2017年某海综合保税区基础设施和公共服务设施工程项目物有所值评价报告

《2017年某海综合保税区基础设施和公共服务设施工程项目物有所值评价报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

目录第一章项目概况1一、项目基本情况1二、项目运作模式4三、回报机制6四、风险分配基本框架7五、项目产出说明及绩效考核办法7（一）项目产出说明8（二）绩效考核标准14第二章物有所值评价原则及方法21第三章物有所值定性评价22一、物有所值定性评价指标分析22（一）基本指标22（二）补充指标25（三）权重分配说明26二、物有所值定性评价结论27（一）基本指标评价结论27（二）补充指标评价结论29第四章物有所值定量评价31一、PSC构成31二、PPP值构成33三、物有所值量值（VFM）的分析结论34第五章物有所值评价总结论37 第一章项目概况一、项目基本情况（一）项目名称某某综合保税区基础设施和公共服务设施PPP项目（二）项目类型和所属行业本项目为“新建＋存量”项目，所属一级行业为城镇综合开发，二级行业为园区开发。（三）实施机构与出资代表实施机构：某某综合保税区筹建处；出资代表：某某综合保税区新兴发展有限公司。（四）项目联系人联系人：于志刚联系方式：13963159366（五）项目建设规模和内容1、保税功能区（1）封关区域工程①新兴发展中转库（原监管仓库）存量工程。总用地面积11402平方米，建设用地面积8478平方米，总建筑面积5975平方米，绿化面积850平方米。②新兴科技大厦存量工程。总用地面积40848平方米，建设用地面积24978平方米，总建筑面积21245平方米，主要建设A楼、B楼、C楼，绿化面积7493平方米。③A5-A9号保税车间（原中韩自贸区高端产业示范区厂房）总用地面积52830平方米，建设用地面积50016平方米，总建筑面积51818平方米，主要建设钢筋混凝土厂房A5、A6，钢结构厂房34 A7、A8、A9，绿化面积7905平方米。④A2、A4号保税车间（原中韩自贸区高端产业示范区厂房）用地面积31631平方米，总建筑面积58664平方米，主要建设钢筋混凝土厂房A2、A4，绿化面积5785平方米。⑤新兴仓库（B3、B4号）（原中韩自贸区高端产业示范区仓库）用地面积52313平方米，总建筑面积32504平方米，主要建设钢结构仓库B3、B4，绿化面积6863平方米。⑥新兴仓库（B5-B7号）（原中韩自贸区高端产业示范区仓库）建设用地面积83351平方米，总建筑面积66511平方米，建设钢结构仓库B5、B6、B7，绿化面积14962平方米。⑦查验场地存量工程，总用地面积67245平方米。⑧防护绿地及围网存量工程，总用地面积33158平方米，围网5170米。（2）中韩商品集散中心①服务中心（1#创新中心及2#培训中心）（原园区配套服务中心）用地面积19561平方米，总建筑面积36646平方米，其中服务中心（1#创新中心）地上建筑面积14073平方米，地下建筑面积3188平方米；服务中心（2#培训中心）地上建筑面积14420平方米，地下建筑面积4965平方米。②白领公寓（原人才公寓）白领公寓（原人才公寓）建筑面积28569平方米，绿化面积9914平方米。③非保税物流中心（B2-B5号仓库）（原贸易物流服务中心、跨境电商产业中心、中韩创业中心）34 用地面积90289平方米，总建筑面积52239平方米，布置B2、B3、B4、B5号仓库，绿化面积9279平方米。④新材料产业园（1、2、5、6、9、10号车间）（原中韩文化体验中心）用地面积26138平方米，总建筑面积26187平方米，绿化面积2614平方米。⑤国际文化展示交流中心（原进口商品会展中心）总用地面积37946平方米，总建筑面积39294平方米，绿化面积9487平方米。（3）基础设施配套工程（大水泊镇南部片区基础设施建设项目）①道路出口关卡2座（存量工程）。②修建道路22499米（其中存量工程10858米）③管网敷设。雨水管线29377米（其中存量工程15082米），污水管线13500米（其中存量工程6512米），给水管线16191米，强电布线18703平方米，信息化系统1项（存量工程）。④绿化工程188234平方米（其中存量工程约90255平方米）。⑤路灯安装414基（其中存量工程341基）。2、生活服务区（1）公租安置房①蓝领公寓（1-3号）（原公租安置房）用地面积39222平方米，总建筑面积36093平方米，布置居住、商业、仓库等多种功能，绿化面积9806平方米。备注：以上规模和内容来源于实施机构提供的项目可行性研究报34 告，项目占地具体以批复的土地规模为准，建设内容具体以审批备案的施工图设计文件为准。（六）项目投资和资金筹措1、项目总投资情况根据估算，某某综合保税区基础设施及公共服务设施工程总投资213625万元，其中：建安工程费用156021万元，占总投资比例73.04%；设备费8070万元，占总投资比例3.78%；工程建设其他费用34545万元，占总投资比例16.17%；预备费用5959万元，占总投资比例2.79%；建设期利息9030万元，占总投资比例4.23%。项目含存量工程，包括某某新兴科技大厦、新兴发展中转库（原监管仓库）、查验场地、防护绿地及围网、道路出口关卡、道路、雨水管线、污水管线、信息化系统、绿化工程、路灯等。该部分政府方已发生费用约35944万元，包括：土地费约13214万元；项目建筑施工、基础设施建设已发生约21359万元；设计、勘察、测量、规划费用1371万元。该部分费用待项目公司成立后转让至项目公司，具体转让金额以审计值为准。2、资金筹措本项目总投资约213625万元，其中项目资本金比例不低于项目总投资的25%，约53406万元，剩余资金通过股东借款、银行贷款、基金融资等方式筹措，由项目公司自主完成融资。二、项目运作模式（一）项目运作结构本项目采用TOT（转让—运营—移交）+BOT（建设—运营—移交）运作方式。34 某某市文登区人民政府授权某某综合保税区筹建处作为实施机构与社会资本签订《PPP项目合同》，授权某某综合保税区新兴发展有限公司作为政府出资人代表与中选社会资本共同成立项目公司（SPV）。（1）合作期内：①存量工程具体的操作模式：采用TOT（转让—运营—移交）运作方式，由项目公司负责按照竣工审计值或资产评估值向实施机构支付本项目运营权对价。②新建工程具体的操作模式：采用BOT（建设—运营—移交）运作方式，项目公司负责新建工程的建设和办理建设过程中各项手续并承担相应费用。（2）合作期内项目公司负责本项目的投融资、建设、运营维护工作。项目建成后，项目公司负责本项目约定范围内业务的运营。（3）合作期满后，项目公司将合同约定的项目资产及权益无偿移交给实施机构或政府方指定机构。移交的资产、设施、设备应保证其功能正常使用、无任何债务负担、达到双方约定的全部交付标准。（4）政府方负责协调各部门配合项目建设过程中的各项手续办理，承担项目的设计、监管、绩效考核、费用的拨付、相关优惠政策的落实等工作，并按照国家、地方相关政策为项目公司争取相应的税费优惠。本项目各参与单位应严格按照国家及地方各项相关法律、法规推进项目工作。如因实际情况变动导致与法律、政策相抵，可对项目的运作模式进行调整。（二）项目合作期限项目的总合作期为15年，由建设期和运营期组成。项目总建设期暂定为3年，运营期固定为12年。建设期是指从《PPP项目合同》生效之日起至该期工程竣工验收34 合格日止。各期工程的运营期是指该期工程整体竣工验收合格次日起算12年。新建工程：项目成熟一个、开工一个、验收一个，项目建设以年度作为分期标准，按年进行分期验收后即进入该期工程的运营期。存量工程：待竣工验收完成，由政府方将存量工程的运营权转让给项目公司，待项目整体建设完成，验收合格后进入运营期。项目整体竣工验收合格后，存量工程、新建工程均交由项目公司负责运营维护工作。若项目公司选择将部分运营维护业务委托给第三方，则原运营机构在同等条件下具有运营合作优先权。（三）项目公司股权情况政府出资人代表与中选社会资本共同成立项目公司（SPV）。本项目建设工程总投资估算为213625万元，其中项目资本金为53406万元，占总投资额的25%；资本金中政府方出资2670万元，社会资本方出资50736万元。项目公司注册资本为53406万元，政府出资人代表以货币方式出资2670万元，占项目公司5%股权；由中选社会资本以货币方式出资50736万元，占项目公司95%的股权。政府方有权引进中国PPP基金等第三方资本以股权形式进入到本项目中，但政府方所持股权不得占控股地位。三、回报机制本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。运营期内，由政府向项目公司每年支付可行性缺口补贴（因使用者付费不足以满足项目公司成本回收和合理回报，给予项目公司的经济补助）。政府承诺将运营期内向项目公司支付的财政补贴纳入财政中期规划，并报请当地人民代表大会审查和批准。34 四、风险分配基本框架某某综合保税区基础设施和公共服务设施PPP项目是某某市促进经济发展、改善民生的重点工程。本项目通过采用PPP模式可实现向社会资本方转移部分风险，降低政府部门的管理成本。PPP模式主要是针对基础设施项目，由于其具有投资额大、合同周期长、合约不完备的特点，使得项目参与方将面临比一般工程项目更多的潜在风险。在PPP项目风险管理中，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，坚持由最适宜承担风险的一方来承担相应风险的原则，使风险在社会资本和政府部门间合理分配，从而在整个项目生命周期有效控制风险。本项目的风险分担牵涉的利益相关方众多，若风险分担流程不明确或风险分担不合理，在造成大量的谈判成本的同时更有可能影响到项目的功能及移交。在解决具体的承担和补偿方式问题之前，首先要将项目所面临的所有风险进行全面识别，并在充分分析某某市文登区政府及本项目的利益目标和风险态度的基础上，建立合理、规范、基于多方共赢的初步风险分担框架，揭示风险承担比例与政府补贴措施的关系，为具体的担保补偿方式提供决策基础，为政府决策提供依据。表1-1本项目风险分担方案五、项目产出说明及绩效考核办法层级风险因素政府方承担社会资本承担共同承担备注宏观层风险政治政局不稳定▲因上级政府导致的情形除外民众抵制或敌对风险▲资产征用或国有化▲政府失信▲政府审批延误▲法律法律变化▲税收政策变化▲行业规定变化▲34 市场金融市场低效率▲通货膨胀率变动▲利率变动▲市场需求不足▲同质项目竞争▲人力、材料价格上涨▲自然不可抗力▲地质条件▲气候环境▲中观层风险融资融资可行性▲高融资成本▲建设工程合同变更▲后期设计变更▲根据谁导致谁承担原则分配工期超期▲建设成本超支▲根据谁导致谁承担原则分配工程质量▲施工安全▲运营运营费用过高▲运营收益低于预期▲微观层风险关系组织和协调风险▲责任风险分配不当▲根据谁导致谁承担原则分配合作权利分配不当▲合作中沟通不畅▲第三方▲（一）项目产出说明1、项目产出需求某某综合保税区将成为沟通国际、国内两个市场的重要桥梁，其物流功能和优惠政策既可为外商进入中国市场创造条件，也为国内企业参与国际市场竞争架起便捷的桥梁，促进进出口贸易、转口贸易、出口加工业等的发展。保税区的建设促进现代物流业的发展，推动我国进出口贸易的持续、快速增长，提升我国对外开放水平，都具有深远的意义。保税区的建设不仅给入驻企业享“福利”，能扩大业务增加效益；而且让市民受益，能买到物美价优的正品进口货物，对当地经济发展就有极大的带动作用。因此项目的建设是十分必要的。34 2、项目产出标准项目建设期产出须满足国家、省、市相关标准和规范，包括但不限于《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50210-2011）、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）、《电梯安装工程质量验收规范》（GB50310-2002）、《机械工业厂房建筑设计规范》（GB50681-2011）、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）、《园林绿化工程施工及验收规范》（CJJ82-2012）、《公路沥青路面设计规范》（JTJ014-97）、《公路路基设计规范》（JTGD30-2004）、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）、《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）以及项目建设期间新出台的标准和规范等。符合国家的建筑设计规范、环保规范、安全规范、节能等标准的要求，并做到验收合格。3、项目建设产出（1）保税功能区1）封关区域工程①新兴发展中转库（原监管仓库）存量工程。总用地面积11402平方米，建设用地面积8478平方米，总建筑面积5975平方米，绿化面积850平方米。②新兴科技大厦存量工程。总用地面积40848平方米，建设用地面积24978平方34 米，总建筑面积21245平方米，主要建设A楼、B楼、C楼，绿化面积7493平方米。③A5-A9号保税车间（原中韩自贸区高端产业示范区厂房）总用地面积52830平方米，建设用地面积50016平方米，总建筑面积51818平方米，主要建设钢筋混凝土厂房A5、A6，钢结构厂房A7、A8、A9，绿化面积7905平方米。④A2、A4号保税车间（原中韩自贸区高端产业示范区厂房）用地面积31631平方米，总建筑面积58664平方米，主要建设钢筋混凝土厂房A2、A4，绿化面积5785平方米。⑤新兴仓库（B3、B4号）（原中韩自贸区高端产业示范区仓库）用地面积52313平方米，总建筑面积32504平方米，主要建设钢结构仓库B3、B4，绿化面积6863平方米。⑥新兴仓库（B5-B7号）（原中韩自贸区高端产业示范区仓库）建设用地面积83351平方米，总建筑面积66511平方米，建设钢结构仓库B5、B6、B7，绿化面积14962平方米。⑦查验场地存量工程，总用地面积67245平方米。⑧防护绿地及围网存量工程，总用地面积33158平方米，围网5170米。2）中韩商品集散中心①服务中心（1#创新中心及2#培训中心）（原园区配套服务中心）用地面积19561平方米，总建筑面积36646平方米，其中服务中心（1#创新中心）地上建筑面积14073平方米，地下建筑面积3188平方米；服务中心（2#培训中心）地上建筑面积14420平方米，地下建筑面积4965平方米。34 ②白领公寓（原人才公寓）白领公寓（原人才公寓）建筑面积28569平方米，绿化面积9914平方米。③非保税物流中心（B2-B5号仓库）（原贸易物流服务中心、跨境电商产业中心、中韩创业中心）用地面积90289平方米，总建筑面积52239平方米，布置B2、B3、B4、B5号仓库，绿化面积9279平方米。④新材料产业园（1、2、5、6、9、10号车间）（原中韩文化体验中心）用地面积26138平方米，总建筑面积26187平方米，绿化面积2614平方米。⑤国际文化展示交流中心（原进口商品会展中心）总用地面积37946平方米，总建筑面积39294平方米，绿化面积9487平方米。3）基础设施配套工程（大水泊镇南部片区基础设施建设项目）①道路出口关卡2座（存量工程）。②修建道路22499米（其中存量工程10858米）③管网敷设。雨水管线29377米（其中存量工程15082米），污水管线13500米（其中存量工程6512米），给水管线16191米，强电布线18703平方米，信息化系统1项（存量工程）。④绿化工程188234平方米（其中存量工程约90255平方米）。⑤路灯安装414基（其中存量工程341基）。（2）生活服务区1）公租安置房34 ①蓝领公寓（1-3号）（原公租安置房）用地面积39222平方米，总建筑面积36093平方米，布置居住、商业、仓库等多种功能，绿化面积9806平方米。4、项目运营产出运营期内项目公司需提供符合满足绩效考核指标的运营维护服务。本项目运营内容分为两部分，具有项目公司负责。第一部分是基础设施和公共服务设施的运营，包括市场类服务（租赁服务、停车场运营等）、生活类服务（物业管理等）及政务类服务；第二部分运营是保税区内的产业运营服务，主要包括产业导入及产业培育。（1）基础设施和公共服务设施的运营1）市场类服务市场类服务由市场需求驱动，其服务内容主要集聚在科技中介和现代服务业领域，具体涵盖并不限于以下方面：科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务。①科技金融服务：包括创业投资、债权融资和金融中介等服务；②人才服务：包括人才就业与企业招聘服务、人才培训服务、大学生创业服务、高层次人才创业服务、以及人才公寓资源配套等人才延伸服务；③技术创新服务：包括科技成果转化、技术项目交易服务、校企合作、科技中介、技术应用示范等产学研用对接服务；组织建设公共实验室，推进大型实验设备、检验检测设备共享应用等公共研发服务；④市场营销服务：包括企业宣传、产品推广、产品营销、政府采购等服务；⑤租售服务34 项目公司将保税区的仓储、生产车间、办公楼、停车位等进行出租、出售，并收取租金。⑥其它专业服务：包括法律、财务、咨询、评估、担保、技术经纪、信息服务、专利认证、项目评估、商务统购、手续代办等服务。2）生活类服务生活类服主要包括空间设施资源类服务、园区文化构建等内容。①基础设施服务：包括水电、道路养护、网络通讯、互联网数据中心（IDC）、智能建筑与物联网建设；②公共设备设施服务：公共会议室、产品展示厅、商务接待厅、小型仓储配套等；③物业及城市配套服务：为综合保税区、生活服务区、商务办公区提供安防、保洁、绿化、建筑物及构筑物的维护维修等基础物业服务，以及餐饮、居住、交通、休闲娱乐等城市综合配套服务；④园区文化构建服务：包括用户中心（业务受理、申请查询、投诉中心等）服务、园区公共信息服务、各类活动组织与发布、企业例行走访、创业群体的互动平台构建，以及企业社会责任、人文关爱、诚信创建等。（2）产业运营服务某某综合保税区总面积18.75平方公里（其中已规划面积为3.42平方公里），项目公司负责保税区整体的产业运营，包括产业导入及产业培育。由项目公司按照成交的产业导入落地投资额完成相应的产业导入工作。项目公司负责园区内各类企业的入驻及签约等工作，以产业导入额作为考核指标。产业导入金额不包括保税区内已规划面积（3.42平方公里）已建设完成的基建投资金额。34 运营期前五年，项目公司需完成产业导入落地投资额不低于2亿元人民币，具体按照成交社会资本方的中标值执行。项目公司根据其招标采购阶段的报价，负责完成相应数额的产业导入金额，产业导入实际完成金额以商务部门确认值为准。（二）绩效考核标准1、建设期绩效考核标准在建设期内，实施机构每季度（暂定）对项目公司的综合管理情况进行考评，在规定的时间对建设管理、质量管理、进度管理、资金管理和安全管理等方面进行考核打分。最终考评得分为：在各评委的评分中，去掉一个最高分和一个最低分后的算术平均值。（1）当考评得分≥80分时，评定等级为合格，不罚款。对存在的问题必须按照要求在限期内完成整改，如未能按要求在限期内完成整改的，一次性处以不高于10万元的罚款，具体由实施机构和建设主管部门合理确定。（2）当60分≤考评得分<80分时，评定等级为不合格，一次性处以20万元的罚款。对存在的问题必须按要求在限期内完成整改，如未能按要求在限期内完成整改的，一次性处以不高于20万元的罚款，具体由实施机构和建设主管部门合理确定。（3）当评定得分<60分时，评定等级为差，一次性处以50万元罚款。对存在的问题必须按要求在限期内完成整改，如未能按要求在限期内完成整改的，一次性处以不高于50万元的罚款，具体由实施机构和建设主管部门合理确定。34 （4）若项目公司不按本办法规定参与考评，一律按评定等级为差处理。表1-2建设期绩效考核指标考核项目（分值）考核内容（分值）扣分标准（分值）扣分原因扣分实际得分一、建设管理（15）强制性指标①存在违法转包、违规分包（扣10分）②超越资质要求承担施工任务（扣15分）③因施工原因造成一般质量事故或安全事件（扣10分）1、履约情况（8）①项目经理、主要技术负责人员未经业主同意而更换（2分）②更换的项目经理资质等级降低或专业不符（2分）③拖欠分包商工程款和劳务人员工资（2分）④未履行承诺配备主要施工设备（2分）2、施工组织管理（7）①施工组织设计或施工方案未经监理同意而实施(2分)②未及时向监理报批开工申请，施工月报未按时送监理单位（2分）③未履行对分包工程的管理职责及存在以包代管现象（1分）④未达到文明施工要求（2分）二、质量管理（50）1、质保体系（2）*质量保证机构、制度未建立①质量管理人员和机构配置不齐全（2分）2、质量控制（9）①未按规定要求进行自检（1分）②监理指令未落实（扣1分/次，2分）③设备性能不满足工程需要，对工程建设造成影响（2分）④工程变更、材料更换未履行报批程序(扣2分/次，4分)3、隐蔽工程、重要部位、重要工序施工（4）①未按相关程序验收（2分）②未通过检验合格就进入下道工序(2分)4、材料质量（8）*主要材料及构件未按规定进行检测，或检测资料不真实或等级不合格而投入使用，对工程建设造成影响。34 考核项目（分值）考核内容扣分标准（分值）扣分扣实际（分值）原因分得分①工地实验室不符合规定或委托不满足规定资质要求的检测机构进行检测试验（2分）②检测频率不够、签章不齐、未经监理审核批准等（扣1分/次，2分）③材料及半成品进场及使用统计记录不规范（2分）④使用了未按规定进行检测（验）或未通过检测的材料或构件，但未对工程造成影响（2分）*发生质量问题影响工程建设的*发生一般质量事故未及时报告345、质量事故、问题及处理（7）①质量事故防治无预案措施（1分）②质量通病防治无预案措施（1分）③一般质量事故、问题处理不符合有关规定、不及时有效(扣2.5分/次，5分)①工程土建施工不满足设计要求（位置、轴线、尺度、标高、坡比等）（扣1分/34土建部6、现场实分（20体质量（20）分（分土建部）分和设备安装部分，各20分，根据项目特装点，由专家设确定土建备部分和设安备安装部部分权重）分20（分）次，8分)②实体外观存在缺陷（轴线偏差、标高、平整度、垂直度、色差、焊缝质量等）（扣1分/次，6分）③工程构件、实体不完整，表面缺陷处理等不符合要求（扣1分/次，6分）小计×权重=①工程设备安装不满足设计要求（扣1分/次，8分)②设备构件、细部构造不完整、表面缺陷处理等不符合要求（扣1分/次，4分）③施工工艺、工序等不符合设计、规范要求（扣1分/次，4分）④设备安装与调试不满足规范要求，设备运转不正常等（扣1分/次，4分）小计×权重=34强制性指因施工原因造成总体进度滞后影响工程建设标（5分）34 考核项目（分值）考核内容（分值）扣分标准（分值）扣分原因扣分实际得分三、进度管理（5）1、进度计划(1)①未编制施工总进度计划、年度计划、月度计划(1分)2、进度控制(1)①未根据工程进展情况适时优化、调整进度计划（1分）3、进度完成情况（3①关键节点进度未按总进度计划完成(1分)）②实际进度滞后，并未采取有效整改措施（2分）四、资金管理（6）1、专款专用（3）挪用工程款（3分）2、费用控制（3）因施工原因造成工程费用增加（3分）五、安全管理（11）1、安全制度（2）*未建立安全管理制度及安全生产应急预案2、安全措施（7）*安全隐患未采取相应的整改措施①安全施工措施未经批准或批准后未落实（1分）②未按规定进行安全检查、培训、警示等(扣2分/次，4分)③现场存在安全隐患（2分）3、事故处理（2）*安全事故未及时上报①安全事故处理不及时（2分）六、廉政建设（5）1、廉政制度（2）①未制定廉政建设规章制度（1分）②未签订廉政合同（1分）2、执行情况（3）①有违反廉政规定，但不构成党纪、政纪处分（3分）七、工程资料（8）1、管理人员和制度（1）①无专人和相应制度（1分）2、资料收集及整理（2）①资料分类不清、收集不及时，资料收集与工程进度不同步（1分）②应有原始记录及检查凭证不能及时提供（1分）3、资料质量（5）①记录（台帐）与资料不对应（1分）②资料填写不真实、不规范、未签认，与工程实际施工情况和规范要求不相符，扣1分/份（4分）合计得分34 2、基础设施和公共服务设施部分运营的绩效考核标准（1）运营期考核原则运营期，依据项目公司编制的运营维护手册和其实际的运营维护情况，实施机构有权根据双方认可的绩效考核指标约定组织考核，运营期绩效考核参考标准详见表1-3。（2）考核指标本项目运营期考核指标最终得分将与政府补贴数额挂钩，按照（𝑀𝑛−𝐵𝑛）的30%作为考核基数，实行百分制原则。Mn：为年度可用性付费；Bn：为运营期第n年的政府方用于冲抵可用性付费值。运营维护期绩效考核罚款=（𝑀𝑛−𝐵𝑛）×30%×（100-最终得分）÷100最终得分=年度考核总分/年度考核次数得分在80分以上时，不罚款。（3）考核方法运营维护期内，政府方主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核和监督管理。1）常规考核常规考核暂定每半年进行一次，在项目公司向政府方提交半年运维情况报告后5日内进行，并应在7日内完成。政府方需提前48小时通知项目公司开始考核的时间，项目公司在政府方的监督下，在规定的考核现场对运营指标完成情况、硬件管理、保安消防管理和卫生管理等方面进行考核打分。2）临时考核34 政府方可以随时自行考核项目公司的运维服务，如发现缺陷，则需在24小时内以书面形式通知项目公司。项目公司在接到政府方的书面通知后，应在绩效考核要求的时间内修复缺陷。表1-3运营期绩效考核指标考核项目（分值）考核内容（分值）扣分标准（分值）扣分原因扣分实际得分一、租赁服务（25）新租户签约率、续约谈判成功率、合同管理及租金建议情况①新租户签约率不低于40%（10分）②续约谈判成功率不低于60%（10分）③合同管理规范（3分）④租金建议合理（2分）二、物业服务（25）物业管理制度、设施管理服务及档案资料管理情况①管理制度健全（3分）②房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查达标（7分）③园林绿地的管理养护达标（7分）④环境卫生的管理服务达标（7分）⑤物业档案资料的管理达标（1分）三、停车场服务（10）停车场秩序。停车位及标线情况①停车场内秩序井然，不发生影响不好的社会事件（4分）②平整，无裂缝，无沉降，无凹槽（3分）③标线应准确指示行车；完整全面；清晰可见（3分）四、人力资源服务（10）政策咨询、求职招聘、就业指导、职业培训、创业指导、社会保障、劳务派遣等内容①提供政策咨询（1分）②求职招聘服务（2分）③就业指导服务（2分）④职业培训服务（2分）⑤创业指导服务（1分）⑥社会保障服务（1分）⑦劳务派遣服务（1分）提供政策扶持、工①建立园区科技企业档案，及时掌握科技企业动态（3分）34 考核项目（分值）考核内容（分值）扣分标准（分值）扣分原因扣分实际得分五、企业服务（15）商注册、资质认定等服务情况②积极协助企业开展高新技术企业及其他相关资质认定，协助企业申请各项科技扶持政策（3分）③积极帮助科技企业协调解决各种实际困难（3分）④提供优质公共服务和优美办公、研发及生产环境（3分）⑤创新服务内容和方式，提高服务水平和质量（3分）六、企业孵化服务（5）政策扶持、咨询服务、市场发展、人才培育、创新文化等促进成长的孵化服务①提供政策扶持信息（1分）②提供咨询服务（1分）③提供市场发展信息（1分）④提供人才培育（1分）⑤企业创新文化理念（1分）七、利益相关者满意度（10）需由入驻企业、相关民众等第三方对园区做公共调查，满意度需在80%以上满意度为100%时，奖励满分；满意度为80%及以下时，奖励为零；按插值法计算满意度在[80,100]区间内对应的分数合计得分注：实施机构可根据实际情况酌情修订和完善本绩效考核标准。3、产业导入落地投资额的考核运营期内根据产业导入落地投资额报价以及保税区实际产业导入落地投资额情况，实施机构和项目公司共同制定绩效考核标准。34 第二章物有所值评价原则及方法物有所值评价应遵循真实、客观、公开的原则，判断项目采用PPP模式与政府传统采购模式相比是否更物有所值。物有所值考虑的是项目全生命周期内不同方案的成本和风险，包括定性评价和定量评价。物有所值评价结果一般作为是否采用PPP模式代替政府传统投资运营方式提供公共服务项目的一种评价方法。财政部门（或PPP中心）应对项目进行物有所值和财政承受能力验证，通过验证的，由项目实施机构报政府审核；未通过验证的，可在实施方案调整后重新验证；经重新验证仍不能通过的，不再采用政府和社会资本合作模式。1、定性评价的方法（1）本级财政部门（或PPP中心）会同行业准管部门组织召开专家组会议。（2）专家在充分讨论后，按评价指标逐项打分；然后根据指标权重计算加权平均分，得到评分结果，形成专组意见。（3）本级财政部门（或PPP中心）会同行业主管部门根据专家组意见，作出定性评价结论。原则上，评分结果在60分（含）以上的，通过定性评价；否则，未通过定性评价。2、定量评价的方法物有所值定量分析是在假定采用PPP模式与政府传统采购模式的产出绩效相同的前提下，通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC值）进行比较。PPP值小于或等于PSC值的，认定通过定量评价；PPP值大于PSC值的，认定未通过定量评价。34 第三章物有所值定性评价物有所值定性分析重点关注项目采用PPP模式与采用政府传统模式相比能否增加公共供给、优化风险分配、提高效率、促进创新和公平竞争、有效落实政府采购政策等。一、物有所值定性评价指标分析本项目的物有所值定性分析指标包括6项基本指标和3项补充指标，各项指标的权重及评分标准如下表：（一）基本指标1、全生命周期整合程度本指标主要通过察看本项目计划对全生命周期具备环节的整合情况来评分。采用PPP模式，将项目的设计、建设、采购、安装、测试、试运营、运营及维护等全生命周期环节整合起来，通过一个长期合同全部交由社会资本方实施，是实现物有所值的重要机理。表3-1全生命周期整合程度评分参考标准分数评分参考标准81-100项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用PPP模式，至少有融资和全部运营、维护整合到一个合同中。61-80项目资料表明，设计、融资和建造以及核心服务或大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用PPP模式，至少有融资和核心服务到大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中。41-60项目资料表明，设计、融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括运营；或融资、建造、运营和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计；对于存量项目采用PPP模式，仅运营和维护将整合到一个合同中。21-40项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计和运营。0-20项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更少的环节将整合到一个合同中。34 2、风险识别与分配本指标主要通过察看在项目识别阶段对本项目风险的认识情况来评分，清晰识别和优化分配风险，是物有所值的一个主要驱动因素。在项目识别阶段的物有所值评价工作开始前，着手风险识别工作，有利于在后续工作实现风险分配优化。分数评分参考标准81-100项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。61-80项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的大部分主要风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。41-60项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。21-40项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险难以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。0-20项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。表3-2风险识别与分配评分参考标准3、绩效导向与鼓励创新绩效导向与鼓励创新指标主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。表3-3绩效导向与鼓励创新评分参考标准分数评分参考标准81-100绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。61-80大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。项目的产出规格要求较为全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。41-60绩效指标比较符合项目具体情况，但不够全面和清晰明确，缺乏部分关键绩效指标。项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。34 21-40已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标为设置。项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了较多要求。0-20未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确。项目的产出说明基本上没有明确产出规格要求，或主要对如何交付进行了要求。4、潜在竞争程度本指标主要通过预估有资格、意愿和能力实施本项目的社会资本合作方的数量来评分。具体评分还应考虑社会资本合作方的能力与本项目具体情况的匹配程度。社会资本合作方的能力包括综合实力，PPP项目经验，拥有或能够高效整合设计、建造、融资等方面的人、财、物资源，以及其他相关能力。分数评分参考标准81-100项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象。61-80项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较大，预期后续通过采取措施可进一步提高竞争程度。41-60项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力一般，预期后续通过采取措施可提高竞争程度。21-40项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较小，预期后续通过采取措施有可能提高竞争程度。0-20项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力小，预期后续不大可能提高竞争程度。表3-4潜在竞争程度评分参考标准5、政府机构能力政府机构能力主要考核政府转变职能，优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。表3-5政府机构能力评分参考标准分数评分参考标准81-100政府具备较为全面、清晰的PPP理念，且本项目相关政府部门及机构具有较强的PPP能力。61-80政府的PPP理念一般，但本项目相关政府部门及机构具有较强的PPP能力。34 41-60政府的PPP理念一般，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力一般。21-40政府的PPP理念较欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力较欠缺且不易较快获得。0-20政府的PPP理念欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力欠缺且难以获得。6、可融资性主要通过预计项目对金融机构（贷款和债券市场）的吸引力来评分。吸引力越大，项目越具有融资可行性，越能够顺利完成融资交割和较快进入建设、运营阶段，实现较快增加基础设施及公共服务供给的可能性就越大。分数评分参考标准81-100预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强劲实力的金融机构明确表达了对项目的兴趣。61-80预计项目对金融机构的吸引力较高。41-60预计项目对金融机构的吸引力一般，通过后续进一步准备，可提高吸引力。21-40预计项目对金融机构的吸引力较差，通过后续进一步准备，可提高吸引力。0-20预计项目对金融机构的吸引力很差。表3-6可融资性评分参考标准（二）补充指标1、全生命周期成本测算准确性主要通过察看项目对采用PPP模式的全生命周期成本的理解和认识程度、以及全生命周期成本将被准确预估的可能性来评分。全生命周期成本是确定PPP合作期长短、付费多少、政府补贴等的重要依据。表3-7预期项目的全生命周期成本评分参考标准分数评分参考标准81-100项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。61-80项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，并且被准确预估的可能性较大。34 41-60项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，但尚无法确定能否被准确预估。21-40项目的全生命周期成本理解和认识还不够全面清晰。0-20项目的全生命周期成本基本上没有得到理解和认识。2、项目规模大小主要依据项目的规模大小来评分。项目的投资越大，得分越高。分数评分参考标准81～100新建项目的投资或存量项目的资产公允价值在10亿元以上。61～80新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于2亿到10亿元之间。41～60新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于1亿—2亿元之间。21～40新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于5000万元到1亿元之间。0～20新建项目的投资或存量项目的资产公允价值小于5000万元。表3-8项目规模分析评分参考标准3、项目资产种类主要依据PPP项目包含的资产种类多少来评分。一个项目可以包含多个种类的资产，一般来说，项目的资产种类越多，由社会资本方实施，将实现更高的效率和更好的效果。分数评分参考标准81～100项目的资产种类在三个以上。61～80项目是两类较复杂或技术要求较高资产的组合。41～60项目是两类中等复杂程度资产的组合，或者是若干个同类资产打包项目。21～40项目是两类复杂程度较低资产的组合，或者项目是一个较为复杂的资产。0～20项目只包括一个较为简单的资产。表3-9主要固定资产种类分析评分参考标准（三）权重分配说明在各项评价指标中，六项基本评价指标权重为80%，其中任一指标权重一般不超过20%；补充评价指标权重为20%，其中任一指标权重一般不超过10%。本项目就具体情况确定本次各项基本指标、补充指标权重，具体权重如下表：34 表3-10指标权重表指标权重备注基本指标80%全生命周期整合度15%风险识别与分配15%绩效导向与鼓励创新15%潜在竞争程度15%政府机构能力10%可融资性10%补充指标20%全生命周期成本预测准确性10%项目规模大小5%项目资产种类5%二、物有所值定性评价结论项目物有所值定性评价专家评审会于2017年5月6日召开，5位专家参与了评价工作。评审专家立足于本项目实际情况，分别从各自专业所长的角度出发，各抒己见，对本项目实施PPP模式是否物有所值的定性评价做出了详细的评定。定性评价的得分为86.03分，高于60分，通过物有所值评价。专家评分结果及评价意见详见附表。（一）基本指标评价结论1、采取PPP模式能够有效激发全生命周期整合潜力项目采用PPP模式，通过政府与社会资本签订PPP项目合同，由项目公司负责项目的优化设计、融资、建设和全部运营维护。社会资本方的技术经验整合、服务创新激励，都将激励社会资本提高项目实施效率、改进管理和提高绩效水平，从而降低公共服务提供成本，提高公共服务质量。34 本项目采用PPP模式，引入市场机制，将项目的优化设计、融资、建设和运营维护整合到一个合同中，由项目公司整体负责，有利于推动政府的发展规划、服务监管和企业的创新动力、管理效率的有机结合；有利于减轻财政支出压力，降低地方政府债务风险；有利于提高项目全生命周期整合潜力，促进项目的顺利实施。2、更优化的风险识别与分配PPP项目的风险分配机制以风险最优分配原则为核心，同时还应遵守风险与收益对等原则、风险有上限原则。本项目若采用PPP模式，项目公司作为项目运营商承担了项目建设、运营维护过程中的大部分风险，其通过加强内部管理、购买商业保函及保险等手段最大程度上规避了未来可能涉及的风险。政府作为项目监管方，除承担政策风险外，会从保护和促进公共利益的立场出发，负责项目总体监管，为项目防范风险提供有力保证。3、绩效导向与鼓励创新本项目建立了比较完善的建设和运营维护绩效考核标准，且绩效考核标准符合具体情况、全面合理、清晰明确。项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求。本项目为准公益性项目，采用“可行性缺口补助”的付费机制。政府负责对项目公司提供的服务进行监督管理，通过对社会资本技术经验的整合、服务创新激励以及项目协议约束，实现项目投资和管理层面的规模经济，从而驱使项目公司提供更优质的公共服务。4、充分体现市场竞争采用PPP方式能够充分吸引有资格、意愿和能力等方面匹配度较高的社会投资人参与项目的投融资、建设及运营维护等工作。34 在项目公司成立以后，社会投资人以盈利为目的，采用先进的管理模式，控制成本，降低风险，提高施工和服务质量，精心经营以提高项目的收益。政府和项目公司之间形成委托代理关系，通过激励相容机制的约束，在整个过程中，基础设施的建设和经营效率都会得到提高。5、有助于政府提升PPP项目实施的能力文登区人民政府、财政部门及其实施机构对PPP认识全面，落实PPP政策能力强。文登区人民政府在本次PPP项目结束后，将积累更多的经验，增强政府机构的能力，充分提升PPP项目实施能力，为以后类似项目提供借鉴。6、可融资性某某综合保税区基础设施和公共服务设施PPP项目是文登区的重点建设工程，政府支持力度大，对金融机构吸引力很大，项目具有较强的融资可行性，能够更顺利完成融资交割和较快进入建设、运营阶段，实现较快增加基础设施及公共服务供给的可能性较大。（二）补充指标评价结论1、全生命周期成本测算准确性本项目投资总额约213625万元，建设内容明确，建设成本估算准确性较高，同时项目运营成本较为清晰，由政府方负责项目公司财务监管，测算较为准确。通过以上分析，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。2、项目规模合理本项目建设投资约213625万元，项目建设内容及规模充分考虑某某保税区的需要，可满足文登区对产业园内基础设施和建构筑物的需求。项目投资回报合理，对投资人有较强的投资吸引力。34 3、项目资产种类多样本项目建设固定资产种类较多，包括仓库、办公楼、住宅楼等，由社会资本方实施，将实现更高的效率和更好的效果。34 第四章物有所值定量评价物有所值定量评价是在假定采用PPP模式与政府传统采购模式的产出绩效相同的前提下，通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC值）进行比较，判断PPP模式能否降低项目全生命周期成本。一、PSC构成PSC值是指政府采用传统采购模式提供与PPP项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。PSC值是PPP项目物有所值定量分析的比较基准，假设前提是采用政府传统采购模式与PPP模式的产出绩效相同。PSC值包括初始PSC值、竞争性中立调整值、可转移风险承担成本和自留风险承担成本。PSC值计算公式如下：PSC值=初始PSC值+竞争性中立调整值+可转移风险承担成本+自留风险承担成本。（一）初始PSC值初始PSC值是政府实施参照项目所承担的建设成本、运营维护成本和其他成本等的净现值之和。初始PSC值=（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入）+其他成本1、建设成本当政府（或授权其管理的投资公司）投资、建设参照项目时，需承担项目全部投资，参照项目建设总投资按213625万元测算。2、运营维护成本运营维护成本主要为政府在运营期中需承担的项目运营维护费用、管理费用等各项成本支出的现值之和。从项目合作期第4年到第34 15年每年的运营成本为从1712万元到3487万元递增，运营维护成本合计32963万元。3、资本性收益资本性收益是指项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产所获的收益，参照项目不存在资本性收益。4、第三方收入参照项目的第三方收益包括提供市场类服务和生活类服务所获得的收入，经测算本项目第三方收入为102256万元。5、其他成本参照项目暂不计算其他成本。（二）竞争性中立调整值计算竞争性中立调整值主要是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，以保障在物有所值定量分析中政府和社会资本能够在公平基础上进行比较。政府竞争优势通常包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、所得税等有关税费。参照项目中传统模式下政府的竞争优势主要为政府比社会资本少支出的增值税、税金及附加和所得税，经测算，项目合作期内政府在传统模式下政府比在PPP模式下合计少支出的税费为18240万元。（三）可转移风险及自留风险承担成本可转移风险及自留风险成本。可转移风险承担成本是指所有转移给社会资本方的风险总价值，自留风险承担成本是指所有未能转移给社会资本方的风险价值。风险控制的最优原则是将风险分配给能够以最小成本管理它的一方，通过比例法对风险承担成本进行量化。风险承担成本=项目建设运营成本×风险承担成本比例34 参考一般PPP项目惯例，通常风险承担成本不超过项目建设运营成本的20%，本项目风险承担成本取项目建设运营成本的15%。可转移风险承担成本占项目全部风险承担成本的85%，自留风险承担成本占项目全部风险承担成本的15%。综上，考虑3.5%的折现率，政府传统采购模式下公共部门比较值（PSC值）为199172万元。二、PPP值构成PPP值是指政府实施PPP项目所承担的全生命周期成本的净现值。在PPP模式下，政府授权政府方出资代表与中选社会资本共同组建项目公司，由项目公司负责投资建设及运营维护。具体财务测算如下：（一）政府建设运营成本1、股权投资支出项目公司资本金为53406万元，政府按照5%的股权比例出资，共计2670万元。2、可行性缺口补助根据财政补贴测算结果，从进入合作期第1年到第15年，共计支付可行性缺口补助255926万元。3、资本性收益资本性收益是指项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产所获的收益，本项目不存在资本性收益。4、第三方收入本项目中，虽然政府并不直接获得第三方收入，但政府可按照股权比例参与项目公司利润分红，并通过现金流入收回投资，共约4725万元。5、其他成本34 本项目中政府方不存在其他成本。（二）政府自留风险承担成本政府自留风险承担成本等同于PSC值中的自留风险承担支出成本。综上，考虑3.5%的折现率，政府实施PPP模式下的测算（PPP值）为194105万元。三、物有所值量值（VFM）的分析结论根据上述对政府传统采购模式下公共部门比较值（PSC）和PPP模式下政府全生命周期成本净现值（PPP）比较来看，PPP模式下政府全生命周期成本净现值小于公共部门比较值，可以计算得出本项目物有所值（VFM）的量值如下：VFM=PSC-PPP=199172-194105=5067万元＞0物有所值指数=（199172-194105）/199172=2.54%本项目物有所值的量值大于零，即该项目适宜采用PPP模式运作。34 表4-1PSC值测算表序号分类净现值建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一初始PSC值153725854508545042725-1710-1738-2107-3114-3669-5138-6458-7495-8550-9389-9683-102421建设成本8545085450427252运营维护成本1712187620782423257327352971308632033393342534873资本性收益4第三方收入342136154185553762427873942810581117531278313108137305其他成本二竞争性中立调整值1181700003213407597850110213451597383640294261三可转移风险承担成本2858510895108955447218239265309328349379393408433437445四自留风险承担成本504419231923961394247555862676972767778五PSC值199172982689826849134-1453-1454-1582-2343-2686-3878-4910-5687-6472-5045-5140-5458六折现率3.5%PSC净现值199172单位：万元36 36表4-2PPP值测算表单位：万元36分类净现值建设期运营期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年一、政府建设运营成本1890603201320126672377123726233662255722143210842012619367185951798217752143341、股权支出成本106810685342、财政补贴2157215721572377123744233992261622227211992027519549188111822318017176263、资本性收益4、第三方收入24242401833598511514918221624126532925、其他成本二、政府自留风险承担成本504419231923961394247555862676972767778三、PPP值194105512351233628238102376823413226112220121146201931943718667180581782914412四、折现率3.5%五、PPP净现值19410536 会议地点：文登区昆奇大酒店2楼一号会议室组织单位：某某综合保税区筹建处时间：2017年5月6日某某综合保税区基础设施和公共服务设施PPP项目物有所值评价报告第五章物有所值评价总结论从物有所值的定性评价上看，本项目实施PPP模式能够增加基础设施和公共服务供给、优化风险分配、提高实施和运营效率、促进创新和公平竞争。专家评分86.03分，高于60分，通过物有所值定性评价。从定量评价上看，VFM为5067万元，符合物有所值定量评价结果。基于定性和定量评价两方面考虑，该项目通过物有所值评价。 会议地点：文登区昆奇大酒店2楼一号会议室组织单位：某某综合保税区筹建处时间：2017年5月6日