武汉葛店项目前期策划.ppt

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1、华商国力葛店LOFT项目定位及营销策略提案正兴万方介绍正兴万方介绍正兴万方介绍正兴万方部分案例：武汉城开集团香江新村小区、东亭小区项目、紫藤花园、紫竹花园项目、武汉恒达房地产盘龙湾一期天泽置业集团桂子花园项目、浙江省宁波市华庭公寓项目、湖北省红安县颐和佳园项目(15万方）湖北省蕲春县李时珍医药港一期住宅商铺全程代理。（120万方）英山县的王牌楼盘莲花小区（20万方）英山商业步行街（6万方）金地熙园项目（15万方）。正兴万方介绍正兴万方部分案例：洪湖市新滩武汉新技术开发区新城尚都项目（18万方）武汉新兴集团应城建材工

2、业园项目（35万方）外部分析（市场调研）内部分析（项目分析）SWOT分析客群定位推广策略产品策略案名建议分析思路外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞

3、品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（主要竞品市场调研）外部分析（整体小结）在现阶段，在售楼盘在葛店区域内有36个，有些低于2万方的小盘及部分未开盘项目没有计入竞品调研，而

4、且所有竞品楼盘几乎都是现盘，从40平米到180平米各种户型齐备，几乎都是在打城铁交通及葛店开发区大光谷升值概念牌，价格竞争已经白热化到2000级别的情况下各项目年去化率均低于20%。我们必须有相当独特的营销思路才能获得突破，杀出一条血路。否则就会沦为葛店40个无差别楼盘中的一员，失去把握销售态势的主动权。内部分析（项目分析）本项目地块位于湖北省鄂州市葛店开发区，高新大道与建设大道交叉口西北侧。地块周边公路和铁路系统发达，公路系统有东西向的316国道、武鄂高速、武黄高速、高新大道，南北向的创业大道、建设大道，经高新大

5、道至光谷高新区仅15分钟左右车程。通过对武汉、鄂州、葛店三地的产业发展规划及现状的解读和研究，本项目总体定位为：以生物医药、电子信息、新能源新材料等产业厂房为主，辅以部分研发与配套服务设施。从本项目的地段看，在靠近高新大道并接近规划中的城铁站这点上还是具有一定优势的。内部分析（项目分析）在本周二我们安排了4名公司员工到光谷步行街的星巴克进行随机问卷调查，问卷调查结果反映如下：58%客户不知道挑高公寓，42%的客户知道挑高公寓（LOFT）。主要是针对挑高的概念不熟悉，需在推广上加以引导。（如层高5.4，买一层送一层等

6、）78%的客户不考虑葛店置业，认为葛店太远离光谷核心区，光谷东概念还不成熟，且交通很不便利。22%的客户认为可以考虑，因为他们接受到葛店即将开通城铁的信息和交通即将改善的可能性。（交通情况我们一定需要考虑如何在推广时进行引导和消化）20—30岁之间的客户，会考虑购买或推荐的占43%，不考虑的占14%，不确定的占43%。相对来说，对挑高公寓的接受度比较高。30—40岁之间的客户，不考虑的占28%，不确定的占35%，不考虑购买的比例多，对公寓产品的接受度比较差，抗性较大。相对来说，还是年轻人较容易接受此类创新产品。内部

7、分析（项目分析）客户考虑购买LOFT的目的以自住为主，占63%；投资的仅占8%（40岁以上占7%）；自住兼投资的占16%。可见，目前市场来看，自住仍是主要置业目的，哪怕是具有投资价值的公寓产品。在告知客户挑高公寓40年商业产权，首付5成后，能接受的客户占29%，不能接受的客户占26%，不确定的客户占45%，后期的工作是如何对这近半的不确定客户进行引导。对于40年产权的劣势既然改变不了，后期应该加以引导和规避（如突出不占房票、其他产品优势填补、价格优势、商业用途等等、）SWOT分析S性价比高于平层住宅，买一层、送一层

8、，总价低；功能舒适性高于单层公寓；符合年轻人的购买心理，流动性、开发性、透明性、艺术性；总体区位发展潜力巨大，依托住宅产品的规模及配套优势W对于居住目的客群来说，不通燃气；水电收费按照商业标准；40年产权，比住宅少30年；总体区位发展潜力巨大，依托住宅产品的规模及配套优势；区域发展潜力巨大，现阶段投资氛围较差；O市场产品稀缺；40年产权的两面性（不占房票，针