某市大英首座全程策划方案.pptx

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1、大英首座全程策划方案北港地产联合机构2010.3方案章要第一部分大英市场第二部分项目概况第三部分产品定位第四部分项目定位第五部分营销推广第一部分大英市场大英是什么样的市场？本项目面临什么样的机遇和挑战？面临大英房地产市场现状，大英首座如何规划定位？1、大英宏观市场大英属于三级市场，受政策层面影响较小，主要受到需求的影响。大英房地产发展时间短，在城市进程中，在旧城改造和新城扩张的双重作用下，整体发展的前景较好。近年来，大英的房地产发展势头良好，产生了大量房地产项目，但整个市场极需要高品质物业来填补空白。大英城市位于成渝节点，在向旅游城

2、市发展中，有利于拉动整个房地产市场发展。整个地方经济和消费潜力，支撑了大英房地产市场。2、大英市场在售物业分析在售楼盘区域分布情况统计楼盘名称物华天宝大英印象莱茵河畔蓝图.御府领峰国际阳光丽城珈蓝谷蓬莱山水加洲湾区域新城新城新城新城新城老城老城工业园区老城规模23154.5从以上统计情况可以看出，目前在售项目中体量较大项目主要集中在新城。近期主力销售户型统计020406080100120140160180系列1系列2系列18080868688117807280系列2130130120140115117100156130物化天宝大英印

3、象莱茵河畔蓝图御府.领峰国际阳光丽城珈蓝谷蓬莱山金东加洲湾通过以上排列组合分析，目前大英县主力销售户型区间在80㎡-130㎡之间，符合县级城市客户群购房户型总体购买户型分析。近期在售楼盘去化情况分析推出套数销售套数销售率推出时间物化天宝20015075%10年1月大英印象50013025%10年2月莱茵河畔60049580%08年6月蓝图.御府30027090%10年1月领峰国际14011985%09年11月阳光丽城50040080%珈蓝谷90%09年3月蓬莱山水.采和苑16013880%09年1月金东加州湾92078285%08年

4、6月从已推出楼盘去化情况分析，2010年1月前去化情况比较理想，1月后国家宏观政策调控效果在大英县去化上得到具体表现。已推存量情况统计分析名称物华天宝大英印象莱茵河畔蓝图.御府领峰国际阳光丽城珈蓝谷蓬莱山水加洲弯未售数503701053021100——22142从已推楼盘存量情况分析，除大英印象外其它楼盘已推的剩余存量并不多，整个市场处于尾盘期。已推楼盘价格统计分析楼盘名称在售物业形态物业形态项目起价项目最高价目前项目均价物化天宝多层多层/电梯公寓2000以上2380左右2200左右大英印象多层多层/电梯公寓19682300左右21

5、50左右莱茵河畔多层多层/电梯公寓1900左右2400左右2200左右蓝图.御府多层多层1650左右2100左右1950左右领峰国际多层多层/电梯公寓2200左右2400左右2300左右阳光丽城多层多层1700左右1900左右1800左右珈蓝谷多层多层1900左右2300左右2000左右蓬莱山水多层多层1500左右1700左右1600左右金东加洲弯多层多层/电梯公寓1800左右2400左右2100左右从已开盘楼盘目前售价分析，有高层电梯公寓物业形态社区与纯多层社区售价相差300-500之间。从在售物业形态分析，目前市场上主要销售物业

6、形态为多层，高层概念也已经在市场上得到普及，且逐步得到了市场的认可。目前在售楼盘主要推广渠道和优劣势分析项目名称推广渠道主要卖点物华天宝电视广告/路牌一期已封顶现房大英印象电视广告莱茵河畔路牌蓝图.御府路牌拥有大英首个小区网球场和首个下沉式庭院领峰国际路牌/电视广告拥有50%的绿化，阳光丽城电视广告/路牌小区建篮球场，幼儿园，游泳池珈蓝谷路牌蓬莱山水.采和苑路牌/电视广告金东加洲弯无从上表可以看出，目前主要推广渠道是路牌和电视推广，卖点主要是现房和社区配套设施。3、市场小结：大英的市场开发重点在新城。整个市场整体趋向于尾盘阶段，近期

7、出现的新项目不多。普遍存在多层物业，高层物业还属于前期开发阶段。市民普遍接受的户型区间在80——130平方米，整个市场的刚性需求因素较强。大英房价2009年涨幅较大，目前市场均价达到2000元/平方米以上。4、大英市场对本项目的启示：本项目位于大英新城，属于开发热土。项目地段位置好，土地价格较高，需要打造高价值产品。大英市场需要高品质物业，本项目的地段决定了其价值。本项目拥有两大硬件条件：地段和配套以及高地价。硬性条件决定其必然走向高端路线。第二部分项目概况这是怎么样的一块地？该地块有哪些价值属性？在已有的地块硬件条件下，如何定位产

8、品形态？项目所处位置——新城之核属于城市核心区人气、商气积聚地绝对的地段价值成熟的居家配套完善的交通项目地理位置优越。西临育才路，东靠山体，南靠财政局，北依实验小学，在整个城市中处于核心区域。地块形状不是十分规则，但地势平坦。1、地块