息县项目前期策划

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1、.-息县项目前期策划Ⅰ息县简介：息县位于省南部，淮河上游，属市管辖的县级地区，是中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方，素有“天下第一县”之称。历史悠久，人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2016年年底，全县总人口为77万。息县地形以低平的平原和缓丘为主，淮河横贯全境，境流长75.5公里，属亚热带向暖温带过渡形气候。息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。息县是"九五"商品粮基地县、省粮食生产百强县，全国粮食生产先进县"。Ⅱ市场与可行性研究分析：一、宏观市场：关键词：“6.5%”、“农业户口买房补贴

2、”、“抑制房价过快上涨”、“去库存”■包括金融与发展实验室、世行等发布报告预测，今年中国GDP增速将为6.5%，信息中心预测为6.5%左右。GDP由“保7”到现在“保6.5”，经济下行压力较大。..可修编...-■农业户口买首套房补贴100元/㎡，由此可看出对房地产的支持。■2016年，、、等二线城市房价一路高歌（一线城市自不必多说），为此，热点城市相继出台了调控政策，主要目的是抑制房价过快上涨，同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。■2016年市去库存效果显著，很多项目现在无房可卖。二、息县房地产市场：◆息县房地产项目大大小小20个左右，平均价格350

3、0元/㎡。◆目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目，开发商小农意识严重，缺乏战略眼光，格局不够宽广。◆中低端市场竞争激烈，多为低价竞争。价格低→利润低→产品差，最终形成一个恶性循环的怪圈，本案必须避免陷入此怪圈。◆同比其他县城:a.竞争对手较少、b.价格水平较低、c.有较大上涨空间。..可修编...-2017年2月息县最新房价及优惠信息一览表项目名称房价（元/㎡）项目项目地址优惠龙湖湾36000息县罗淮路新人民医院东100米一次性96折龙门花园31000南小北隔壁一次性97折，按揭99折，分期99折。钰龙·凯旋城37000/5967999息县东环路与东

4、大街交汇处向南400米暂无龙湖星城35000息县罗淮路新人民医院东100米一次性97折，按揭98折。凯旋广场33000/5893777息县罗淮路新汽车站向西200米路北一次性98折，按揭99折。大和文锦社区33000/6130222市息县罗淮路与文化路北段交汇处暂无嘉成一品36600/5853999息县息州大道东路（五一水库东侧路南）一次性97折，按揭98折。天福·如意城34000/5289999息县南大街南段（南街农贸市场南200米)总房款减1.2万，一次性96折，按揭99折。..可修编...-众鑫时代广场36000/8161999息县北大街与北环路交汇处暂无

5、息州城市广场41500/8158999息县息州大道（高杆灯西50米）一次性97折，按揭99折。息州豪府37000息县息州大道中段一次性97折，按揭99折，分期99折。龙湖春天34500息县息寨路与一桥街交叉口暂无龙湖公馆37800息龙湖西路广电局北侧暂无龙湖新天地34000息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角暂无博士名苑30000息县原石油公司仓库家属院一次性95折，按揭97折。龙门御府33000龙门巷与西街交汇处一次性96折，按揭99折。三、客户群体：2016年底，全县总人口统计为77万。（市总人口860万，依据省统计局发布的《2013..可修编...-年人口发

6、展报告》，市外出人口占其户籍人口的32%，为全省最高。）按此比例计算，息县外出人口约25万，常住人口52万。在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民，然而此目标群体还会被本地区其他项目乃至房地产市场分流，所以销售压力是必然存在的。四、消费观念及习惯：随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住，到现在住有品质的房子。也就是说，现代的人因为物质生活水平的提高开始有更高层面的追求，如：质量、服务、自然环保、美观、企业文化等等。房地产市场尤其如此，“同质化”的产品是没有竞争力的，“差异化”才能脱颖而出。五、总结：综上所述

7、，现在正是入市的良好时机，但需要注意的是我们必须规避风险步步为营，稳扎稳打。Ⅲ项目地段选址分析：..可修编...-项目位于213省道和一桥街交汇处，占地约300亩（20万㎡）。距息县CBD核心区域直线距离3公里，3公里可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道，交通出行较为便利。但对于县级单位来讲，3公里的距离绝谈不上近，因此从地理位置上分析，我们项目属于中等区位。Ⅳ项目定位：★本案占地约300亩（20万平米），按2.3容积率计算建筑面积46万平米。★定位为中高端项目，但在息县属于最高端。★项目规模较大，可作城市综合体模式进行开发，包含商业零售

8、、商务办公、酒店餐饮、公