某公司项目定位报告.ppt

《某公司项目定位报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、【河北建投山海关项目】-定位报告成全机构北京公司2011-03-27壹。项目背景。贰。土地分析。叁。市场研判。肆。客户研判。伍。项目定位。六。产品建议七。营销计划壹项目背景项目背景盘活资产，地产开发反哺区域城市建设。精耕市场，复合型旅游度假产品线打造。品牌树立，区域标杆项目品牌形象树立。精耕区域名利双收河北省“文化一号”工程—山海关旧城改造工程，重现明清风格的四条大街，改造面积10万平方米。企业旗下6家公司已进驻山海关古城，6家公司经营面积3万平方米左右，占古城项目的30%体量。项目之于企业,战略目标解析城市宏观

2、层面——在北京和天津两大城市庞大的中产人群带动下，城市群内的异地休闲度假和异地置业已形成趋势指标（美元）人均GDP>300300<人均GDP<10001000<人均GDP<30003000<人均GDP<5000人均GDP>5000阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规

3、模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟判断2009年京津唐人均GDP已超过9500美元，目前正处于休闲度假高层次发展阶段项目背景城市宏观层面——秦皇岛市宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展秦皇岛市历年GDP状况秦皇岛市历年人均GDP状况人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓

4、发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型近年来年秦皇岛GDP保持10%以上的增长速度，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础；2009年秦皇岛人均GDP为30606元（约等于4400美元），房地产市场处于平稳发展阶段。项目背景城市宏观层面——2010年秦皇岛城市化率超过50%，城市发展将全面进入

5、高速增长期发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；秦皇岛2009年城市化率为46%

6、，2010年城市化率达到52%。通过城市发展模型可以看到，秦皇岛城市发展将全面进入高速增长期。项目背景小结（城市自身发展对房地产市场的影响和作用）秦皇岛城市经济、产业、交通环境等综合实力不断增强，为房地产市场的发展带来强力后劲。秦皇岛未来3－5年将进入城市大跨步发展时代，城市外向性进一步加强，对房地产市场起到强有力的推动作用。未来3－5年，将是秦皇岛城市发展的黄金期，城市将迎来大跨步发展时代。项目背景城市宏观层面——山海关未来发展以特色旅游，由观光转变为休闲游，开发区发展空间大未来发展：开发建设滨海旅游区建设，形

7、成以滨海旅游为主的海岸休闲基地；土地供应较多未来发展：老城区发展空间有限，开发区发展空间大；完善配套设施，发展特色旅游业，由观光游转变为休闲游未来发展：区域内可利用地有限，未来发展空间受限；以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的休闲、居住胜地未来发展：引进大型文化娱乐项目，打造文化娱乐中心，打造集旅游、观光、休闲、娱乐、会议等于一体的旅游度假会务中心。未来发展：规划商务CBD，将逐步发展成旅游、休闲度假、培训办公于一体的综合区域海港山海关北戴河黄金海岸南戴河城市核心休闲、度假、旅游项目背景

8、秦皇岛区域规划秦皇岛市未来城市规划职能中央暑期办公地；我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地；国家历史文化名城；国家级能源输出港和北方地区重要出海口岸；京津冀北地区（大北京地区）生态屏障的组成部分和未来高新产业和高档居住扩散地之一；河北省临港工业与加工制造业基地。1、秦皇岛未来规划以旅游度假高档居住区和港口为核心秦皇岛城市规划三大组团：海港组团（八个片区）：中心片区、东部片区