海口外滩中心太原推广方案.doc

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1、外滩中心太原推广简案-13-前言山西省在全国经济发展中具有重要的地位和作用。作为能源大省，随着人们收入水平的不断提高，人们开始关注提高自己的生活质量，一部分经济允许的人群开始选择“季节性移民”或“养老性移民”。海口市作为全国乃至全世界知名的旅游城市，气候条件宜人，环境优美，成为很多人梦想的宜居地。市场就是需求与供给，但是如何能使经济条件允许在异地购房的客群产生异地购房欲望，使有异地购房意向的客群选择海口市，选择本案将是我们在今后推广工作中考虑的重点。-13-一、项目销售目的总体来说，目前的山西省异地商品房市场已经不

2、是几个项目来分客户了，而是北京、上海、山东、海南等区域众多的项目在激烈的抢客户，因此，解决项目的包装和推广，如何让项目在目标客群所能接触媒介范围内更清楚了解本案，迅速的打开市场对于项目的成功推广和销售至关重要，我们的策划方案实施的重点也将放在如何低成本、高效率地取得销售的成功。二、项目销售目标1、结合企划策略，使本项目成为山西房地产市场首家“海南岛最具生活品质”的明星楼盘；2、通过本项目的成功销售，使开发商品牌发挥更好的效应。基于以上综合考虑，我们建议在项目包装等各项工作配合到位的情况下，以销售量和项目品质两个标准

3、确定“外滩中心”的销售目标：标准销售目标从项目的开盘到完成整体销售任务的阶段指标项目品质标准销售目标建立多种营销推广渠道，多种媒体组合；树立项目良好的市场形象和项目的品牌；-13-一、项目销售策略A、销售策略：1、山西省太原销售部所处位置分析：太原市最佳位置：太原市国贸大厦（市中心府西街CBD商业中心，内部配套完善，异地销售楼盘集中、楼市气愤浓厚。2、销售分期控制：2.1、销售目标：按销售进场时间为准，计划配合全国各地销售达到销售指标。2.2、分期策略：结合本项目的实际情况，建议推广周期采用分阶段强销突破：蓄式——

4、强销——蓄式——强销……蓄式阶段进行客户积累，不进行直接销售； 强销阶段公开发售，收敛意向客户；强势过后，再作蓄式积累，进而  再次强势推销，周期性进行蓄式推广销售，尤其是正式开盘前，进行业内强势炒作，预热开盘期，为项目正式推出后做足铺垫。2.3、销售控制：可根据开盘后销售的实际情况，针对于本项目的产品策略、价格策略、销售方式、推广策略进行调整。B、销售工具（1）售楼处：     -13-售楼处的装修风格和品质感是客户接触本案的第一印象，同时也是产品品质的直接表现，因此，现在的房地产市场对销售现场的包装越来越重视。

5、建议开发商在销售现场的包装上应尽可能的做到品质感和高尚生活所追求的自然氛围。（2）项目现场：意向客户到海口现场看房时，现场销售管理及包装形象（包括销售现场和工地现场）可以体现开发商实力和品牌形象，同时也是提升客户购买信心的有效途径。建议海口接待现场专人负责，并密切保持与山西代理销售的联系和沟通。（3）沙盘模型：由于本项目规模相对较大，因此项目沙盘模型的展示对销售起着重要的作用。在项目异地销售之时，沙盘模型充当相当重要的角色。（4）宣传资料、楼书：销售资料的制作：楼书、DM、平面图、效果图、销售展板等。（5）其它：建

6、议贵公司对现场售楼处与山西接待中心往返的交通工具或费用进行安排。-13-C、促销策略A、运用价格策略进行销售控制，建议根据推广周期进行“预告性价格”策略，通过预告期价格走势，促进蓄势期内的客户在销售期内成交；B、根据各销售周期，合理运用礼品促销等物质刺激，促进目标群，短期内成交；四、方案的实施1、方案实施的要点：（1）“外滩中心”营销的实施过程中，项目的几个主要差异化优势特点在市场中如何去表现，将是贯穿整个开发销售过程的主要策划思路，围绕这一思路有以下几点需要遵循：①较为明确的目标针对性；②整体风格的稳定性和统一性

7、；③广告宣传的系列性；④推广过程的阶段性。（2）在营销方案中，做好阶段性销控工作是保证营销进度得以顺利实现的重要因素，特别是项目开盘时销售的进度将影响后期整体的开发销售进程，因此，在开始销售阶段如何进行推广宣传尤为重要。-13-方案的实施我们建议将整体营销方案分为六个阶段：第一阶段为准备期：2009年02月20日——2009年03月10日第二阶段为内认期：2009年03月10日——2009年03月27日第三阶段为开售期：2009年03月28日第四阶段为热销期：从2009年3月28日开始具体阶段营销方案如下：第一阶段

8、为准备期：阶段工作目的：充分理解分析目标客群的区域、媒体、购房心理和所面临的市场机遇，制定出之有效的整体推广营销方案，为项目尽快销售做好各项准备工作。主要工作内容：此阶段的工作主要集中在项目培训与认购推广，例如：售楼处现场选址设计；制作销售所需楼书等宣传资料；确定开售的广告推广计划并初步设计；项目形象的初步展示；建立整体销售体系等。销售控制：在准备期，新的楼