商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程

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1、..商业地产筹划方案根本流程第一局部商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费构造，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域〔或商业圈〕的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。调研种类所需资料/研究围商圈研究对工程所在地的商圈作出根底研究，另找出商圈的辐射围，营业品种，人流状况与交通状况及其购置力。消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。投资客户研究对投资客户所投资的商铺作根本调研，如客户区域、投资动向

2、、营业时间、业绩、铺面状况等。竞争对手研究包括竞争工程面积，根本状况及竞争研究等。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法〔消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等〕与根本结论二、宏观背景分析..word.zl...1、周边主要城市商业物业开展水平的比拟2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究〔一〕、区域商圈研究1、城市开展状况：GDP指数、人口分布、产业构造等。2、工程区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构造等。3、人流研究：人流包括垂直

3、人流及水平人流，研究围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求〔吃、喝、玩、乐〕等。4、商圈辐射围：一级商圈、次级商圈辐射围、商圈的竞争工程等。〔二〕、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同、不同民族、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。4、对工程商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。〔三〕、投资客户研究1、经营围：找出研究围包括百货店、锁店或快餐集团的个别需要。2、投资动向：包括投资类型、租金围及交纳方式等。3、商圈商

4、铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。〔四〕、竞争对手研究1、竞争者根本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。..word.zl...2、竞争工程：包括面积、特色、经营围、业态、主要客户、辐射围等。四、消费者消费习性探讨1、根本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购置方式、消费习惯等2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向〔例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等〕专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、工程经营方式论证1、工程与

5、同类型物业的比拟论证2、工程业态探讨与可持续开展论证3、工程消费者群体分析及引导性消费行为论证4、工程的商业价值及租金价值风险性论证5、工程设计标准及经营管理水平的论证第二局部工程可行性研究一、前言工程总体情况进展说明、分析、总结二、工程概况..word.zl...1、工程所处的具体位置、规模2、工程规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据工程特点分析当地与所评估工程相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素

6、的分析和预测工程的市场开展趋势。3、主要竞争对手分析对区域竞争者进展调查及分析比拟4、工程SWOT分析通过对工程的优势、劣势、时机与威胁的分析，为工程定位提供依据5、工程市场定位通过比拟分析，确定工程的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定工程的开发设计方案提供依据6、工程初步开发设计方案通过前述分析比拟，确定工程最正确的开发、设计方案7、工程投资本钱估算..word.zl...估算工程的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费8、工

7、程投资效益预测主要根据工程未来销售收入及收益情况，计算工程的投资利润率、财务净现值、部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算工程建成后的近期效益、远期效益。9、风险分析对工程可能产生的风险进展分析及躲避风险措施10、可行性研究可行性研究结论第三局部工程规划开展建议一、工程分析1、根本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。2、综合评价〔SWOT〕：优势与劣势、时机与威胁。二、工程定位建议1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。3、市场定位：目标客户

8、群体定位、群体表现特征。..word.zl...三、综合素质营造建议1、整体设计建议：商场设计目标及理念2、单体设计建议：建筑风格3、素质营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造建议5、物业管理与效劳要点6、工程配套设施与功能建议四、商业布局建议1、工程商业筹划与规划方案