定依据主要是依靠策划人对未来各个区域客流量到达的难易程度、 预计客流量的密集度来进行划分。客流最容易到达的区域或预计客流密集的最高的区 域，就是高价格区域。预计客流量相似的区域，就可以划分为同一价格区间。 1、价格区间的划定原则： 1）