最新商业物业(1)课件ppt.ppt

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1、商业物业管理(1)目录1、商业物业含义及类型2、商业物业的管理特点3、商业物业前期导入4、客户服务管理5、装修服务管理6、商铺设施、设备维保服务管理7、商铺建筑物的养护与维护管理8、安全服务管理9、保洁服务管理10、保险管理11、撤铺管理前言物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。“物业”一词是由英语property引译而来，其含义有“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等是一个较为广义的范畴。随着我国对外改革开放，市场化的不断深入，物业管理作为市场经济的产物，面临改革带来的充满生机的庞大市场，中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十多年的发展，已经在深

2、圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。伴随着我国经济的飞速发展，集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起，与此同时，综合商业楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。以下就商业物业管理问题来谈一谈。商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安

3、全管理应特别慎重。顾客流量大要物业管理服务面向业主和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业管理服务的根本原则服务要求高出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。管理点分散2.0商业物业的管理特点顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产

4、生不良的心理影响。营业时间性强来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。车辆管理难度大2.0商业物业的管理特点3.0商业物业管理前期介入3.1项目设计阶段3.7商户装修管理3.6主力店物业服务3.3商业物业管理准备阶段3.4物业管理市场调研工作3.5物业管理成本测算3.2项目施工阶段3.1项目设计阶段3.1.1根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。`3.1.2从

5、商场日常经营需要出发提出合理建议`商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。3.2.1物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题3.2项目施工阶段3.2.2必须利用管理公司的专业能力实现长效管理3.2.3在商业部分内装施工阶段关注内容3.2.4在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求3.3

6、商业物业管理准备阶段提前策划管理方案建立完善实用的服务系统和服务网络收集和掌握第一手资料3.4.1主要调研内容可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。3.4.2法规及政策调研了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。3.4.3编制物业服务市场调查报告1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；3)物业管理支持

7、资源的调查分析;4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析;3.4物业管理市场调研工作构成3.5.1商业物业管理成本的主要由以下方面构成1)人工费用2)环境卫生费3)治安防范成本4)绿化养护成本5)公共设施设备维保费6)公共能耗费用7)管理费用8)保险费。9)不可预见费。10)管理酬金。11)税金3.5.2由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业