农村集体土地权利流转完善探究

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1、农村集体土地权利流转完善探究　　摘要：文章分析了农村集体土地权利流转存在的主要缺陷，提出农村集体土地权利流转的完善建议。关键词：农村集体土地；权利流转；土地承包经营权中文图书分类号：F123文献标识码：A随着社会经济的发展，“三农”问题成为急需要解决的问题，而农村土地问题则是其中的重要内容。本文就如何在维护农民的合法权益，促进土地的规模经营，提高土地的产出效益，注意土地的不可再生性和农村土地环境保护的前提下，探讨建立和完善农村集体土地流转制度，进而积极稳妥地推进农村集体土地的流转。1农村集体土地权利流转的缺陷1.1农村

2、土地承包权流转的限制1.1.1主体的限制目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部。《土地承包法》489条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”可见，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种对受让主体身份的限制造成了土地权利流转的封闭性，从而使土地权利的流转无法按照市场方式自由转让，对土地资源的合理配置制造了障碍。1.1.2条件的限制

3、当前农村土地承包经营权转让的一个前提条件是其转让必须经发包人同意。有学者将此归纳为“债权的流转方式”。首先，这与土地权利流转的物权性质不符。这种土地流转权是农户依法享有的权利。其次，这是对农民土地权利流转最终决定权的剥夺。导致作为真正权利人却对自己的权利没有决定性发言权的后果。1.2.3方式的限制《土地承包法》只规定四荒土地承包经营权的抵押，对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。在经济较发达的地区，二、三产业发展较快，农民收入呈多元化，土地已经不再是农民生存发展的唯一依赖。对他们而言，土地更是一种具有流动性和担保

4、价值的财产性资源，迫切需要挖掘土地的多元化利用途径，实现土地价值的最大化。在比较贫困的地区，农地和宅基地使用权无疑是农民掌握的比较有价值的财产。在宅基地不允许抵押的情况下，再限制农民承包经营权抵押，将导致农民因融资困难而无法实现对农业的投资，影响农业发展。1.2农村建设用地使用权流转的限制1.2.1建设用地使用权流转性不强9现行《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《物权法》第43条也规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，

5、不得违反法律规定的。”农村建设用地使用权均不能直接地转让或出租，该类土地的流转只有一条路可走，那就是必须先行征收转让为国有土地后方可在市场上流通。所以，法律不仅限制土地在不同权利人之间进行流转，也限制农用土地向非农用土地进行用途的转变。1.2.2“公共利益”范围不确定9国家为了公共利益的需要可以征收农村建设用地，但是我国现行的立法体制对“公共利益”的解释是概括性规定，容易导致征收权的滥用。作为土地流转的形式，通过土地征收，不仅使集体土地的使用权发生移转，而且土地也由集体所有移转为国家所有。因此，土地征收是国家借助公权力

6、强制取得集体土地所有权的一种手段和方式,而非平等基础上的交易程序。因此，社会公共利益的需要，不仅是土地征收的目的，而且构成其合理性和正当性的基础和判断标准。《宪法》虽然赋予政府征收土地的权力，但是没有对何谓公共利益予以界定，对该权力的行使也未明确规定其范围、方式、界限和程序。《土地管理法》、《物权法》也均未能对公共利益进行明确界定，加之国家垄断土地的一级市场，禁止集体建设用地直接入市，其结果是，实践中大量的商业用途披着公共利益的外衣进行土地掠夺，政府土地征收权力的滥用不仅成为可能，而且成为普遍的现实。1.3宅基地使用权

7、流转的限制1.3.1农民宅基地使用权来源复杂，确权依据不足农民宅基地使用权的取得除了申请外，还有房屋交易、遗产继承、结婚、接受赠与和分家析产等多种形式。由于历史的原因，大量农民宅基地的取得缺乏直接的法律凭证，给确权带来一定困难。1.3.2宅基地超标严重，一户多宅和房屋空置现象突出由于农民宅基地使用权的管理监督未到位，使得现有宅基地未批先建，少批多建以及一户多宅、房屋空置现象普遍。村内的废弃地、闲置地多。1.3.3土地利用率低长期以来的宅基地无偿使用，使建房户不但想多占地，而且要占好地，于是纷纷向外扩张。一是“线性”扩张

8、，农民建新房沿公路延伸。二是“块状”扩张。新建住宅不断向村庄外扩展，村庄四周新楼林立，村庄内部破破烂烂。1.3.4村镇规划、管理滞后一些地方盲目建设新区，由于政府缺乏对农民建房用地的具体政策或措施，新区规模得不到控制，许多农民涌人新区建房。政府没有把旧村改造列人规划。92农村集体土地权利流转的完善2.1完善农村土地承包经营权流转制