某公寓营销策划方案ppt课件.ppt

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1、正创·鸣香苑公寓营销策划案合富辉煌房地产（安徽）本案所研究重点：如何确定目标客群？如何确定公寓推广名称和主题形象？如何确定储客策略？如何销售？目标市场分析目标客群定位项目分析推广策略主题形象定位认筹策略营销策略市场供应目前，合肥市小户型公寓供应总量约7100套，合37.7万m2；主要供应区域在合肥东区（新站）和南区（包河）。2006年合肥住宅市场供应面积近700万平方米，其中小户型供应只有37.7万平方米，占总供应量的5.4%合肥东区和南区是小户型产品的主要供应区域，占据了小户型70%的供应量。精装修和挑高公寓是06年增加最多的小户性。西区

2、和北区的小户型多由大型楼盘供应，是制造产品差异化竞争的必然选择，也是各案迅速抢占市场的策略。数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部分布特征小户型公寓产品多分布在东区和东南区，其中新站区域最为集中，西区、北区以及市中心区域小户型产品较少。旺城国际星海都市公馆水晶城上城国际元一名城金龙公寓天骄国际金色地带圣大国际天龙现代城城市之光香格里拉三期苹果公寓铂金时代国贸公寓金地BOX城市华庭创景花园众力同城安高城市天地新华学府星座大溪地拓基城市广场一里洋房名邦锦绣年华月半湾都市青年公寓光大国际广场数据整理：合富辉煌

3、房地产（安徽）市场部产品特征合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。从类型看，除了普通的平层公寓外，精装修公寓在市场中的份额最大，其次是挑高公寓。这是合肥小户型中两种主要的产品形式。从主力面积看，各楼盘的小户型面积多集中在50-60平方米之间。数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部面积配比合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。40-60平方米的公寓是合肥小户型供应的主力，占70%的比例。

4、40平方米以下和70平方米以上的小户型公寓比例很小，特别是30平方米以下的小户型是市场空白。精装修公寓面积集中在30-50平方米；挑高公寓面积集中在60平方米以上。数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部价格特征目前，合肥市一手住宅销售均价3193元/平方米，而小户型公寓的销售均价约为3750元/平方米，价格高出约560元/平方米。南区西区北区东区从区域分布看，南区和西区的小户型价格相对较高；从产品看，挑高和精装修公寓价格比普通公寓要高。数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽

5、）市场部消化特征目前，合肥一手住宅销售率约67%，小户型公寓销售率为63%；二者的销售率基本持平，小户型的快销特征并未显现。个盘中的小户型公寓的销售率明显好于整体销售率,销售率靠前楼盘在产品定位和营销推广方面都是非常出色的。数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部市场预测政策：按照“十一五”规划，合肥市未来高档商品房供应减少，中小户型供应将大量增加。按照“十一五”计划，合肥市住房建设规划正式启动，从07年起，全市每年新增供应商品住宅550万M2，其中76.5%是90M2以下的小套住宅。即每年至少有421万

6、平方米的小于90平米小户型投放市场。未来小户型销售阻力增加。数据来源：合肥市规划局市场预测土地：在2004年后的土地交易中，存在多幅用地面积在20亩以下的小型商住类地块,这类地块适合开发小户型。04-06年,合肥市共出让45块小型土地，合计473.54亩。以庐阳区和包河区最多。在这些小型地块中，住宅用地占了1/3，其次是商住类，纯办公和商业类很少，这些地块未来仍以住宅供应为主，且开发小户型的可能性较大。近期市场中，庐阳区和包河区的小户型供应会逐渐增加。数据来源：合肥市国土资源局数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部竞争市场楼盘普通小户型：拓

7、基城市广场挑高小户型：名邦锦绣年华、金地国际城装修小户型：U-town金色地带、新华学府星座拓基城市广场拓基城市广场拓基城市广场位于蜀山区长江西路与科学大道交汇处，其借助品牌优势和自身资源，成功引进了合家福超市和鼓楼商厦，为该项目提供了优越的生活配套，并在此基础上带动了周边区域商业氛围的改良，形成了新的区域型商业圈。成功原因：品牌优势主推小户型：51-62平米；户型设计较合理，个别房型有暗卫；销售策略：销售均价3700元/平米；首付1.8万元起；低总价迅速引爆市场，小户型短时间售罄；名邦锦绣年华名邦锦绣年华位于经济技术开发区锦绣社区，定位为

8、运动型；并以七、八十年代出生的中青年定位为主要客源。项目成功亮相于2005年房展会，2400元/平米的低价格迅速吸引消费者眼球。成功原因：低价策略主推小户型：50-60平米（5.