商业地产策划全案流程架构.docx

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1、商业地产策划全案流程商业物业投资遵循的五大黄金法则：A、选择行业集中的特色区域B、旅游商业应注意新兴景点附近的新生商圈C、休闲类商业应注意在人流集散地和休闲生活场所D、注重适当的地域与行业特征E、尽量开发专业化商业物业一、市场分析：（依据市场调查数据）A、宏观分析：对经济与发展形势分析对房地产市场发展态势分析对房地产政策法规和政府规划措施等B、微观分析：对项目周边居民的调查分析对竞争对手的调查分析等1、商业环境分析2、竞争环境分析3、消费者环境分析4、产品潜力分析二、市场定位策略：（依据项目可行性分析）A、项目选址：区位分析、基地现状分析B、项目总体规划（使用率、通透性等）C、建筑功能D、

2、项目投收益分析E、项目敏感性分析F、项目投资价值分析三、商业定位策略：（包括VI视觉识别系统的设计、制作）A、目标市场定位：1、区域定位2、客户群定位3、超级消费群定位B、商场功能定位：1、购物功能定位2、休闲功能定位3、娱乐功能定位4、服务功能定位C、商场特色定位：1、大众化定位2、特色化定位D、经营方式定位：按实际情况，可采用自营招租，委托经营管理三种方式经营方式定位要点：1、投资资金回收预测2、项目收益效果预测3、经济走势分析4、风险比较分析5、统一管理E、商场业态定位：1、综合商场2、主题商场3、超级市场4、百货与超市结合5、连锁专卖6、街铺考虑要点：产业结构、消费群结构、需求动向

3、等。F、商场规模定位：1、商品品种对商场规模的制约2、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（顾客对商场单店营业面积最大承受力在2.5万㎡左右）3、商圈购买力对商场规模的制约购买力决定规模公式：规模＝（商圈购买力－圈内竞争分流购买力）/商场单位面积保本销售额a、商场购买力取决于商圈内人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次经营能力、经营范围等方面差异程度有关。b、商场单位面积的保本销售额与其成本和经营毛利率有关。G、商场形象定位：1、通过商场建筑观来表现2、通过顾客对卖场购物气氛表现

4、3、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现商场定位方法：1、采用错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素，错位交叉论证，寻求定位支互斥点。2、结合商场项目动作不同阶段，定位侧重点随之而变。3、超级分析定位，要从客户角度进行消费者分析定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。4、动态这定位，定位根据商场动态运作适时调整，灌于动态理念。1、商场形象定位2、产品综合成本及投资回报分析3、商场设计建议4、商业物业管理体系四、业种组合规划策略：法则一：规划最佳使用率商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，

5、为商铺最佳状态。法则二、打造进深与门面的黄金分割点商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。经500多个案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为2：1，高于3：1，商铺价值随之降低。法则三、突显商场空间商铺是商场内部的主要部分，如何商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。法则四、人流消费习惯商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。法则五、强调第三功能辅助现代人已从目的购物的消费向随意购物转变，商场在规划时必须兼顾休

6、闲、娱乐甚至健康运动功能。法则六、适度规模根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时，路程指数为大于7500米。商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。某商场楼层业种图例：六层主题乐园、娱乐中心五层主题乐园、美食广场及特式餐厅四层百货公司、婴童服饰、玩具专门店及家居、电讯中心三层百货公司及潮流便服二层百货公司及潮流便服底层餐饮店、潮流便服、便利商场及步行街地下超级市场、运动用品、时尚特区及徐家汇地铁站五、商业定价策略：（完善的价格构成体系）商场最佳定价三大法则：法则一：纵向定价波动大1、商场的负一层与一层的租金相差2—3倍。到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者

7、的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2—3倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1铺售价为45729元/㎡，同样区位的一层为10256/㎡。2、一层、二层价格相差2—5倍。一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可最大限度地满足他们。3、二、三楼的租金要相差1.5倍左右。按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，