饭店项目项目可行性研究报告

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饭店项目可行性研究报告115 目录目录2第一章总论6第一节项目综述7第二节项目提出的背景及建设必要性7第三节可行性研究的依据和范围7第四节主要技术经济指标8第五节投资方的介绍8第二章市场分析10第一节投资环境经济分析10一、X市经济分析10二、项目投资环境分析（东城区）10第二节X市历年酒店经营情况分析14第三节东城区现有酒店市场分析16第四节竞争性项目分析17一、X市现有商务型五星级酒店分析（仅举5例）17二、周边竞争性项目分析18第五节项目前景18一、需求分析18二、供给分析21三、项目前景预测24第六节市场定位25一、主题定位25二、价格定位28第七节SWOT分析29一、优势分析29二、劣势分析30三、机会分析30四、威胁分析31第三章项目选址32第一节自然环境32第二节项目周边情况32115 第三节项目交通状况及周边配套情况33一、交通状况33二、周边情况：34第四章建设方案36第一节建筑与装饰细节36一、景观36二、建筑36三、装饰36四、设备37第二节功能布局37一、整体平面图37二、主楼39三、副楼49第三节工程概况54一、结构54二、酒店硬件装修54三、客房装修及家私配备55四、酒店配套设施55第五章环境影响评价61第一节编制依据61第二节设计采用标准61第三节环境现状61第四节基本原则62第五节主要污染源和污染物62第六节污染治理措施63一、污水治理措施63二、噪声治理措施63三、废气治理措施64四、固体废弃物治理措施64五、绿化64六、环境管理和监测65七、环境影响分析65第六章酒店节能66第一节建筑节能66115 一、外墙隔热：66二、门窗隔热66三、内墙66四、屋面66第二节节约用电66一、建筑设备监控系统66二、中央空调系统：66三、电梯系统67第三节节约用水67一、水计量系统67二．给排水系统：67第四节新能源67一、太阳能67二、地热能67第五节经营管理上的节能措施68第七章劳动安全与消防69第一节劳动安全卫生69一、危害因素及危害程度分析69二、安全措施69三、卫生安全69第二节消防设施70一、调查项目厂址周围消防设施状况70二、消防措施和设施70第八章组织结构与人力资源配置71第一节酒店组织管理构架71第二节酒店各层级划分及主要职责71一、决策层71二、管理层71三、执行层72四、操作层72第三节决策层及各部门管理人员分配72一、决策层72二、各部门管理人员72第四节酒店职能部门执行层及操作层人员组成和职责概述73115 一、行政部73二、财务部73三、人力资源部74四、市场营销部74五、前厅部75六、客房部75七、餐饮部76八、康乐部76九、工程部76十、安全部77第九章施工进度计划78第十章投资估算及资金筹措79第一节投资估算79一、投资估算79二、投资估算说明79第二节资金筹措80第三节投资计划80第十一章经济效益分析81第一节分析测算说明81一、项目计算期81二、基准收益率81三、交纳税金和税率81四、公积金及公益金81五、本项目以人民币为记账本位币。81第二节财务测算81一、销售收入和销售税金测算81二、利润预测82三、财务分析82四、融资方案比选84第十二章社会评价86第一节项目适应社会发展需求86第二节项目适应市场需要86第三节项目的社会贡献87第十三章风险分析88115 第一节风险来源分析88第二节运用蒙特卡洛模型进行风险分析89第十四章结论及建议90第一节可行性研究结论90第二节建议90附一：图表92附表2-1：09年东城区各项经济指标统计图92附表2-2：2005～2009年X一至五星级酒店出租率、收入、平均房价总表93附图2-1:X一至五星级酒店平均房价94附图2-2：X五星级酒店平均房价94附表2-3：X商务型五星级酒店分析表195附表2-4：X商务型五星级酒店分析表297附表2-5:X商务型五星级酒店分析表3100附表2-5：主要竞争对手评分表105附表2-6：主要竞争对手评估系数得分106附表2-7：2006-2008年星级饭店经营情况107附表2-8：星级饭店接待及经营情况(1995-2008年)108附表2-9：2006-2007年星级饭店接待住宿者情况(按饭店星级分)110附表2-10：主要产品与服务及其特点112115 第一章总论第一节项目综述本项目位于X市东城区金鱼胡同5-15号，地处X最繁华的商业区王府井大街。该项目为CF公司（ZL集团）所有，是TW-WA饭店的改建项目。TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，现经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-WA饭店，项目的基本定位是X顶级豪华酒店。改建后的TW-WA饭店总用地面积5883.9平方米，其中酒店主楼用地3663平方米，辅助会议中心（四合院别墅）用地2220.9平方米，建筑密度小于40%，绿地率25%，主楼地上层数12层，地下5层，地下停车位280个，总建筑面积43300平方米，其中酒店主楼建筑面积34200平方米，辅助会议中心（四合院别墅）建筑面积9100平方米，TW-WA饭店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、SPA、设备用房、车库员工食堂为一体。本项目建设期为四年，项目总投资为64777.37万元，其中建设投资为62132.99万元，建设期利息为2644.38万元。资金筹措来源于两方面，其中项目资本金为39877.37，债务资金为24900.00万元。该项目职工人数共计415名。第二节项目提出的背景及建设必要性TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，经营标准为老的三星级标准。随着时间推延至2010年，该酒店的设计理念已经明显地落后，酒店的建筑密度过大，达到了60%以上。建筑物的间距过小，停车位仅有40个，严重不足。不符合现代城市设计的要求。酒店的建筑物也已经严重老化，面临一些结构性问题，如曾高偏低，客房面积过小等。酒店的内部设施也已经非常落后。而饭店所处的东城区则是高级酒店林立，并且大多数酒店为了能紧跟上时代的步伐，都在近五年内进行了不同程度的装修。各色商务、旅行活动都云集于此，人气极高，从来都是是商家必争之地。而TW-WA饭店的情况则与此显得格格不入，从整体上看，该酒店已经不能充分体现其区位的土地价值。经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-WA饭店，项目的基本定位是X顶级豪华酒店。115 第三节可行性研究的依据和范围本项目可行性报告根据TW-WA饭店现有资料，结合有关的政策法规和东城区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。第四节主要技术经济指标名称面积（M2）地上面积地下面积占地面积3860.875总建筑面积35348.8318967.8316381用地面积5883.9容积率6.01绿化率0.38道路、地上停车场面积96.625第五节投资方的介绍ZL集团有限公司（简称“ZL集团”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品市场，在与大众生活息息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著，在香港有两家上市公司，在国内有六家上市公司。1994年以来，ZL集团一直位列《财富》世界500强企业。2008年ZL集团入选世界品牌价值实验室编制的《中国购买者满意度第一品牌》。ZL集团拥有50余年的国际贸易经验，是中国粮油食品市场与国际市场之间最重要的桥梁，是小麦、玉米、大米、食糖等大宗农产品进口、出口的主渠道。ZL集团致力于为13亿中国人民提供营养、健康的优质食品，在葡萄酒、精炼食用油、面粉、大米、啤酒麦芽、番茄制品等行业居中国领先地位。另外，ZL集团还是美国可口可乐公司在中国最重要的合作伙伴，生产和销售可口可乐系列饮料。115 此外,ZL集团投资开发的海南三亚亚龙湾国家旅游度假开发区被外国游客誉为中国的夏威夷。ZL投资建设的商用写字楼、民用住宅，也在市场上受到欢迎。ZL集团旗下的凯莱国际酒店集团更是世界酒店300强之一。同时,ZL集团积极投身于生物质能源的开发，作为国内生产燃料乙醇的先行者和主要提供者，努力为国家能源安全和环境保护做出贡献。115 第二章市场分析第一节投资环境经济分析一、X市经济分析X市国家的首都，拥有十分优越的经济资源与投资环境，2009年，受国际金融危机的严重冲击和经济周期性调整的影响，X经济社会发展遭遇严重困难,但在党中央，市委，市政府等的领导下，全市经济实现了复苏，回升态势。2009年X实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。全市完成地方财政收入2026.8亿元，比上年增长10.3%，增幅比上年回落12.8个百分点。其中，实现增值税、营业税和个人所得税179.7亿元、752.6亿元和177.8亿元，分别增长13.5%、15.5%和3.8%。从05年到09年，X经济一直呈现上升态势，09年达到10%的增长速度，可以预测2010-2015年X经济形势依然良好，是良好的投资选择地。二、项目投资环境分析（东城区）（一）X市东城区投资环境分析1．良好的经济基础　东城区位于X市城区东北部，是首都X的四大中心城区之一。它是首都的政治、经济、文化中心区域，是重要的政治活动区繁华的商贸服务区和资源丰富的文化旅游区。该区市场繁荣发达、城市现代化程度高、基础设施条件好，土地开发价值更高，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升，经济状况运行良好，具有较好的经济基础。2009年东城区持续呈现较好的经济势头，从商品用途构成看，吃类和用类商品仍是零售市场的消费主流。吃类商品实现零售额89.8亿元；用类商品实现零售额144.6亿元，。自09年以来全区固定资产投资持续回暖，连续三个月累计增幅超过20%。全区全社会固定资产投资完成229.1亿元，在重点项目投资落实到位的拉动下，全区城镇固定资产投资、房地产开发投资双双上升，房地产开发完成投资79.6亿元，城镇居民收支平稳增长。自今年以来，东城区城镇居民收入来源渠道不断拓宽，居民收入稳步提高，全区实现人均可支配收入21615.8元；第三产业在全区产业结构中占到85%，比重也将115 不断提高。具体指标见附表2-1。2．地理位置优越区内拥有文化娱乐场所1600余家；旅游定点单位106家，其中包括景区（点）23家、涉外宾馆、饭店40家、定点餐馆23家、定点商店13家等。3．人文环境东城区户籍人口62.5万，人口密度每平方公里2.4万人。居民中汉族占94%，少数民族有回、满、蒙、朝鲜等28个民族，是X市历史文化街区最集中的地区之一，占全市历史文化街区总数的39.5%,。有17片历史文化街区总面积为907公顷，占全区总面积的36%。这里有东华门大街，南锣鼓巷，国子监，钟鼓楼，什刹海等历史名区，创造了良好的人文氛围。东城区还是1982年国务院公布第一批24座历史文化名城，　作为商业中心地区已有上百年历史。另外还有毛泽东、矛盾、老舍、宋庆龄等一批名人故居和X居民四合院。4.地区投资环境东城区处于中国首都X的心脏，拥有十分丰富的信息资源，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升。特别是环渤海经济带的全面启动，将使东城成为21世纪中国经济发展中极具生命力的一部分，是被投资者广泛看好的必争之地。（1）与国际市场接轨，改善投资环境在这些年的对外开放中，东城区先后与日本、韩国、澳大利亚等十二个国家和地区的重要城市建立了国际友好交往与合作关系，在国内经济交往中与上海、昆明、哈尔滨等45个市区建立了友好关系使得东城区成为投资发展的重要地区之一。（2）提供优良的投资服务东城区一贯坚持全方位的对外开放方针，着力改善投资环境，不断完善服务功能，提高服务水平。1994年在全市率先成立了由17个政府部门组成的“利用外资联合审批管理办公室”，以联合办公方式，为投资者提供一条龙服务，目前联合办公的部门已经达到26个，受到广大外商投资者的一致好评。1997年成立了东城区服务经济大厅，30多个政府职能部门合署办公，为区域内各类企业提供全程服务。目前又在经济大厅开设了非公有制经济快速通道，建立非公有制重点企业专管员制度，上门提供各种服务。为区域内各类企业健康发展提供最优质的服务。　（3）有利的投资政策115 根据《X城市总体规划（2004—2020）》，随着区县功能的重新定位，东城区作为首都功能核心区，是X市政治中心的主要载体，全国性文化机构聚集地之一，传统文化重要旅游地区，和国内知名的商业中心。将进一步推进“两业三区”建设、创建知名商业品牌将成为东城商业发展新的经济增长点。（二）王府井投资环境分析我们的TAI-WAN饭店所在的王府井地区已建成和即将建成的商业设施将达180万平方米，现代化的王府井市政基础设施可满足300万平方米建筑面积稳定使用50年。王府井商业街作为X和中国最为知名的商业街区，拥有丰富的商业资源和良好的发展环境。具体有以下优势：1．悠久的历史和丰厚的文化王府井700余年的建街史，100余年的商业发展史积淀了丰厚的文化底蕴，这将是王府井繁荣发展的内在动力。2．完善的市政基础设施和人本化的街道公共设施经历了三期工程改造的王府井商业街，市政基础设施和街道公共设施在国际国内商业街处于领先地位。3．极高的品牌知名度王府井商业街是X历史最为悠久、国内知名度最高、具有广泛国际影响的商业街，在X市民和国内外游客当中具有极高的品牌认知。4．丰富的商业资源王府井商业街经过百年的发展，已成为知名商家、知名品牌、老字号云集的商业中心，具有浓郁的商业氛围。东方广场作为亚洲最大的单体建筑群总面积达90万平方米，现已实现全部开业部完成。X站地区以恒基中心、ZL广场等大型设施为龙头，已有60多万平方米建成投入使用。隆福寺传统民俗商业街、东内餐饮一条街等都是投资者首选之地。在“十五”期间将结合三个功能区和全区的危旧房改造，规划建设一批大型公共建筑和几十座商务、公寓设施。现街区内商业经营面积36万平方米，年销售额60亿人民币，对东城区商业零售额贡献率为43.46%。金十字街沿街各类商业设施176家，其中，购物中心2家，百货店7家，专业店18家，专卖店50家。名店包括了中国第一个标准的都市中心型SHOPPINGMALL——东方新天地、最受顾客欢迎的购物中心——新东安市场、新中国第一家百货店——王府井百货大楼、百年老字号——115 东安市场，国际一线品牌的X市场占有率高达77%，居X市的第一位。5．优越的地理区位王府井商业街地处X市中心区，具有明显的区位优势。周边环境：王府井位于X中轴线东侧，紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂等国家政治、文化设施。交通环境：王府井紧邻X市主干道“长安街”中心地段，40多条公交线路、地铁复八线和即将建成的5号线连接X的各个区域。商圈环境：王府井位于X几大商圈的中心位置，是人气、商气的聚集之地。6．丰富的旅游资源王府井商业街是中外游客想往的X知名景点，每年前来王府井商业街游览、购物的京外和境外旅游者多达3600多万人次。街区内集中了丰富的文化旅游资源，同时拥有17家三星级以上酒店和众多经济型酒店以及各种餐饮、购物等旅游配套设施，为中外游客提供周全的旅游服务。7．良好的客源基础进入王府井步行街平日日均客流为20万人次，周末日均客流量为25万人次，节假日期间日均客流达到30万人次，王府井商业街客流全年达到7000万-9000万人次。庞大的客流成为支撑王府井商业街发展的基础。8．地区规划优势继王府井市政基础设施和硬件环境改造完成后，东城区委、区政府又提出了王府井升级战略，街区内各主体（管理部门、企业）共同认识到王府井需要进一步进行商业内在升级，以打造国际一流的商业中心街区。9．消费机遇近年来，东城区人均GDP、人均可支配收入居全市第一位，X及其王府井地区的旅游消费、商务消费、假日消费、特色消费和其他各方面的消费增长势头强劲，商品更新进一步加快，市场进入新的消费升级阶段，这为王府井商业投资提供了强有力的支撑。115 （三）国家政策对酒店业影响节能环保政策：我国是一个能源相对短缺的国家，为保证我国经济与社会的需求，提高能源利用效率，促进经济和社会可持续发展，建设部及各地方均出台了一系列关于建筑节能管理的条例，规定建筑节能是采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能和采暖供热系统效率，减少采暖、制冷、照明的能耗，以合理有效地利用能源。我们酒店采用的建筑材料，设备监控系统，供热供水系统等都尽量采用节能设备，以符合国家相关标准，实现资源的有效利用，经济的可持续发展。第二节X市历年酒店经营情况分析关于X酒店的历年经营情况，我们选取X市统计局的“旅游业”部分的统计数据，按年份和星级对2005年至今的情况进行了汇总分析。分析从出租率、房价和酒店收入三方面考虑。从出租率上看，2005以来，一至五星级酒店总体整体呈现下降趋势（见附表2-2）。影响整个趋势的很重要的因素就是2008年X奥运会的举办。2005—2007年下降趋势并不明显，但是在2007~2008年，三、四、五星级酒店的数值突然降低了约有10个百分点。对比2008年至今的分月图表数据（见图2-2），波动很大的2008年全年的出租率上出现了三个低点，分别是2、7、12。不过2009、2010年的2月出租率的值也都比较低，因为2月是农历春节所在的月份，出现低谷属正常情况。而2008年的7月由于处于奥运前夕，酒店房价高，来京入住人员较少，故出现了较低的值。2008年以后，奥运会的影响仍在。2009年出租率的整体形势依然较2007年低。不过从图2上看，经过2008年的波动，2009年至今正在恢复原先平稳的状况。115 图2-1X一至五星级酒店出租率图2-2X五星级酒店出租率从房价上看，走势也深受奥运会的影响。2008年之前，X一至五星级酒店的房价呈现平稳上升的局面（见附图2-1）而在2008年的8月，五星级酒店平均房价飘升至3294.8，一至四星也有不同程度的上扬，且上扬的幅度随星级的提高而提高。但2008年一过，五星级酒店的平均房价下降很大，低于2007年及其之前的水平。这个结论也可由附图-2得出：2008年的平均房价在1100元上下波动，2009年在750元左右，2010年1～4月的水平则和2009年同期相似；而2007年的房价平均值实际上是1000。图2-3的数据表明了X115 市五星级酒店的平均房价在2005～2009年的变化情况。由图可见，2005～2008年收入逐年增加，而增长率2006～2007年最高，在2008年到达峰值，此后下降。2009年酒店业的收入总和低于2008年。但表1中的数据表明，2010的1～4月的收入要比2009年同期增长22.5%。也就是说，X市酒店业的经营状况正在逐渐恢复。图2-3X一至五星级酒店2005～2009年收入状况注：2005～2008年数据采用X市统计年检中“营业收入”的数据，2009年数据采用1-12月“收入”数据，对比后发现，后者数据值偏小。第三节东城区现有酒店市场分析东城区处于中国首都X的心脏。这里政治、经济、文化、教育、科技资源丰富，重大活动高度密集，拥有十分丰富的信息资源。因此，东城区内的宾馆住宿在全X也是首屈一指的，不仅在数量上艳冠群芳，并且也以优质的设施与服务赢得了国内外消费者的首肯。在东城区的大部分饭店内，服务配套设施齐备，健身、娱乐、餐饮等项目俱全，部分酒店还提供接送服务、游览服务，对来京出行的各类人士提供便捷舒适的服务。在附表中关于东城区三星级以上的中高档酒店的统计内容涵盖了东城区目前正在营业的绝大部分酒店。其中三星级酒店23家，四星级酒店8家，五星级酒店10家，共计41家。通过附表，我们不难发现各酒店针对的人群主要是商务人士及游客，并且大部分的酒店是以商务人群为主。客房规模普遍较大并且表现出由三星级到五星级逐级递增的趋势。其中三星级酒店的客房数量集中在80-130间（除有少数四合院主题酒店的规模较小，客房数量在十几间至三十几间不等），四星级酒店的客房数量在200-400间左右，五星级酒店的客房数量绝大部分超过300间，最大的为X115 国际饭店客房数量达到了916间。在门市价上，三星级酒店除去以四合院为主题的超高价定位的少数，其余大部分的标间价位在400-700元之间，在价位上与四星级拉开了不小的差距。四星级酒店标间的门市价在1500-2500元左右。五星级酒店标价的价格比四星级略高，但差距不是很大，门市价格普遍在3000-4000元左右。但是通过上网调查发现网上预订的价格与门市价之间有着不下的差距，折扣率几乎达到了70%-80%，如果按照网上给的预定价格来看，三星级至五星级酒店的价位，则大部分覆盖在200-800元之间，均在千元以下，差距不大。并且，通过我们的调查发现，大部分入住酒店的客人都会提前预定以便获得一个优惠的价格，而不是直接walk-in，因此在实际的价格分析上应该以网上预订价格为主。从配套设施上来看，三星级酒店以上的配套设施都比较齐全，差异主要体现在风格特色，以及奢华程度。从附表中我们不难发现三星级酒店主要提供的是一些比较普通的基本配套，例如中西餐厅，商务中心，健身室，咖啡厅等，而四星级及五星级提供的配套更为高级体贴，并且极具特色，例如室内游泳池、网球场、特色SPA、世界各地口味的高级餐厅等。另外五星级酒店基本属于会议型酒店，由于规模较大通常配备各类型完备的会议设施，能够提供各种类型的会议及宴会服务。在风格上，三星级至五星级风格各异，但从中还是可以看出三星级以快捷古朴为主，五星级追求的是豪华舒适，在目标上有所不同。从开业时间来看，三星级及四星级酒店开业时间集中最近15年，并且基本上在2000年以后为了适应消费者的需求，市场的发展都进行了不同程度的装修。而五星级酒店相比起来历史更加悠久，更有雄厚的实力及历史的积淀，当然为了适应市场同样在最近五年内都进行了不同程度的内外不装修。从以上分析我们可以看出，东城区内的三星级以上酒店普遍都能与时俱进，满足客人在住宿方面的主要诉求。而且从网上预订的价格上也比较适中，从高到低均有分布，能够满足不同经济承受能力的客人进行选择，得到较高的性价比。第四节竞争性项目分析一、X市现有商务型五星级酒店分析（仅举5例）根据附表2-3可以看出五星级商务酒店的主要房型集中为标间，豪华套房，总统套房，行政套房，房价定位均较高。目前X市五星级商务型酒店规模较大，地理位置优越，交通便利，酒店业发达。目前X115 市五星级商务型酒店的配套设施均较高档，同时均以特色餐饮作为酒店的一个特色，且建筑风格均融合中国传统与现代时尚元素，同时引入世界顶级酒店管理公司。（详细情况见附表2-4）二、周边竞争性项目分析通过实地调查（详细见附表），对周边竞争性项目进行如下分析：通过附表2-6分析可知，本项目建成后，客房方面的竞争对手主要是励骏及贵宾楼，客房的布置及酒店的总体风格应该避免与其有重合，力求标新立异；餐饮方面的竞争对手主要是贵宾楼，丽晶，励骏，君悦，餐厅的主题及风格可以借鉴；会议设施方面周边项目竞争性项目的会议设施均对本项目造成较大威胁，应该充分发挥本项目四合院辅助会议中心的优势，从而抢占会议市场；康乐设施方面上述各项目均各有特色，本项目应借鉴国际顶级酒店的康乐设施建设寻求市场的空白点。周边竞争项目的管理水平及品牌形象基本上是引入国际顶级酒店管理公司，均具有良好的品牌形象，故本项目应考虑引入国际知名酒店管理公司，从而提升自身的竞争力。第五节项目前景一、需求分析（一）需求分析1．X市的经济发展为商务酒店带来无限商机随着世界经济的发展，会议在我们的现实生活中起着无可替代的作用，世界各国个地区都非常重视会议业的发展，X是全国的政治文化中心，经济也非常发达，会议在X更是占了非常重要的地位。根据国家旅游局统计，X星级酒店的平均客房出租率比1999年同期增长5%左右，其中团队，尤其是商务团队，包括会议、商业代表团、商务培训、奖励旅游等均有7%左右的增长。加入WTO后，中国与世界其他各国的贸易和经济往来将会更加频繁，不仅来华进行商务活动的外商将越来越多，而且离开企业所在地，到外地进行商务活动的国内商务客人也会逐渐增多。X的商务酒店市场正处于蓬勃发展的阶段，但无论是硬件还是软件设施，与外国相比都还有一定差距，因此，X商务酒店发展潜力巨大。115 图2-4X五星级酒店经营情况从图中可看出可知五星级酒店的入住率也在逐渐上升，从05年的46%到09年的56%，平均增长率为6%，随着X的经济不断发展，人们对五星级酒店的需求将进一步扩大。2．X市特别是东城区旅游业的蓬勃发展。X市是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，旅游业的发展同时也带动了酒店业等相关产业的发展。X作中国的历史文化名城，拥有天安门广场，长城，颐和园等众多名胜古迹，每年吸引了大量海内外游客，而东城区更是X古文化的集聚地，故宫，雍和宫，国子监等享誉中外的著名景点，更是成为八方游客来京的必游之地，我们的TW饭店地处东城区王府井街区，到各个景点都很便利，且本区本身就是文化街区，周围有各种丰富的娱乐，商务资源，因此也将成为人们旅游住宿的良好选择。115 图2-5来京旅游人数统计3．消费水平的提高提高了消费档次。随着经济的发展，人们收入水平的提高，客户的消费档次也相应地提高了，人们对酒店的需求不再仅仅是住宿而已，对舒适度，会议设施，餐饮，娱乐，以及其他服务等的各项要求都提高了。五星级商务酒店拥商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等各种完备的服务设施，能够满足客户不断提高的功能需求。4．对酒店商务宴会的需求增大。在目前的经济交往中，许多商务客人经常举办大型的商务宴会。客户对宴会服务的要求也越来越高，往往十分注重用餐环境的商务氛围，同时注重用餐过程中的文化、生活的享受，高档商务酒店在举办宴会服务方面具有很好的条件，无论硬件设备，还是软件服务都高于其他类型的酒店及餐饮饭店。这就很好地迎合了商务客人的需求，以便商务客人能在这种优雅的环境下开展商务活动。（二）需求定位：市场细分1．第一类市场各国大型企业商务团队，包括会议、商业代表团、商务培训、以及内部接待和员工度假为目的的机构客户。他们在价格方面并不敏感，因为有大部分是公司出钱，对酒店的客房质量有更高的要求，特别是酒店商务方面的功能，要求酒店具备品位、舒适、时尚，资讯等元素，还要有功能齐备的会议厅、宴会厅，多功能厅等，并有优质的相关服务，以便进行商务会谈。2．第二类市场各国政要：会入住星级酒店的总统套房或豪华套房，对酒店配套设施服务等要求都相当高，一般要求私人会所般舒服闲适的环境以及全天候个性化特色服务。115 3．第三类市场以度假休闲旅游为目的的成功人士、以享受为主要目的，要求酒店有良好的入住环境，对客房配套，餐饮服务，以及包括游泳、高尔夫、保龄球等休闲、运动及娱乐项目设施较为偏好。另外还要求酒店距个各大景点较近，交通便利。二、供给分析中国是目前世界上在建五星级酒店最多的国家，近年来，中国五星级酒店整体规模实现了快速的增长，行业发展水平也取得了长足的进步，但行业整体发展的不均衡性也日渐显现。随着社会经济发展水平、消费者需求和投资者实力的不断提升，国家五星级酒店评价标准持续提高，各地五星级酒店在设施设备、产品功能方面的发展进步明显。而X市五星级酒店的发展更是具有鲜明的代表性，并且还出现了供大于求的情况。（一）X市星级饭店接待及经营情况分析结合附表2-7，我们发现X市五星级酒店数量从06年到07年增长了21家，07年到08年则增长了30家；而相对应的出租率却分别下降了2%和11%。我们可以很清楚的看出X市五星级酒店的供给量在飞速增长，而相对的消费者对其的需求量却在逐年下跌。这一结论通过附表2-8得到了进一步的证实，星级酒店的数量在飞速增加，而相对的接待人数在经过前几年的暴长之后开始出现下跌。（二）X市星级酒店接待住宿者情况由附表2-9，我们不难发现，五星级酒店在星级饭店接待量的比重也开始走低，由06年的15%增加到07年的16.7%，再下跌到08年的16%。越来越多的游客考虑到性价比等问题，开始选择四星级或者三星级的饭店入住，这两者在总接待量中的比重最大。（三）高星级酒店经营困难1．经营下滑尚未扭转具体表现是出租率、平均房价均呈下滑趋势、高星级酒店房价下滑速度快于低星级酒店。2．降价和变相降价竞争激烈全球金融危机影响下，酒店业的价格竞争出现了类似“囚徒困境”（即个体最佳选择并非团体最佳选择）的情况，降价和变相降价虽违反最佳共同利益，却是自己的最大利益所在。从经济利益出发，降价确实短期有效，但长期推行容易步入“囚徒困境”115 。大幅度降价对本土酒店集团和跨国管理公司都不利。跨国管理公司管理的酒店在软硬件方面都具有优势，降价直接威胁本土酒店集团，首先受伤害的是本土酒店集团。但是，在本土酒店集团也通过相应降价来争夺市场时，跨国管理公司管理的酒店的风险也相应加大，酒店一旦失去资产和运营价值，开发商又无力支付巨额饭店管理费用时，跨国管理公司将面临退出的危险。 （四）高星级酒店供大于求的原因1.高星级酒店增长超过客源增长近年来酒店的大扩容和入境过夜客人的大幅减少是X高星级酒店供大于求的主因。2009年7月X旅游局发布的统计数据显示，09年上半年入境旅游3103万人次，同比下降4.4%。其中外国人510万人次，同比下降19.3%。2008年底X住宿机构超过1万家，2008年底星级酒店共2528家，2008年星级酒店平均出租率在60%—65%之间，2008年底在建饭店200家。而1978年X只有相当于星级的酒店20家，客房5000多间。目前，X星级酒店和客房均为30年前的100多倍。与1978年相比，X入境旅游人数、旅游创汇分别增长70多倍和近160倍。另外，由中国连锁经营协会公布的2008中国特许经营连锁行业调查报告显示，经济型连锁饭店销售增幅最大，2008年底中国经济型饭店2805家，客房数312930间，为2000年的122倍和96.7倍。近京的县一级地区也开始兴建五星级酒店。许昌市襄城县1家总投资1.2亿、占地30亩、拥有豪华标准间和300余间套房及大型国际会务中心的五星级标准酒店即将建成，河北省任县在2008年初规划建1家五星级酒店。2.非经营因素刺激饭店业发展（1）房地产价格持续上涨的预期由于投资者对X房地产价格有持续上涨的预期，导致很多业外资本（主要是房地产行业资本、房地产投资基金等财务投资者）纷纷进入X的酒店业，成为酒店业供给增长的另一个推动因素。对这部分业外资本而言，进行饭店投资的预期收益将主要来自房地产升值，因此对酒店经营性盈利水平的要求并不高。这种情况导致房地产价格上涨，尤其是上涨初期，酒店业的新增供给不仅没有得到抑制，反而愈发增强。（2）投资因素115 从投资领域来看，这实际上是长期投资者（以实业资本为代表）与短期投资者（以股票投资者为代表）之间的博弈，酒店业长期投资者的进入，影响酒店业的短期景气状况，有可能驱逐短期投资者。因为长期投资者看重的是酒店物业升值的长期价值，而短期投资者看重的是酒店经营性盈利。（3）非市场化的因素非市场化的因素刺激饭店的供给，比如很多政府部门、事业单位和企业（包括国有企业和民营企业）都有建设酒店和“楼堂管所”用于接待的习惯，这类酒店往往并不以盈利为目的，因此受房地产价格上涨的影响也比较小。这种接待性质的酒店对中低端酒店市场会形成比较大的冲击，对高星级酒店的冲击相对比较小。（4）不以盈利为目的部分房地产开放商在土地成片开发的过程中，往往会被地方政府要求建设高星级酒店以提升当地形象，或者主动建设高星级酒店以提高整个楼盘档次，提高周边写字楼和住宅的销售均价，这种情况下酒店项目也不以盈利为目的，即使亏损也可以由周边物业销售或出租的利润来弥补。3．酒店供应量应变的滞后性酒店市场的供应量应变需求的变化是滞后的，从投资方发现需求决定建造饭店、到酒店建成形成实际的客房供应，至少需两三年时间。酒店一旦投入使用就将在市场中存在相当长时间，因此酒店市场中的客房绝对量大都是只增不减。在房地产价格快速上涨之后，酒店投资成本随之大幅提高，因此酒店的投资者会变得比较谨慎，不愿再增加投资，导致酒店的新增供给被抑制。房地产快速升值，导致酒店的重置成本远远高于账面价值，新建酒店难以同老的酒店进行竞争，因此酒店的新增供给将受到抑制；而对酒店的需求依然旺盛，这样就导致酒店的房价上涨和入住率提高，RevPAR（可出售客房收入）大幅提高。酒店公司所拥有的商业地产重估升值（资产负债表）通过抑制供给来提升行业景气。目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期，今后几年，全X市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。通州等地作为新兴的开发区，需大力发展高档酒店业，解决未来供需之矛盾。三、项目前景预测从前面的供给分析可看出，目前X115 星级酒店供给量在超过客源增长使得需求明显低于供给，低星级酒店在成本和价格方面相对占优势，经济型酒店供给也在不断增加，加上金融危机等负面因素的冲击，酒店业竞争还是比较激烈。另一方面并且中国酒店在品牌影响力，历史积淀以及资本的支持方面还存在很大的不足，，本土高级酒店还要受到外资酒店品牌的冲击，发展艰难，但是X经济形势以及旅游业等方面的良好发展前景仍然为我们的酒店创建以及品牌的发展提供了契机，具体如下：（一）五星级酒店房价将继续高涨随着X经济的发展，五星级酒店设施的不断完善，2010年到2015年对五星级酒店的需求还将进一步扩大，使酒店房价将不断增长，酒店盈利增加，有利于投资者的资金回收。（二）旅游业继续带动酒店业发展来京旅游人数在逐年增加，预计到2011年来京旅游人数将达到15092.5万人次，其中将有很大一部分星级高档酒店住宿需求者，这对酒店业来说将是一笔可观的收入，这些旅游者更注重文化体验，资源，娱乐健身，信息元素等的综合享受，因此需求价格弹性较小，对酒店价格调整的反应不大，高档酒店将可以用高档次的服务换得旅游者的青睐。（三）经济全球化X继续跻身世界级城市，酒店需求和客房收入预计将相继增长。X在很多行业都显示出持续增长的趋势，例如金融业的放宽以及世界贸易组织的要求将为未来几年创造酒店需求。（四）交通越来越发达随着的进一步城市规划，交通设施会越来越完善，而处于X中心地带的东城区将拥有更好的交通资源，使客户入住酒店更为方便，这为我们TW酒店赢得客源打下了良好的基础。（五）数字科技的发展这将使酒店越来越先进的设备，酒店的客房，会议室，多功能厅等的设备将越来越高科技化，酒店也将实现多种预订方式，使预订变得更加方便，以及酒店组织运作程序的不断完善，这些都使得五星级酒店能不断满足不同客户的个性化需求，更受客户青睐。（六）酒店品牌不断发展国内酒店企业越来越重视品牌，虽然X115 酒店供大于需，但目前还没有世界级顶级产品，在旺盛的酒店需求推动下，我们TW酒店将用高档的商务设备，完善的娱乐设施，精致的餐饮以及一流的客户服务，打造良好的酒店品牌。第六节市场定位一、主题定位本项目定位为高端商务会议型酒店，以“京城中典雅的婉约风景”为主题目标。建成后以会议、宴会等活动为主，优先满足会议使用者的相关的食宿等服务，其次为旅游团的接待。项目旨在结合了我国传统建筑形式“天人合一”的理想和当代生态的理念，通过建筑、装修、景观、服务、餐饮、休闲等的一体化印象，树立高端、传统、婉约、生态的会议酒店品牌形象。项目完成后，将成为X唯一的顶级江南风格会议型酒店，也是带有真正四合院式会议中心的五星级酒店。（一）提出原因这样的市场定位主要出于本项目自身特点、集团背景以及周边竞争对手密集的考虑。首先，本项目位于王府井，靠近故宫，毗邻胡同，机关等集中，传统文化氛围浓郁，各类酒店很多。中外来宾住宿集中，确实有相当大的商务客流量。地段好，交通便利，便于游客、前来参加会议的商务人士在工作之余的参观游览。而目前，项目附近已有许多五星级酒店，这些酒店以接待旅游团与会议为主，这表明，这个地段的商务客流量和观光客流量高，需求量大；将本酒店定位于会议型也有出于同竞争对手错开一部分市场的考虑。其次，项目占地小，附近矮旧民居多。建一般的以住宿为主的五星级酒店盈利的可能性较低。相对来说，会议、饮食等的收益较可观，且能够培养出自己的特色，是不可替代的。对于这样一个建筑面积有限的酒店项目来说，最优的选择之一就是建造一座高端会议型酒店，并以饮食、休闲作为支撑，且要有鲜明的特殊之处。并且，周边酒店众多，风格从中式到现代、从古典到简约皆有（见表2-6）。名称王府半岛君悦贵宾楼丽晶励骏天伦王朝希尔顿115 风格中式传统现代简约皇家奢华现代简约法式新古典中式简约现代简约表2-1周边酒店主导风格简表由上表可知，项目周边酒店风格相当丰富，而带苏州园林风格的典雅婉约型酒店尚没有。考虑到市场竞争与本项目自身的特点，认为这一定位是能够突出本项目特性的选择。再次，本项目为某大型国企背景集团名下酒店。该集团业务庞大，从生化到金融均有涉及，建设本项目有利于接待集团内部贵宾。且该集团的近期规划指向京津等都市，项目建成后，由于集团相关的高端住宿、观光、宴会、会议等方面的需求大，本项目能为这些活动、高端会议提供相称的服务和支持。（二）目标消费者、产品以及服务根据对本项目周边酒店项目的消费者来源的调查，在住宿等方面，主要是港澳台以及欧美人士，还有一部分日韩人士，来自国内的旅游团或者散客较少。在会议方面，客源主要是国内以及国际群体。据此，本项目以高收入人群为服务对象，以会议客户为主，包括商业会议及政府会议，其次为旅游团，散客。按国籍分，主要是欧美、日韩人士，港澳台同胞，国内的高收入人群，以及项目所有者集团的人员、客户。主要提供住宿、餐饮、会议、休闲等服务。考虑到项目定位，特色服务主要在餐饮与休闲上，是同项目酒店的婉约、典雅定位一致的特色产品，意在充分利用项目的设计特点，提供尊贵体验。1．主要产品与服务根据对本项目周边酒店项目的消费者来源的调查，在住宿等方面，主要是港澳台以及欧美人士，还有一部分日韩人士，来自国内的旅游团或者散客较少。在会议方面，客源主要是国内以及国际群体。据此，本项目以高收入人群为服务对象，以会议客户为主，包括商业会议及政府会议，其次为旅游团，散客。按国籍分，主要是欧美、日韩人士，港澳台同胞，国内的高收入人群，以及项目所有者集团的人员、客户。主要提供住宿、餐饮、会议、休闲等服务。115 考虑到项目定位，特色服务主要在餐饮与休闲上，是同项目酒店的婉约、典雅定位一致的特色产品，意在充分利用项目的设计特点，提供尊贵体验。针对目标客户，酒店建成后推出的产品亦以在商务上的运用为主。推出的产品注重私密性，强调古典、生态的体验，人性化服务和便捷快速的应答。推出的主要服务产品见附表2-10。在会议相关服务方面，由于会议客户对服务的便捷程度和私密性要求很高，本项目除对所有的会议用房间做特别的隔音处理外，配置多媒体会议系统，以及自助办公设备，在提供最现代化的设备同时，减少无关人员同会议的接触。在餐饮方面，贯穿色、香、味理念，以高级传统中餐和精致葡萄牙西餐为主，辅以咖啡甜品餐厅、中式花园茶座。虽然中外餐厅为各五星级酒店必备的项目，但是，对于本项目来说，特别之处就在于，进食的地点是具有中国传统园林氛围的酒店，从装饰到菜品到服务都追求餐点所需要表现的原汁原味，满足客户对美食以及品质的要求。此外，露天花园茶座和顶层的中式宫廷乐主题餐厅是本项目的餐饮主打品牌。在休闲娱乐的设施方面，除去桥牌、泳池、台球、保龄球、KTV、健身房、美容美发、桑拿洗浴等传统项目以外，本项目拥有独特的休闲品牌，即以古典诗词中代表高尚的八种植物为主题的四季水疗中心。2．特色产品与服务本项目的特色产品主要是四层楼顶露天花园茶座、顶层中式宫廷乐主题餐厅、地下一层四季水疗中心。均位于主楼。花园餐厅位于项目三层楼顶（即四层）西北角，与园林景观一体。主要提供传统酒类，以及茶水，包括绿茶、乌龙茶、功夫茶等等，还有中式点心、小菜，为宾客提供更为纯粹的中式传统小憩体验，此外不定期举办茶道表演等等活动。宫廷乐中餐厅位于项目主楼第12层，提供高级中餐，并有音乐助兴。餐厅的主打为宫廷乐，配有编钟、排箫、埙等乐器，每日固定时间演出，也可应客人预约演出。演出团队酒店自身会培训一部分，主要采用与专业机构合作的形式。令用餐者的目所见、耳所闻、食所味相统一，感受中国传统文化的美妙。四季水疗中心以中国传统诗词书画中经常出现的八种植物——梅、兰、竹、菊、松、荷、柏、柳为依托，春、夏、秋、冬分别以时令植物为主题，如春兰/柳、夏荷/竹、秋菊/柏、冬梅/松，并开展由此延伸的美容护理、香薰、浴池、足疗、按摩等服务，以供驱解疲乏、舒缓身心。115 二、价格定位采用高价与适中价格两种定价方式，对于尊贵型产品采用高价策略，对于豪华型产品采用适中价格，以适应不同客户的需要增加项目利润。具体来说，高价策略主要运用于四合院会议中心，并提供绝对优秀的服务品质。适中定价主要运用于主楼中的产品，比如豪华型房间、休闲会所、康体中心等。主要产品与服务价格（元）价格定位策略四合院会议中心2500～3500/次高价策略主楼会议厅1500～30000/次适中价格宫廷乐中餐厅500/人·次高价策略露天花园茶座100/人·次适中价格葡式餐厅500/人·次高价策略大堂咖啡厅150/人·次适中价格酒吧80/人·次适中价格休闲会所与康体中心≥30/人·小时适中价格尊贵总统套房6800/天高价策略豪华标准套房5000/天高价策略豪华标准间3400/天适中价格豪华残疾人房3400/天适中价格表2-2主要产品与服务价格定位表注：以上价格根据季节、人流量可能有所调整第七节SWOT分析115 一、优势分析1、投资方ZL集团实力强大本集团是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在地产、酒店经营以及金融服务等领域也卓有成绩，被《财富》杂志列为世界500强企业之一。这个充满竞争力的组织，企业综合竞争力强、资金雄厚、拥有良好的商业信用，企业文化积极进取，品牌享誉海内外，能够为我们的资金及口碑提供强有力的支柱。2、项目所处位置优越项目所在的王府井大街历史悠久、物丰人旺，是X最有名的商业区，号称中华第一商业街。以金鱼胡同西口的十字路口为中心，朝东是宾馆饭店一条街，向西是小吃休闲一条街，面南是繁华商业步行街，往北是娱乐文化一条街。无论是商务办公还是休闲娱乐选择地处在王府井的酒店都不失为最佳选择。3、与时俱进新改建酒店由于本项目目前正在策划阶段，因此我们可以到各五星级酒店进行考察，获得最新最全面的资料，在酒店设计和建设的过程中，可以集各家酒店之所长，紧跟最新的设计理念，避免其他酒店在设计及定位上的失误，尽力设计出能符合目标消费者诉求的产品，更好的迎合消费者，获得高收益。4、交通方便本项目位处王府井东单核心商业区，邻近天安门广场，距离首都国际机场大约二十分钟车程，地处X市交通枢纽，并且周围景点林立，四通八达，交通状况极为便利。5、苏州园林式设计本项目除有一栋主楼提供客房服务之外，更有一座古典四合院配合完善会议与休闲设施。因此，本项目采用苏州园林式的设计，不仅可以符合四合院古朴幽雅的风格，更能使之在王府井大街闹中取静，别有一番风情，吸引客人的注意。二、劣势分析115 1、品牌影响力不足虽然本项目的投资方在业界的影响力非凡，但是本酒店属于其旗下企业，在酒店行业的众多品牌中知名度及影响力并不高，远不及王府半岛、贵宾楼等京城老牌五星级酒店，也比不上希尔顿、香格里拉等跨国知名酒店。2、项目规模较小通过调查发现，东城区的十几家五星级酒店规模基本都在300间客房以上，但由于本酒店属于改建酒店，只能在原酒店位置重新建设，受土地以及政府政策的限制，本酒店只有122个房间，在规模上远远不及其他同类五星级酒店。这就严重制约了本酒店的接待能力，并且在高级酒店林立的东城区很难引起集团客户的重视。3、周边环境不佳由于本酒店地处东城区的黄金地段，不可避免的会有很多老城区居民住在周边，由于政府的干预和高昂拆迁成本的限制，项目不能改变周边的环境，这就导致了本项目豪华气派的风格与周边的破旧不堪格格不入。三、机会分析1、拥有稳定客户群该项目是在原先项目的基础上拆除并进行改建，那么原先酒店培养起来的一些高忠诚度的客户，理所当然会成为新酒店的保留客户，让新酒店能够拥有一批稳定的客户群。另外，本酒店的投资方旗下企业众多，本项目将会成为这些企业举行会议、差旅住宿的首选地，这样，本项目的潜在客户还是非常可观的。2、区位经济环境不断走好本项目地处首都核心商务区东城区，随着我国综合国力的不断加强，X在奥运会过后更是受到了世界的瞩目，因此区位经济环境的大方向是一路走高的，在市场经济持续昂扬的情况下，必然会带动更多的客源涌向本项目，从而获得更高的收益和利润。四、威胁分析115 1、目前竞争者本项目周边星级酒店林立，同类的五星级酒店就有十几家，并且规模都相对大很多，这样强烈的竞争对本项目造成了巨大的冲击。尤其是本项目的前身是一个三星级酒店，而现在改建为五星级酒店，客户在选择酒店时可能会受残留印象的影响认为本酒店仍是三星级酒店的规格，影响酒店的入住率。2、潜在进入者东城区是商家必争之地，我们可预见在不远的未来将会有更多的五星级酒店进驻该区域，与我们争夺客源。第三章项目选址115 第一节自然环境X市，简称京，是中华人民共和国的首都，中国中央四个直辖市之一，全国政治、文化、科研、教育和国际交往中心，同时也是中国陆空交通的总枢纽。X中心位于北纬39度54分，东经116度23分。位于华北平原西北边缘。X与天津相邻，并与天津一起被河北省环绕。X的西、北和东北，群山环绕，东南是X平原。X平原的海拔高度在20-60米，山地一般海拔1000-1500米，与河北交界的东灵山海拔2309米，为X市最高峰。境内贯穿五大河。X的地势是西北高、东南低。西部是太行山山脉余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山。X市面积16,807.8平方公里。建成区面积1,254.2平方公里（中国城市第1名）。其中，山地面积10,418平方公里，占全市面积的62％；平原面积6,390平方公里，占全市面积的38％。X的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。2007年全年平均气温14.0℃（X市气象局）。1月-7至-4℃，7月25至26℃。极端最低-27.4℃，极端最高42℃以上。全年无霜期180至200天，西部山区较短。2007年平均降雨量483.9毫米，为华北地区降雨最多的地区之一。降水季节分配很不均匀，全年降水的80%集中在夏季6、7、8三个月，7、8月常有暴雨。X及华北春季多发沙尘暴，市区空气质量达到二级和好于二级的天数为246天（2007年），占全年总天数的67.4%。第二节项目周边情况TW-WA饭店位于X市东城区金鱼胡同5-15号，处X最繁华的商业区王府井大街，毗邻闻名中外的王府井百货大楼及新东安商场。饭店附近分布着故宫博物院、天安门广场、中山公园、北海公园等著名旅游景点，享誉中外的东华门小吃一条街与饭店仅一街之隔。入住的客人可尽享饭店优越地理位置所带来的方便；白天外出观光旅游或从事商务活动后，夜晚可步出饭店，边观赏王府井大街美景的夜景，边从容购物和品尝各式风味小吃。TW-WA饭店东至诺富特和平宾馆，西至乐天银泰百货，南至金鱼胡同，北至西堂子胡同。所在的王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约1600米，是X115 最有名的商业区。王府井的日用百货、五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等，琳琅满目，商品进销量极大，是号称“日进斗金”的寸金之地。新中国成立以后，人民政府对王府井大街进行了整顿和改造，继承并发展了传统的经营特色，兴建了一些大型的商业设施，形成了以东风市场和百货大楼为主体的繁华商业区。第三节项目交通状况及周边配套情况一、交通状况（一）机场：首都国际机场图3-1酒店至首都国际机场1.步行约360米,到达灯市口站2.乘坐地铁5号线,经过8站,到达惠新西街北口站3.步行约140米,到达惠新西街(安徽大厦)站4.乘坐机场5线,经过2站,到达首都机场站115 （二）火车站：X站图3-2酒店至X站1.步行约130米,到达新东安市场站2.乘坐103路,经过4站,到达X站西站。也可乘坐:104快,1043.步行约260米,到达X站二、周边情况：（一）购物中心：（300m内）名称步行距离新东安商场170m乐天银泰百货140m王府井购物中心140m115 （二）重要旅游景点：图3-3酒店周边旅游景点名称距离备注左宗棠故居140m东城区西堂子胡同25－27号新东安老X一条街150m新东安市场地下一层东华门美食夜市150m东城区王府井大街北入口蔡元培故居420m东城区东堂子胡同75号豫亲王府540m东单三条协和医科大学内天坛1500mX市永定门内大街东侧故宫2000mX市东城区天安门广场2000mX市长安街颐和园12kmX市海淀区长城75kmX市密云县第四章建设方案第一节建筑与装饰细节本项目由一座12层主楼和四合院形式的辅助会议中心组成，整体兼具苏州的私家园林建筑和X的皇家建筑特点。115 一、景观景观以“传统”、“婉约”为导向。本建筑的户外景观主要分布于主楼三层层顶（即四层西北角）以及辅楼四合院院内。在户外景观的构建上，吸收苏州园林的构造特点，以水、树、石为主角，在有限的空间内运用亭、台、桥将各景观联系在一起，营造中隐隐于市的幽静。在内部景观的构建上，也以雅致、沉稳为主：由于X地处北方较为干燥，在室内景观方面本项目会较多的运用水、草等元素来表现莹润和灵动。二、建筑主楼部分，以现代建筑为基础，主要在立面设计上吸收苏州园林建筑的元素，如斗栱、花窗、雕梁等，使建筑物整体雅致、婉约而不失严谨、沉稳，与四周老宅既有联系又明显独立。主楼的内部装修装饰与X大部分古典式高端酒店使用以红、黄、绿为主的皇家风格不同，以灰、白、红、褐为主，较多运用屏风、花架、拱形门、雕梁画栋等元素打造低调、内涵的奢华。四合院部分，主要采用古典式四合院建筑形式，还原X高端的四合院外观特点，同时吸收江南民居的部分特点，与主楼、景观相统一。在内部装饰装修上，与主楼强调的有所不同，着力于还原明清高官四合院的布置形式。三、装饰在内部装饰上，运用部分年代久远的古字画、器具等等，以营造真实、内涵的古典氛围。在装饰上，运用带有园林气息的装饰细节，比如扇形、花窗、拱形门等。在内部装修的材料上，在保证雅致、豪华的基础上，选择环境友好装修产品，体现“生态”。装饰器物上，关键位置摆放年代久远的贵重工艺品，一般位置则摆放制作精致的传统工艺品，以表现“高端”。四、设备在设备上，比如水暖、电气、管线等设备的采购，我们选择高端、自动化程度高的产品，以保证可以达到的便捷程度和服务质量。保证所选设备先进且完备，且预留有升级空间。如房间的布置，采用电动窗帘、TrecadeParis睡床、ChristianFischbacher缎子床单及浴泡、Bose音响系统及SHARP液晶电视等豪华设施。115 第二节功能布局一、整体平面图图5-1：整体平面图名称子目面积（M2）总占地面积5883.9各建筑物占地面积主楼1170四合院1747总建筑面积37791.3主楼32776.5四合院5014.8115 容积率6.42绿化主楼372四合院800园林式景观主楼992.5绿化率0.38其它802.4区域划分区域面积（M2）客房区域866.665会议区域2869.79行政区域430餐饮区域3150.125娱乐区域5710.25员工区域1226.125设备区域4872.25停车场4095.25其它区域7707.545二、主楼115 图5-2：首层平面图楼层功能面积（M2）1前台、行李房90商场90服务中心90咖啡厅196.875休息区78大堂505.125电梯、楼梯、卫生间1201170115 图5-3：二层平面图楼层功能面积（M2）2会议室396.5休闲区45餐厅112.5电梯、楼梯、卫生间120商务中心168.75其它327.251170115 图5-4：三层平面图楼层功能面积（M2）3会议室516.5休闲区45餐厅112.5电梯、楼梯、卫生间120其它3761170115 图5-5：四层平面图楼层功能面积（M2）4会议室195休闲区45餐厅187.25销售部89.25行政中心102电梯、楼梯、卫生间120其它393.751170115 图5-6：五～十一层平面图楼层功能面积（M2）5—11客房674.125前台29.25职工休息室29.25工具室29.25电梯、楼梯、卫生间120其它288.1251170115 图5-7：十二层平面图楼层功能面积（M2）12餐厅349.5休闲会所252厨房80电梯、楼梯、卫生间120其它368.51170115 图5-8：地下一层平面图楼层功能面积（M2）-1洗浴中心、桑拿中心1697.25酒吧433.125电梯、楼梯、卫生间120其它97.8752348.25115 图5-9：地下二层平面图楼层功能面积（M2）-2员工食堂730厨房230.625行李房196.875保安室236.25医务室511电梯、楼梯、卫生间120其它323.52348.25115 图5-10：地下三、四层平面图楼层功能面积（M2）-3设备房1122.375洗衣房230.625电脑控制室433.125电梯、楼梯、卫生间120其它442.1252348.25-4污水处理站1122.375仓库230.625锅炉房433.125电梯、楼梯、卫生间120其它442.1252348.25115 图5-11：地下五层平面图楼层功能面积（M2）-5停车场、人防地下室2222.25值班室6电梯、楼梯、卫生间1202348.25115 三、副楼图5-12：四合院首层平面图楼层功能面积（M2）1会议室192.54休息区69.81值班室12.96准备间23.79卫生间22.92楼梯、电梯60115 图5-13：四合院二层平面图楼层功能面积（M2）2客房192.54楼梯、电梯60其它129.48115 图5-14：四合院地下一、四层平面图楼层功能面积（M2）-1游泳池1300电梯、楼梯60卫生间21其它3661747-4设备房1300电梯、楼梯60卫生间21其它3661747115 图5-15：四合院地下二、三层平面图楼层功能面积（M2）-2乒乓球室、台球室616.9保龄球室728.6电梯、楼梯60卫生间21其它320.51747-3KTV728.6健身房616.9电梯、楼梯60卫生间21其它320.51747115 图5-16：四合院地下五层平面图楼层功能面积（M2）-5停车场、人防地下室1666电梯、楼梯60卫生间211747115 第三节工程概况一、结构1.钻孔灌注桩；2.箱型基础；3.框架-剪力墙结构；4.主要受力构件梁、柱、墙、楼板全现浇。二、酒店硬件装修1.外墙面：进口防水、防霉、防盐碱的环保高级浅色涂料；2.内墙：环保高级防霉高级涂料；3.天花：环保高级防霉高级涂料；4.公共部位：地面铺设进口磨光花岗石，墙身为进口墙纸、天花板采用进口铝合金薄板，装饰石材,胡桃木,复合木地板,防静电地板,PVC窗帘,铝扣版,高级地砖,仿古砖。5.大堂入口：地面及墙身铺砌进口磨光花岗石、大理石，墙身配进口高贵灯饰、天花板采用特色石膏板及铝合金薄板6.电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光花岗石、大理石，天花板采用特色石膏板配进口高贵灯饰7.门窗：采用真空玻璃和双层玻璃，高级铝合金窗；8.厨房：高级防滑瓷砖；115 9.卫生间：地面铺设进口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防潮天花吊顶、进口大理石洗手台盆及进口高级洁具、五金配件。10.洁具：采用科勒、美标、TOTO高级洁具或同级。三、客房装修及家私配备按照五星级酒店装修标准装修，室内配有高级地毯或优质木地板或其他高档材料装饰。有床垫、写字台、衣橱（含衣架）、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具，有110/220V不间断电源插座、吹风机、电话、宽带、数字电视、背景音乐、VOD视频点播系统、高档洁具、保险箱、微型酒吧、SOS呼叫、访客等待显示等功能和设施，以及专业化的灯光、五星标准的床上用品、具有浓郁文化韵味的客房用品、自动恒温的淋浴龙头、客房智能控制系统，内部电话交换系统、饮用水系统、太阳能热水系统，感应光系统，安保系统，自动消防系统（烟感或自动喷淋到户）。四、酒店配套设施（一）配发电系统1．供电范围，供电电源和供电工程本项目供电范围包括照明用电、空调用电和其他用电。用电负荷按一级负荷设计，两路相互独立的10kv供电电源接自城市电网，双回路供电，两路电源同时使用，互为备用。根据初步计算，大楼可选用2台装机容量为1000KW变压器。2．配电项目区内各种照明灯具和光源采用暖色调节能型产品。照明灯具:二头隔栅射灯,吸顶灯,灯盘,日光灯,筒灯,石英灯3．防雷接地保护装置项目区内各主体建筑物配置相应防雷接地保护装置。115 （二）中央空调系统中央空调采用离心式（螺杆）电制冷加热回收系统，采用双管制，采用美国开利品牌。型号：30HXY110/30HXC130A~400A制冷量：395~1392kw本项目空调用建筑面积约为4万，包括地下室、停车场、冷冻机房、餐饮、娱乐、健身房、客房等，共需冷负荷约为5200kw，需用4台。（三）电梯系统客梯、员工电梯和货梯的数量：酒店主楼6台客梯，1台员工电梯，1台货梯；四合院有2台客梯。选择德国“爱登堡”EDL-508K/VF有机房客梯以及EDL-308H/VF货梯.（四）供热市政供暖。（五）给排水系统1．给水系统本工程供水由市政管网供给,水源为城市自来水。拟采用原有给水系统,形成环形管网，以供生活、消防循环用水。室外给水管采用给水用高密度聚乙烯(HDPE)，室内采用PP－R管，热熔连接。供应设置循环管道，采用循环加热，修建中水系统。2．排水系统本工程排水采用污废合流制，污废水经化粪池处理后排入市政下水道。无专用通气管。生活排水管采用UPVC塑料管。3．雨水系统115 本工程采用独立的雨水系统，雨水有组织排至底层，排入市政雨水道，室外雨污分流。本工程采用组合型雨水斗，采用65型雨水斗。（六）锅炉系统高压锅炉以提供蒸汽供洗衣房使用，高压锅炉与洗衣房需紧邻，以减少能源损耗。锅炉选择燃烧机为进口型（英国产）。（七）弱电系统主要包括：1.楼宇设备自控系统安全防范系统1）闭路电视监控系统保安报警系统2）周界防范系统3）门禁系统4）访客对讲系统5）电子巡更系统6）中央监控系统。其中电视监控报警系统应由摄像部分（拾音器、报警探测器）、传输部分、控制部分以及显示和记录部分等组成。主要设备有监视器、矩阵切换、控制主机、长延时录像机。2.智能物业管理系统停车场管理系统，智能一卡通系统，广播及背景音乐系统，三表远传系统115 3.网络信息服务系统：（1）卫星接收及有线电视系统酒店的卫星及共用电视天线系统，是由卫星接收天线、机房电视前端和放大分配网络系统组成。（2）综合布线系统标准客房电话线采用4芯电话线，数据线采用超五类4对utp电缆、设备之间数据主干采用6芯多模光纤，语音主干采用三类50对utp线缆；或电视、电话、网络三网合一达到在windowsNT/9x、windows2000/server/xp/2003等系统的运行及相互访问，客户机系统和网络连接功能；满足会议电视、三方通话等应用系统及多媒体传输要求，即要求能够顺利、实时传输关于动态图像、声音、文字、图片及其它大数据量信息；能够顺利实现互联网络（internet）、内部局域网(intranet)的100Mbps带宽快速以太网连接及提供向异步传输模式（ATM）、千兆以太网升级的能力；提供支持广域宽带、DDN、ADSL、X.25及拨号网络远程访问的连接能力；满足64K以上语音（电话）传输需求。（3）宽带网络信息服务系统 使用先进的计算机技术，整个系统采用C/S（客户/服务器）+B/S（浏览器/服务器）分布式模型，减少通讯与网络费用，可支持SQLSERVER等各种数据库管理。通过vlan把酒店办公网络与客房服务网络彻底分离。同时具有对客房网络服务进行计费等功能。支持现有100/1000M高速网络以及能方便地扩充无线网络等。免费为顾客提供安全可靠的高速上网服务（4）分布式智能照明控制系统由调光模块、场景切换控制面板、液晶显示触摸屏、智能探头、编程插口、时钟管理器、手持式编程器和PC监控机等部件组成，将以上各种基本独立控制功能的模块用一根五类四对屏蔽数据通信总线将它们连接起来组成一个照明控制网络。（5）消防报警系统酒店为一级火灾自动报警系统保护对象，采用控制中心报警系统。设置消防控制室，设置有火灾报警控制器、消防联动控制柜、消防事故广播主机、消防电话主机及消防专用电话总机，在消防泵房、变电所、冷冻机房等值班机房设置固定式消防通信分机，在各层每段设有手动报警按钮、消火栓按钮和消防电话插孔。115 系统采用总线制方式，依消防规范在建筑内各层的不同位置安装了感烟(温)探测器，在客房内设置的智能感烟探测器，在设计中充分考虑了以人为本的原则。选择了在有火警时，声，光同时显示的探测器，在厨房的灶间设置可燃气体报警器。各层的走道、大厅、餐厅、会议室等公共场所内设置广播扬声器，每个扬声器的额定功率大于3W，平时利用消防广播作为播放重要通知和背景音乐，在火灾状态下，由消防控制室强切作为事故广播。消防联动控制系统包括以下控制装置：火灾报警、自动灭火、消火栓、防、排烟系统及空调通风、防火卷帘、电梯回降、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等。消防控制设备的控制电源及信号回路电压采用直流24V。（八）防火防排烟系统1．消防水管接自大楼统一的消防水管系统。2．通风与防排烟合用一个系统，通风时手动启动双速高温排烟风机的低速档，火警时由消防控制中心（或手动）启动双速高温排烟风机高速档，在排烟风机进风口设有在280°C时自动关闭的排烟防火阀,平时和排烟时的补风按车进出口坡道等自然进风和部分机械补风考虑。最大计算排烟量＝地下该建筑物的面积*层数*层高*120＝2627.25*1*5＝315270m³/h>78817.5m³/h故紧急情况最大换气量为315270m³/h，平时78817.5m³/h，并由此选择10号双频轴流风机，平时采用低速档，紧急情况下自动切换高速档。（九）太阳能热水系统投资建设的太阳能热水系统工程规模为：太阳能热水系统采光面积3处计680平方米，储热水箱4只计68吨，日产42℃～46℃热水计60～80吨。太阳能热水系统中的辅助加热为2台水源热泵，功率为15kW，一用一备。（十）通风系统采用清洁式与滤毒式通风串联方式，设计人数为1000人。清洁式通风新风量标准为5~7（M3/P·H），滤毒式通风新风量标准为2~3（M3/P·H）115 。由此得出清洁式新风量最低为7000m³/h，滤毒式新风量最低为3000m³/h，采用并联方式（清洁通风与滤毒通风分别设置通风机，其中滤毒式通风过滤器上有旁通装置），选用4.5型混流风机（4552m³/h与3392m³/h各一台）。其中，清洁式通风采用油网滤尘，滤毒式通风采用SR78-1000过滤吸收器（3台）。（十一）游泳池设备采用臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵采用原装进口产品。投资在50万左右（十二）会议设施同声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电视电话会议系统（1~2）、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外的门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、等设施。一楼:大报告厅功能定位：一般性会议、演示、报告、文艺演出等活动的功能需求；子系统:扩声系统、灯光系统、视频系统、监控系统同传系统、舞台特效、机械系统、中控系统二楼:小会议室功能定位：满足基本的会议功能需求子系统：扩声系统、视频系统、中控系统三楼:新闻厅、论坛厅功能定位：满足基本的会议、新闻发布、论坛讲座功能需求子系统：扩声系统、视频系统、监控系统、同传系统四楼:宴会厅功能定位：集会、演出、宴会等大型活动需求子系统:扩声系统、灯光系统、视频系统、舞台特效115 第五章环境影响评价第一节编制依据1.《中华人民共和国环境保护法》2.《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）3．国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》4．国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》5．国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》第二节设计采用标准1．环境质量标准大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。2．污染物排放标准（1）废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准。（2）废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准。3．噪声执行GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》。第三节环境现状酒店四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围空气、噪声、水环境质量良好，无工业污染。115 第四节基本原则1.设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。2.坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。3.贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。第五节主要污染源和污染物污染物污染物来源水体污染物（1）商场职工、顾客、酒楼服务员及公建服务人员生活污水。（2）酒楼厨房产生的含油废水；（3）娱乐中心产生的污水（4）垃圾中转站地面清洗产生的污水；大气污染物（1）锅炉燃烧废气（2）备用柴油发电机组运行时产生的废气；（3）酒楼、食堂厨房产生的燃料燃烧废气及油烟废气；（4）地下停车场机动车尾气；（5）垃圾中转站产生的恶臭；噪声染污（1）备用柴油发电机组、水泵、风机等机电设备产生的噪声；（2）垃圾车运输过程产生的噪声；固废（1）日常生活垃圾等固体废物；（2）酒楼厨房产生的潲水油；其他专变高低压室、变压器室及配电房等产生的电磁辐射。115 表5-1本项目营运期产生的污染影响第六节污染治理措施一、污水治理措施本项目共有客房122间，冲洗、公用设施、餐厅、绿化等用水量共303.85吨/天，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为0.8，则废水产生量243.08吨/天，年废水发生量为8.87万吨。酒店原用水设计中没有污水处理站。粪便污水经化粪池处理达三级排放标准要求后，汇合其他生活污水一起排入城市市政污水管网。酒楼餐饮废水经隔油隔渣预处理后，汇合其他生活污水一起排入城市市政污水管网。空调冷却塔补水、绿化用水、景观补给水和道路、广场洒水经蒸发、渗漏等全部消耗，其他用水亦存在蒸发、渗漏等消耗。二、噪声治理措施噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值如表5-2所示。污染源噪声值（dB）人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72表5-2主要噪声源源强从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声源如水泵房、冷热水机组、变配电房和大楼通风设备，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。115 噪声防治措施如下：1．对锅炉房的门窗应作为隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。2．厨房油烟机通风安装时考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。3．各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。这样噪声对周围环境不会造成太大的影响。三、废气治理措施由于本项目内设置餐厅，这些餐饮服务场所厨房将产生油烟废气。油烟废气日发生量约为1.3kg/d，年产生油烟中油的含量约为0.478吨。根据（GB18483-2001）《饮食业油烟排放标准》，规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。四、固体废弃物治理措施本项目建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。本项目产生的固体废物主要是生活垃圾及各厨房产生的潲水油。本项目设置一个生活垃圾中转站，生活垃圾应按指定地点进行收集压缩后交环卫部门，定期清理，统一处置，并要做好垃圾堆放点的消毒，杀灭害虫，以免散发恶臭，滋生蚊蝇，影响居民及办公人员的日常生活。厨房含油废水经隔油隔渣处理后产生的潲水油由有资质的单位定期回收，不外排。五、绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。1．高大的松树、银杏等作为建筑周围的点景；115 2．布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；3．采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。4．把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。5．以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。建筑密度小于40%，绿化率超过25%。六、环境管理和监测本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。七、环境影响分析本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。环保投资已计入总投资中。115 第六章酒店节能第一节建筑节能一、外墙隔热：1．尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；2．采用外墙加隔热材料方式；3．外墙采用浅色涂料，特别是采用阳光反射率高的涂料。二、门窗隔热窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音，玻璃门窗贴上玻璃贴膜或挂反射窗帘，可以大大降低空调能源消耗。三、内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖。四、屋面1．采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2．多采用屋顶绿化，可以挡掉50%的太阳射。第二节节约用电一、建筑设备监控系统该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。二、中央空调系统：115 1．采用中央变频空调；2．采用夏季中央空调主机制冷，冬天使用燃气式锅炉供暖的运行方式；3．利用空调制冷过程中产生的热量，通过热交换器将余热回收，产生50-60摄氏度的热水，将热水贮存后供客房及各个区域使用。三、电梯系统自动扶梯上装有红外感应和相控节能控制器，达到自动扶梯“人来扶梯自动开启，人去扶梯自动停止”。第三节节约用水一、水计量系统建立水计量系统，并对用水状况进行记录、分析。二．给排水系统：1．热水的供应设置循环管道，采用循环加热，避免因热水箱因热水停驻时间太长降温而不得不排掉的浪费问题。2．修建中水系统，将污水再次处理后浇灌草坪用，节约用水，降低废水的污染，创造良好的社会效益。第四节新能源一、太阳能1.采用太阳能热水器。2.采用太阳能高效遮阳系统，使得夏季实现高效遮阳，冬季实现阳光采暖，相当于安了一台自动空调。二、地热能采用地源热泵，利用地下浅层地热资源（包括地下水、土壤或地表水等）可供暖、制冷、提供生活热水。115 第五节经营管理上的节能措施1．所有房间用节水型的坐便器，可以节水一半以上，在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右，公共卫生间安装感应节水龙头，房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3；2．对员工浴室实行智能化打卡管理，使每位员工都手中持有酒店统一配发的用水卡，在员工洗浴用水时必须划卡才能开启水阀放水，同时经过标准用水量的核算后对每位员工进行每月用水固定用量限制，如果水量不够用可再次向酒店购买水量，如果有剩余水量可累计进行节约奖励；3．对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。4．酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗；5．采用新型节能光源，至少可节电70%以上；采用智能节电调压开关，根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度，可节电20%左右；提倡采用LED半导体灯，可以节约75%的用电量；6．将夏天空调的温度设定在28℃，少用机械通风，多用自然通风；7．不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布；8．节约纸张。采用无纸化办公；9．不鼓励客人过度消费，倡导适度消费，鼓励打包；10．用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达90%；11．洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电；12．餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%为宜；13．采用锅炉排烟废气余热利用技术，一般可提供十几吨约70℃的热水。115 第七章劳动安全与消防第一节劳动安全卫生一、危害因素及危害程度分析（一）建设其危害因素：财务安全、生命安全、质量安全。财务安全涉及建筑材料、设备设施、工程资金、工程合同、财物账簿凭证及招投标等文件；生命安全涉及现场施工安全、用电安全、机械操作安全、高空作业安全、后勤服务安全；质量安全涉及建筑材料标准、设计标准和施工技术标准。危害程度中等。（二）运用其危害要素运营期危害因素主要有电气设备、生活设施，以及食品。危害程度中等。二、安全措施（一）施工安全措施：业主和施工企业、监理人员、项目管理部门要树立“以人为本，预防为主，安全第一“的观念，严格安全管理。强化安全生产责任制，健全事故控制指标体系和应急救援体系，建立健全各项安全制度，采取行之有效的安全防范措施。强化安全监管，做到业主负责，专人专管，各尽其责，层层把关，文明施工，谨慎作业，确保施工现场安全。此外，强化宣传教育和执法力度，规范建筑工人的行为；非施工人员严禁进入施工区，为项目建筑创造良好的安全环境。（二）运营期安全措施：1.购买符合国家安全标准的设施；2.不得采购无生产许可证或者无相关性能安全证明的设备和生活用品；3.商务中心应已发办理相关证照和手续，所销售的视频应符合国家有关卫生和安全标准。酒店从业人员应当取得健康证明。三、卫生安全1.115 根据国家《食品卫生法》和《传染病防治法》有关规定和要求，建立健全企业各项卫生管理制度，确保项目施工人员食品卫生安全。2.施工人员应注重施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。3.加强绿化、净化空气、美化环境。第二节消防设施一、调查项目厂址周围消防设施状况本项目周边消防设施完善。二、消防措施和设施本建筑依据国家现行建筑、结构、水电规范进行设计，依据建筑设计防火规范GB50045-95按B类建筑设置消防栓箱、消防水管、灭火器及报警器，耐火等级为一级。（一）消防建筑设计室内装修应选用非常材料，应符合《建筑室内装修设计防火规范》要求，所有消防器材产品需有消防部门的鉴定证明书。（二）消防给排水设计1．消火栓给水系统设计消火栓用水量：室内消火栓系统设计流量为15L/S，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为24立方米。本建筑室外消火栓用水量为30L/S，由给水管网直接供水。系统设计：本工程按同层任何部位均有两股消火栓的水枪充实水柱可同时到达的原则布置室内消火栓，每一个消火栓箱内设有DN65室内消火栓一个，水枪一支，DN65消防水龙带25米一条及消防紧急按钮、指示灯一个，灭火水枪充实水柱为10米。2．建筑灭火器的配置根据《建筑灭火器配置设计规范》要求，本建筑应全面设置建筑灭火器。本项目危险等级为严重危险等级，属E类火灾场所。因此单具灭火器最小配置灭火器级别为3A，单位灭火器级别最大保护面积为50M2/A，设计手提式MF/ABC6型干粉（磷酸铵盐）灭火器。115 第八章组织结构与人力资源配置第一节酒店组织管理构架总经理助理副总经理总经理行政部行政办人力资源部市场营销部前厅部客房部安全部餐饮部康乐部工程部财务部图8-1本酒店管理组织构架酒店执行层及操作层工作人员共计375名。第二节酒店各层级划分及主要职责一、决策层这一层是由酒店高层管理人员组成。如总经理、副总经理和总经理助理等。在这一层工作的员工主要职责是对酒店的主要经营管理活动进行决策和宏观控制，对酒店重要发展战略和产业经营目标进行研究并组织实施。115 二、管理层这一层由酒店中层管理人员担任。如各部门经理、经理助理、行政总厨、厨师长等，他们的主要职责是按照决策层作出的经营管理政策，具体安排本部门的日常工作，管理层在酒店中起着承上启下的作用，他们是完成酒店经营目标的直接责任承担者。三、执行层这一层由酒店中担任基层管理岗位的员工组成。如主管、领班、值班长等。执行层人员的主要职责是执行部门下达的工作计划，指导操作层的员工完成具体的工作，他们直接参与酒店服务工作和日常工作的检查、监督，保证酒店经营管理活动的正常进行。四、操作层这一层包括酒店的一线服务人员。如：迎宾员、厨师、服务员。操作层员工职责是接受部门指令为顾客提供标准化、规范化服务。第三节决策层及各部门管理人员分配一、决策层包括1名总经理，2名副总经理级及1名总经理助理，共计4人。二、各部门管理人员行政部----行政部经理财务部――――――财务总监：财务经理、采购部经理、成本部经理、电脑部经理人力资源部――人力资源总监：人事部经理、培训部经理、质检部经理市场营销部――营销总监：公关部经理、业务部经理前厅部――――――前厅部经理：前台经理、预订部经理、总机房经理、礼宾部经理客房部――――――客房部经理：客房经理、PA经理、洗衣房经理餐饮部――――――餐饮总监：中餐厅经理、西餐厅经理、行政总厨、管事部经理康乐部――――――康乐部经理：健身中心经理、桑拿部经理、KTV经理工程部――――――工程部经理：强电组经理、弱电组经理、装修组经理115 保安部――――――保安部经理以上各部门各需1名人员担任经理，1名人员担任副经理，因此酒店共需管理人员72名。第四节酒店职能部门执行层及操作层人员组成和职责概述一、行政部由文员、后勤、档案管理员、车队等组成。其中行政主管1名，下设文员、后勤及档案管理员各1名，车队队长1名，下设司机3人。行政部共计工作人员8名。主要职能：1．根据总理室的要求起草各类公文。2．安排总经理召集的有关会议和活动。3．负责酒店内外各类文件及有关资料的收发、传阅、立卷、归档、保管等，并负责酒店档案管理和印章、介绍信的管理。4．制定必要的管理制度，规范办公秩序和程序。5．负责检查和督促总经理各项工作指令的贯彻和落实。6．接待访客，协调内外关系。7．负责行政车辆的管理和使用。二、财务部由会计组、审核信用组、成本控制组、采购组、电脑组等组成。其中每组均有主管1名，会计组和审核信用组由财务经理分管，成本控制组由成本经理分管，采购组由采购经理分管，电脑组有电脑经理分管。会计组、审核信用组及电脑组，每组共有工作人员2名。成本控制组和采购组各有工作人员3名。财务部共计17人。主要职能：115 1．负责向客人提供结账收银服务。2．审核酒店当天的营业情况，并编制成营业日报表供总经理室参考。3．负责酒店营业成本和费用的控制与管理。4．负责酒店各类采购物资的验收及付款。5．负责酒店财务核算，编制财务报表。6．负责酒店电脑系统软、硬件的维护与管理，并对操作人员进行培训。7．制定和完善酒店财务操作和管理制度。8．负责酒店日常运转资金的管理。三、人力资源部由人事部、培训部、质检部等组成。其中人事主管、培训主管、质检主管各1名，每组工作人员各3名，共计12人。主要职责：1．根据国家和地方的劳动人事政策、法规，制定酒店人事管理、劳动工资福利和员工培训等方面的规章制度。2．根据酒店实际情况组织机构和岗位，确定各岗位的职责和任职要求。3．负责新员工的招聘，组织员工培训，进行考核。4．对员工进行考核和奖惩，增强凝聚力，调动积极性，挖掘和发展员工潜在工作能力。5.组建质检培训网络，制定并落实《服务质量评审细则》，监督服务操作规范化、程序化。四、市场营销部由公关部及业务部组成。其中公关主管及业务主管各1名，每个部门工作人员3名，共计8名。主要职责：1．分析研究饭店的营销环境，根据市场和饭店自身的条件选择合适的目标市场。115 2．制定合理的价格政策，研究、预测和拓展客源市场。3．重点销售酒店客房、宴会和会议产品，并与各主要客户保持和发展良好的业务关系。4．树立酒店良好的市场形象，不断扩大酒店知名度，逐步提高市场占有率。五、前厅部由总台、大堂、预定、总机、礼宾等组成。其中前台主管及副主管各1名，前台工作人员5名；大堂经理及大堂副理各1名，服务员3名；预定部主管及副主管各一名，预定工作人员3名；总机房主管及副主管各1名，总机工作人员3名；礼宾部主管及副主管各1名，门童4名，行李生4名，其他工作人员3名。前厅部共计35人。主要职能：1．负责接待所有抵店客人。2．联络和协调饭店对客服工作，及时将客房预订、实际到客情况、房间报告及客人的特殊要求等对客服务信息传递给其他有关部门。3．提供预订、问询、开房、礼宾、行李寄存及运送、商务中心、电话转接、机场接送等各类前厅服务。4．负责接受并处理客人投诉。六、客房部由客房服务、客房中心、洗衣房、公区卫生等组在。其中楼层主管2名，楼层领班6名，楼层服务员30名；客房中心主管1名，客房中心领班1名，客房中心文员4名；洗衣房主管1名，洗衣房领班3名，洗衣房高级员工6名，洗衣服务员8名；公区保洁主管1名，公区绿化主管1名，保洁领班2名，绿化领班2名，二级库库管1名，布草员2名，高级保洁员16名，绿化高级员工4名，保洁员10名，绿化工4名。客房部共计105人。主要职能：1．为客人提供高标准的客房服务。115 2．负责做好客房及公共区域清洁卫生。3．负责洗涤客房和餐厅的所有织品、客人衣物以及全店员工的制服。4．负责客房设备、用品管理，降低营业成本。七、餐饮部由宴会预订、餐厅服务、会议服务、厨房、客房送餐、酒吧及餐务等组成。其中中餐主管1名，中餐厨师长1名，中餐厨师领班6名，中餐厨师10名，中餐厨工5名，中餐厅领班3名；西餐主管1名，西餐厨师长1名，西餐厨师领班3名，西餐厨师6名，西餐厨工3名，西餐厅领班2名；宴会主管1名，宴会厅领班2名；管事部主管1名，预定文员1名，餐厅部文员1名；所有餐厅服务员35名。共计83人。主要职能：1．根据客人的具体要求，举办各种类型宴会、酒会、招待会、国际会议等，向客人提供各种不同风味的精美食品和优质服务。2．举办各种美食节和时令、节日特选等餐饮活动，不断推出新荣，吸引更多的客人来店用餐，为酒店创造良好的声誉。3．提供各类会议服务。4．严格餐饮成本控制，不断提高经济效益。八、康乐部由桑拿中心、KTV、健身房、台球室、棋牌室等组成。其中健身中心主管及副主管、桑拿部主管及副主管、KTV主管及副主管各1名，康乐服务员36名。共计42人。主要职能：1．营造良好的康乐氛围和环境。2．为客人提供一流的娱乐、健身服务。3．不断推出新的娱乐活动和娱乐项目，增强酒店对客人的吸引力。九、工程部115 由运行组、暖通组、维修组、强电组、弱电组等组成。其中运行主管1名，水电维修主管2名，网络维护主管1名，弱电主管1名，强电主管1名；值班工程师1名，维修领班2名，锅炉领班1名，水处理领班1名，空调领班1名；高级维修工5名，水电维修工5名，弱电维修员3名，电梯工1名，锅炉工2名，水处理员2名，配电工3名。工程部共计33人。主要职能：1．根据酒店对客服务要求和设备运行规范，经济合理地安排、调度各系统设备运行，为宾客提供舒适、优雅、安全的环境。2．对酒店机械、电气、暖通等设备及建筑装潢等设施进行日常维修和保养，并根据需要进行预防性维护和更新改造，以保证饭店设施、设备的正常运转。3．对酒店设备、设施的日常运行与维修费用、能源费用等开支进行管理和控制。十、安全部由内保、警卫、门卫及消防等组成。其中安全主管1名、消防主管1名、安全领班3名、消防领班1名、门卫6名、监控中心保安3名、停车场保安7名、巡逻保安7名、大堂保安3名。安全部共计32人。主要职能：1．指导并协助酒店各部门采取措施，做好防盗、防火、防灾等安全保卫工作，逐步健全安全防范规章制度，积极推行安全工作责任制，保障住店客人和员工的人身财产安全。2．对酒店员工开展安全教育，进行安全工作程序及技术的培训。3．执行日常的安全巡逻和监视工作。4．与当地公安、消防等部门保持良好的工作联系。115 115 第九章施工进度计划图9-1甘特图115 第十章投资估算及资金筹措第一节投资估算一、投资估算经估算，项目总投资为66828.93万元。其中前期费用、建筑安装工程费、设备购置费、室外工程费、与本项目有关的工程建设其它费、管理费用等开发建设投资62158.15万元，建设期利息2870.784万元。具体内容详见附表“投资估算表”。二、投资估算说明（一）投资估算编制说明1．本估算按照总用地面积3860平方米，总建筑面积35349平方米，其中地上18968平方米，地下16381平方米的规模估算。2．本项目建设投资参照类似工程造价进行估算。（二）前期费用前期费用包括设计、勘探费用、施工准备费、人防异地建设费等，为1880.9万元。（三）建安工程费建安工程费包括结构装修工程、给排水工程（含中水）、暖通空调工程、天然气供气工程、强电（含变配电、照明、防雷接地）工程、弱电（含电话及配线、共用天线）工程、电梯工程等，估算建安工程费为41950.2万元，综合造价11867.4元/平方米·建筑面积。（四）设备购置费进口设备按外商报价计算，国内设备价格按现行出厂价计算，为10674.9万元。（五）室外工程室外工程包括用地红线范围内的市政管线、道路、广场、停车场、室外照明等费用，为95.7万元。（六）工程建设其它费用115 本项目工程建设其它费用估算为502.5万元，包括合同预算审查费、工程监理费、工程许可证执照费、施工图审查费、竣工图编制费、工程保险费等。（七）预备费用预备费用只计基本预备费，不考虑涨价预备费。基本预备费按总成本0.5%计算，为3251.4万元。（八）建设期借款利息本项目借款24920万元、利率按5.76%估算。建设期利息为2870.8万元。见附表“资金来源与应用表”。第二节资金筹措本项目总投资66828.93万元，采用滚动开发。其中自筹资金40108.9万元，约占总投资的60.0%；拟向银行借款24920万元，约占40.0%，资金筹措计划计划详见附表“项目总投资使用与资金筹措表”。第三节投资计划本项目2010年初进行前期工作及设计工作，预计2011年初开工，2013年6月全部竣工，施工工期约30个月，投资计划详见附表“项目总投资使用与资金筹措表”。115 第十一章经济效益分析经济效益分析参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。第一节分析测算说明一、项目计算期项目计算期从2010年至2033年，其中建设期四年；从2014年7月初至正式经营。二、基准收益率1.税前基准收益率取12%2.税后基准收益率取13%三、交纳税金和税率1.营业税税率为5%；2.城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的7%和3%；3.所得税税率为25%。四、公积金及公益金法定盈余公积金及公益金提取比例为15%。五、本项目以人民币为记账本位币。第二节财务测算一、销售收入和销售税金测算（一）价格的确定通过市场分析，参照周边同类地区同类酒店市场价格，结合本项目的造价水平来确定价格。115 （二）销售收入及税金本项目可实现销售收入419562.1万元，缴纳销售税金及附加62934.3万元。详见附表“酒店营业收入税金及附加表”。二、利润预测项目计算期内利润总额296587.2万元，交纳所得税74211.2万元，可分配利润222376万元。详见“利润与利润分配表”。三、财务分析（一）盈利能力分析反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率、资本金利润率等。通过项目的全投资和资本金现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如下表。序号指标名称指标内容（全投资）1税前财务内部收益率FIRR18.82%2税前财务净现值NPV（Ic=12%,万元）51141.143税后财务内部收益率FIRR16.89%4税后财务净现值NPV（Ic=13%,万元）38091.885税前投资回收期7.286税后投资回收期8.077投资利润率14.95%8投资利税率19.66%9资本金利润率24.91%10投资净利润率11.20%图11-1项目盈利能力指标计算结果表分析表明，本项目盈利能力较强，所得税后全投资财务内部收益率为16.89%，大于基准收益率（Ic=13%），项目在财务上是可行的。（二）清偿能力分析115 本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为项目盈余资金。经测算，平均偿债备付率为大于1。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，偿债能力较强。具体分析测算详见“借款还本付息计算表”。（三）财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金445369.8万元。详见附表“资金来源与运用表”（四）不确定性分析1．盈亏平衡分析经测算，以项目收入实现率表示的盈亏平衡点为52.72%，说明本项目的销售收入只要达到预测的52.72%，项目即可保本。2．敏感性分析针对项目开发建设投资、销售收入和经营成本三个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两三因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目的收益对这些不确定因素的敏感性。分析结果见下表。变化率变化因素-30%-20%-10%0%10%20%30%建设总投资22.12%20.06%18.35%16.89%15.62%14.51%13.52%营业收入10.92%13.08%15.05%16.89%18.61%20.24%21.80%经营成本18.41%17.91%17.40%16.89%16.36%15.83%15.30%图11-2敏感性分析表根据本项目前面所做的财务报表，基本财务税后内部收益率为16.89%。在此基础上，选取建设总投资、营业收入、经营成本三个因素，用营业收入的变化代替销售价格的变化（假定二者呈线性关系），计算在单因素变化±30%、±20%、±10%的情况下，税后内部收益率的数值变化情况，并列表如上。根据上表画图如下。115 图11-1敏感性分析从上图可以看出，各因素对内部收益率均有一定影响。建设总投资与经营成本的影响在趋势上较一致。在三个因素之中，经营成本的影响相对较小一些，建设总投资、营业收入的变化对内部收益率的影响更显著，而最为显著的因素是营业收入，该因素最为敏感。可知本项目对收入、建设期投资较经营成本依赖程度更高。而三个因素变化±30%均未导致项目不可行，说明本项目抗风险能力较强。四、融资方案比选（一）方案A：资金来源：自有资金，银行借款，私募股权资金（要求的报酬率为25%，运营期开始分红）。序号项目/年份合计建设期运营期1234561总投资65943.179396.8422069.9522415.5510260.8410008001.1建设投资（不含建设期利息）62069.579310.4421724.3521724.359310.441.2建设期利息2073.6086.40345.60691.20950.401.3流动资金2资金筹措60422.699396.8422069.9522415.5510260.8410008002.1项目资本金37241.745586.2613034.6113034.615586.262.1.1用于建设投资37241.745586.2613034.6113034.615586.262.1.2用于流动资金0.000.000.000.000.002.2债务资金18000.003000.006000.006000.003000.001000800115 2.2.1用于建设投资18000.003000.006000.006000.003000.002.2.3用于流动资金5180.943380.9410008002.3私募股权资金8901.43810.573035.343380.941674.57（二）方案B：资金来源：银行借款，自有资金。序号项目/年份合计建设期运营期1234561总投资66828.939431.7222222.2022723.9010651.1110008001.1建设投资（不含建设期利息）62158.159323.7221755.3521755.359323.721.2建设期利息2870.78108.00466.85968.541327.391.3流动资金2资金筹措65028.939431.7222222.2022723.9010651.1110008002.1项目资本金40108.935681.7213512.2014013.906901.112.1.1用于建设投资37294.895594.2313053.2113053.215594.232.1.2用于流动资金0.000.000.000.000.002.1.3用于建设期利息2814.0487.49458.99960.691306.882.2债务资金24920.003750.008710.008710.003750.0010008002.2.1用于建设投资24863.263729.498702.148702.143729.492.2.2用于建设期利息56.7420.517.867.8620.512.2.3用于流动资金1000800（三）主要财务指标：方案A计算指标：项目投资财务内部收益率（％）（税前，税后）24.72%22.50%项目投资财务净现值（税前，税后）¥95,043.59¥77,015.40投资回收期（年）（税前、税后）7.209256778.06017465方案B计算指标：项目投资财务内部收益率（％）25.54%23.08%项目投资财务净现值（ic＝％）¥101,324.97¥81,193.62投资回收期7.2049421068.05970742由上述两表对比得出，方案A优于B。115 第十二章社会评价第一节项目适应社会发展需求X市简称“京”，是中华人民共和国的首都，四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心。X位于华北平原北端，东南局部地区与天津相连，其余为河北省所环绕，有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。全市常住人口1795万人（2009年，比上年末增加60万人，中国省级行政区第26名），全市人口密度1,069人/平方公里。其中外来人口509.2万人，占常住人口的比重为29%。X外来和流动人口超过一亿，居全国之冠。X是综合性产业城市。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。X不仅是中国最重要的金融中心和商业中心，国家金融宏观调控部门中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会均在X。而且是旅游资源是一座旅游资源十分丰富的城市，对外开放的旅游景点达200多处，有世界上最大的皇宫紫禁城、祭天神庙天坛、皇家花园北海、皇家园林颐和园和圆明园，还有八达岭长城、慕田峪长城以及世界上最大的四合院恭王府等名胜古迹。随着全球经济回暖，国内外金融市场以及旅游市场进一步复苏，一批又一批商务人士及观光游客一齐涌向X。酒店行业的崛起不失为其中的一大亮点。酒店业为旅游及商务的发展需要提供了强有力的支撑，满足不同人士的各种需要，并且高档次的酒店可以极大地提升城市形象，丰富城市文化，为整个城市的发展做出贡献。因此该项目的建设是顺应社会发展，推动社会进步的，值得提倡和支持。第二节项目适应市场需要X市是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。来京旅游人数在逐年增加，预计到2011年来京旅游人数将达到15092.5115 万人次，其中将有很大一部分星级高档酒店住宿需求者，这对酒店业来说将是一笔可观的收入，这些旅游者更注重文化体验，资源，娱乐健身，信息元素等的综合享受，因此需求价格弹性较小，对酒店价格调整的反应不大，高档酒店将可以用高档次的服务换得旅游者的青睐。X现有的五星级酒店今年上半年的住宿率已经达到了60%以上，在外向型经济的拉动下，来X考察投资的商务人士越来越多。而高档次的五星级酒店供应情况已经远远不能适应市场的需求，接待能力显著不足，因此有必要增加五星级酒店的数量来缓解这一情况。第三节项目的社会贡献项目投入运营以后，将会为社会带来较多的就业机会，企业的稳定发展将会使员工安居乐业，同时为国家和地方创造税收，促进区域经济发展。序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果1对居民收入的影响东城区较小提高收入2对居民生活水平生活质量的影响东城区较小提高生活质量3对居民就业的影响X市中等增加就业4对地区文化、教育、卫生的影响X市较大提高水平5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响X市中等推进城市化进程表12-1项目社会影响分析表115 第十三章风险分析第一节风险来源分析风险发生阶段可能后果设计违反建筑法建设阶段得不到批准、贷款，项目无法实行设计违反合同法或合同中的相关条款建设阶段可能会修改设计方案，导致设计阶段延长，成本增加，延长整个项目的建设期设计违反环境方面的相关法律建设阶段项目未得到政府批准或承担罚款增加成本合同里规定的双方权责不清建设过程业主和承包商互相推诿责任，项目无法顺利进行,增加项目融资风险整个过程影响整个项目的建设进度和项目经营状况原材料涨价风险整个过程影响项目建设，工期延误，在经营期导致经营成本上升，影响项目的期望收益率管理风险经营过程因管理不当而使项目的运作出现问题，导致整个项目建设失败市场供求风险经营过程经济形势的波动对酒店的收入有很大的影响，市场对酒店产品的接受程度直接影响酒店收入财务风险经营过程过度举债可能导致无法履行债务偿还义务和不能及时获得贷款的风险政策风险整个过程政府政策指导对项目的经营等会造成影响表13-1风险来源表115 第二节运用蒙特卡洛模型进行风险分析由敏感性分析图表可以看出，各因素对财务净现值均有一定影响，但是建设总投资和经营成本的影响一般，营业收入的影响更显著。而且，建设总投资与经营成本的影响在程度上较一致。说明收入的敏感系数值最大。故本项目采用蒙特卡洛模拟法对酒店收入进行风险分析。随机变量取值概率酒店收入418.79460.1523.493250.2837.58920.21046.98650.11151.685150.21256.38380.11361.082450.1单位万元NPV>0的概率0.6836NPV的平均值28963.68618方差2602276054标准差51012.5088经济风险0.6表13-2蒙特卡洛分析结论：NPV>0概率为70%左右且经济风险>0同时在0.6左右，说明本项目抗风险能力较强，经济效益较好。115 第十四章结论及建议第一节可行性研究结论经过对X市东城区和王府井经济状况的研究分析，以及对近几年酒店市场的深入研究，我们认为：1．此改建项目是必要的、可行的、合理的。2．在目前各种利好因素的作用下，近几年内X市东城区商务型酒店市场是乐观的。3．商务型酒店更适合项目的整体发展与规划4．在2014年将该项目投放市场的时机是可行的5．考虑投资主体的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的运营条件基本成熟结论：在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为商务型酒店销售是可行的。第二节建议针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素（建设总投资、营业收入和营业成本），建议在项目实施过程中对资金采取如下措施：1．强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度。2．根据市场变化，灵活调整经营策略，制订详细阶段性经营目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资金压力。3．资金措施：我们将项目启动资金控制在一个最小值之内，目的是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量表，测算个阶段投资回报率。资金措施包括：A．对要求施工单位带资建设，力争主体封顶才开始结付工程进度款。B115 ．提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证一到即可办理贷款手续。综上所述，我们认为，本项目中虽然有许多关键因素在动态中都呈现其两面性，但根据我们对酒店市场的前景预测，该项目的机遇大于风险，因此是可行的。115 附一：图表附表2-1：09年东城区各项经济指标统计图09年东城区各项经济指标统计图项目名称数额项目名称数额比去年同比增长累计社会消费品零售额266.2（亿元）食品类89.8（亿元）8.80%用类商品144.6（亿元）8.60%固定资产投资额229.1（亿元）房地产开发106.0（亿元）10.10%投资额全区实现人均可支配收入21615.8（元）人均消费性支出15472.2（元）9.50%规模以上住宿业营业额33.4（亿元）星级饭店营业额24.97.60%房地产开发完成投资额79.6（亿元）第三产业所占比列85%11%115 附表2-2：2005～2009年X一至五星级酒店出租率、收入、平均房价总表出租率(%)营业收入(万元)平均房价(元/间天)年份200520062007200820092005200620072008200920052006平均626160524918511662055300236996425048492194453425460五星69696857507015328066619483241055407848852886934四星7169665651541988660360815323794169700986451490三星6160595151463135444639459565519763495594295307二星5149484344134041127399134212124103139815192197一星4440393832104701624112541114079207158174115 115附图2-1:X一至五星级酒店平均房价附图2-2：X五星级酒店平均房价115 附表2-3：X商务型五星级酒店分析表1X商务型五星级酒店分析表X亚洲大酒店X饭店X国际俱乐部饭店金融街洲际酒店X国际饭店房间总数294895258318916房型间数价格房型价格房型间数价格房型价格房型价格普通房间（标准间179799高级标准房878普通房443800俱乐部楼层3279商务标准间1200豪华房58950中式高级标准房850豪华房1124000商务豪华间3000商务豪华间1500豪华套间171800故宫景房1600豪华套房827300高级间2656商务套间2000行政房1380行政豪华房1260总统套150000豪华间2822行政楼标准间1600115 行政套房2200中式豪华套房1998瑞吉套房19行政楼豪华间2000商务房890X套房4000行政楼套间2100家庭套房21550名人套房5000家庭套房12200故宫套房3500115 附表2-4：X商务型五星级酒店分析表2X亚洲大酒店X饭店X国际俱乐部饭店金融街洲际酒店X国际饭店建筑面积（层数）54000（19层）1600008000025层29层成立时间1990年开业，2006年装修1900年开业，2000装修1997年开业，2008年7月装修完毕2005年开业1987年开业，2002年装修地理位置位于东二环繁华商务区，毗邻工体，周边有文化部、外交部、使馆区，中国十二企业巨头总部办公楼近在咫尺东城长安街33号（东长安街与王府井商业街交汇处）朝阳区建国门外大街21号，紧邻使馆区、中央商务区及购物中心，距天安门广场、故宫、秀水街和日坛公园仅数街之隔X市西城区金融街11号，与著名风景名胜,中央政务区及连卡佛、金融街购物中心等主要商业中心近在咫尺。中国X建国门内大街9号（京国际饭店地处首都外交及商贸区的中心地段长安街上，与中粮广场、恒基中心、光华长安大厦形成了X最具发展前景的商贸区域之一）115 交通信息距机场23公里，距火车站4公里，到奥运场馆（X工人体育场、馆）步行5分钟，距天安门5公里，距CBD3公里。步行五分钟即可到达天安门，毗邻皇宫紫禁城，与繁华的王府井商业街仅咫尺之遥交通：距X首都国际机场30公里；X火车站2公里；X西站10公里。酒店距市中心10公里，15分钟车程；X首都国际机场，27公里；X火车站5公里；X西站3公里；X天安门广场3公里；全国农业展览馆9公里；中国国际展览中心9公里；X王府井步行街4公里天安门广场距饭店距离：2公里；故宫距饭店距离：3公里；离天安门广场和故宫仅10分钟车程，面向恒基中心、中粮广场，距X站仅咫迟之遥，距离机场28公里，有机场大巴直达机场餐饮服务上海淮扬菜的锦江府餐厅，老船坞餐厅（水上餐厅），樱桃园咖啡厅（法餐为主）阳光咖啡厅；中华礼仪厅；宴会厅；X厅；谭家厅；五人百姓（经营淮扬菜，四川菜，广东菜，谭家菜及日餐）旬彩日餐厅，景苑咖啡厅，丹尼艾丽意大利餐厅，艾斯特扒房，记者俱乐部酒吧，葡萄酒廊，天盛阁，大堂酒吧，雪茄吧，天宝阁中餐厅Monsoon季候风餐厅；SteakExchangeRestaurant＆Bar扒房餐厅及酒吧；CupofChino品-咖啡吧；Zen采蝶轩：新派港式粤菜餐厅，拥有360度敞开式厨房星光旋转餐厅；谭府；大上海餐厅；玫瑰苑咖啡厅；福临门金阁鱼翅酒家；湘都府；日本餐厅；四季酒吧115 娱乐服务金银岛健身俱乐部、超大游泳池、健身房、票务中心、邮局、商场、夜总会游泳池，水疗中心，室内网球场，健身房，保龄球，台球，棋牌，乒乓球健身中心，泳池，高尔夫，水疗美发美容沙龙，8道保龄球馆，瑞吉水疗中心酒店提供24小时运营的商务中心、健身中心、SPA及室内游泳池，卓越领先的健身设施位于酒店阳光透射的中庭，动感十足。专业的会议服务团队以及影音设备支持团队,专为高端会议设计酒店健身中心拥有6间独立贵宾厅，提供专业美容、按摩、豪华男女更衣室、蒸汽浴、桑拿浴、旋流浴、健身操室和专业美容美发沙龙；游泳池现处于重建状态中。特色酒店花园，亚洲商务间重要国事活动和会议的首选场所瑞士管家服务，并有2间残障人房间店6层的露天平台，可以俯瞰金融街，是露天晚餐或鸡尾酒会的理想场所餐厅独具特色风格中式、西班牙式、意大利式和法式装修中国传统建筑风格现代建筑风格，整体设计融入与瑞吉品牌匹配的高端技术融合现代时尚及传统艺术现代及传统酒店管理公司锦江国际有限公司莱佛士国际酒店管理公司美国喜达屋酒店集团洲际集团由中国本土管理115 附表2-5:X商务型五星级酒店分析表3王府半岛君悦贵宾楼丽晶励骏天伦王朝希尔顿饭店建筑面积（层数）14层18916767611320005340087504平方米成立时间1989年开业，2005年装修2001年10月开业1988年开业2002年装修2006年装修。2007年4月26日开业2006年装修，2008年开业1990年12月开业，2000年重新整修1994-10-01开业2005-06-01重装修入住率60%左右60%-70%0.60.70.50.840%-50%地理位置X东城区王府井金鱼胡同8号（紧邻王府井步行街、天安门广场、东方广场、故宫、北海、景山、天主教堂、美术馆）中国X市东长安街1号东方广场,从酒店可以直接通至东方广场购物中心。王府井大街紧邻酒店X东长安街35号，毗邻紫禁城和天安门广场，临近X的新标志建筑物「东方广场」X东城区金宝街99号X东城区金宝街90-92号X东城区王府井大街50号X朝阳区东三环北路东方路1号115 交通信息距离X首都国际机场25公里距离X车站2公里距离天安门广场2.5公里距X首都国际机场25公里距X火车站1.5公里距天安门广场1.5公里离机场距离（公里）：22.5离X火车站距离（公里）：2.5离市中心距离（公里）：1离王府井距离（公里）：0.5距离X火车站1公里距离X首都国际机场26公里距离天安门广场1公里距离X火车站1公里距离X首都国际机场25公里距离天安门广场2公里距X首都国际机场:30公里距X火车站:3.5公里　　距天安门广场:1公里距X市中心（天安门）11公里距首都国际机场22公里距X火车站10公里距X西客站20公里房间总数525825218500390395503房型豪华间2880豪华房1900房型间数价格房型间数价格房型间数价格房型间数价格超豪华间3580尊贵豪华房2300故宫景房4000豪华间3864豪华客房1600高级间2623781豪华间2580行政套间6680嘉宾轩大床房2450豪华套房5000贵宾间4140高级豪华客房2047豪华间104471高级豪华间2680复式套间6680嘉宾轩豪华房2700花园套房5175行政间4692豪华客房1865王朝轩行政间704931小套间2880115 X套房7910豪华套房3000大使套房行政套间6440标准套房2737行政套间536081商务套间5580尊贵豪华双卧室房2600古都套房豪华套间7691总理套间5800行政套房4400贵宾楼套房行政豪华间3335嘉宾轩豪华客房双卧室3400皇帝套房餐饮服务承袭中国传统贵族庭院之风范的粤式中餐厅凰庭、以及“再现亚洲时尚”的西餐厅JING凯菲厅全天供应意大利餐、法国餐及X御福会，红墙咖啡厅，明园餐厅，松园日餐厅，古都餐厅，喷泉酒吧，观景酒吧迪卡博，九九咖啡厅，酒吧和扒房，中餐厅丽晶轩Camoes西餐厅,咖啡厅,酒吧,大堂吧,全天送餐服务元素阁-开放式厨房餐厅，集中亚洲各式精致佳肴。东方路一号西餐厅-餐厅供应世界各地的品牌葡萄酒颐达吧-提供品种繁多的品质鸡尾酒及饮料。汤尼酒廊-轻柔的背景音乐让人感觉更加惬意。咖啡基诺-115 地道美食;悦庭重现中国皇家庭园氛围;酥园供应新鲜烤制的糕饼、面包及各式美食礼品：长安壹号亲近中国美食文化，目睹美味佳肴的制作过程;东方亮陶醉于新鲜生鱼、寿司的鲜美,聆听现场乐队的曼妙歌曲，品味各国佳酿;意大利餐厅DaGiorgio提供地道美味的意式佳肴葡萄牙餐厅：以葡萄牙文学巨匠、大诗人贾梅士的传奇一生装饰设计的正宗葡萄牙风味餐厅。碧翠法餐厅：弥漫着浪漫法兰西气息的碧翠法餐厅，由来自法国的厨师奉献经典法国美食。濠江轩中餐厅：正宗粤菜餐厅，可以提供110人同时就餐，还有四个风格各异的包房。提供新鲜冲制的各种咖啡、芬芳请茶、自制的甜点和巧克力、新鲜出炉的面点，以及现场制作的各色小吃。娱乐服务不仅与世界知名水疗中心ESPA合作开设了半岛水疗中心，健身中心,半岛精品廊绿洲俱乐部、高尔夫健身中心设有桑拿、蒸汽室、室内泳池，健身室及按摩等设施，提供专业的太极教练，游泳池，水疗中心，室内网球场，健身房，保龄球，台球，棋牌，乒乓球卡拉OK厅、健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、足浴夜总会,棋牌室,健身室,网球场,室内游泳池,按摩室,桑拿浴室壁球室、健身室、网球场、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室特色大型室内热带雨林风情游泳池贵宾楼内所有的陈设充满了中国情调，布局别致，幽雅舒适，218套客房全部采用花梨木家具，配以古典字画，体现东方文化的精髓。酒店顶层有包头市唯一的旋转餐厅，在尽情享受美味佳肴的同时，俯瞰鹿城全貌，令人流连忘返。别具一格的宴会包房，气势磅礴设施完善的豪华大厅及多功能厅。17层的中庭式结构，剧院包厢式的走廊设计，均可俯瞰富丽的大堂。客房内精致的雕饰，古典的家具，独特的吊顶设计，使整个客房层次分明，空间感十足三层是“奇珍斋”购物中心；一层的“永正裁缝店”可量身订做各种衣服。可以在壁球场挥拍、享受中式指压按摩，还可以选择在设备齐全的健身中心锻炼，在设有温度监控的室内泳池畅凉一番。还有有独立的温控系统、分体式淋浴、115 拥有50家顶及品牌的半岛精品店；半岛的专利产品--床头电子控制板，可控制房间内的所有灯光和视听设备。门旁特设的控制板，显示户外温度和湿度。风格风格传统的中国式建筑外观融合中西方文化中国传统文化现代奢华与中华传统精粹结合富有南欧特色的新古典主义风格观摹仿古代王宫建筑，豪华辉煌。整体风格优雅时尚，让客户有奢华的体验酒店管理公司半岛集团凯悦酒店集团管理自主经营美国卡尔森酒店集团管理X励展管理有限公司天伦国际酒店管理集团希尔顿集团附表2-5：主要竞争对手评分表115 主要竞争对手评分表酒店名称王府半岛君悦贵宾楼丽晶励骏天伦王朝希尔顿选择标准地理位置99.5910109810结构布局8.58.59.59108810外部环境8.5109.5998810康体项目108.598.58.598.510客房规模525825218500390395255825客房档次99109108910房价28801900400038461600378120804000餐厅服务99.5109.59.59.5910会议设施9.59.57.5797710管理水平99.599108.51010品牌形象1010109.59.591010附表2-6：主要竞争对手评估系数得分主要竞争对手评估系数得分115 酒店名称权重王府半岛君悦贵宾楼丽晶励骏天伦王朝希尔顿地理位置0.059095901001009080结构布局0.1858595901008080外部环境0.1851009590908080康体项目0.1100859085859085客房规模0.0563.6410026.460.6047.2747.8830.91客房档次0.19090100901008090房价0.17247.510096.154094.5352餐厅服务0.1909510095959590会议设施0.295957570907070管理水平0.059095909010085100品牌形象0.05100100100959590100得分88.3888.7588.3285.8986.1181.6077.25附表2-7：2006-2008年星级饭店经营情况115 2006-2008年星级饭店经营情况项目企业个数(个)出租率(%)平均房价(元/间天)200620072008200620072008200620072008合计597638694616052460494605四星、五星合计114135165696756677709851五星36424569685793410001236四星7893120696656490518614一星至三星合计483503529565548270276326三星213221249605951307316372二星233244249494843197199221一星373831403938174190204附表2-8：星级饭店接待及经营情况(1995-2008年)星级饭店接待及经营情况(1995-2008年)115 年份企业接待住宿接待住宿出租率平均房价从业人员平均人数个数人数人/天数(个)(万人次)(万人/天)(%)(元/间天)(人)1995191484.61843.467491985351996-2000　3168.110110.0　　　1996207485.31691.663483943521997235541.81801.4594631032551998262605.01867.7553971043911999263681.51918.6573521038272000294854.52830.661394961152001-2005　5931.514152.9　　　20013631038.53191.76238410579220023901071.22437.66239210709120034411007.42497.25238910599420044641270.82798.96540910738620055941543.63227.56242512681720065971578.53284.561460126430115 20076381664.23403.66049412952320086941566.13206.652605130609注：表中企业个数为全市星级宾馆饭店数，其余指标1995-1999年为涉外饭店数据，2000年以后为星级宾馆饭店数据。附表2-9：2006-2007年星级饭店接待住宿者情况(按饭店星级分)2006-2007年星级饭店接待住宿者情况(按饭店星级分)115 单位：万人次项目200620072007年为2008　2008年为接待量构成(%)接待量构成(%)2006年%接待量构成2007年%接待住宿人次1578.51001664.2100105.41566.110094.1五星级24615.6277.616.7112.82511690.4四星级386.524.5467.328.1120.9506.732.4108.4三星级595.137.757134.396521.333.391.3二星级32420.5324.519.5100.2263.216.881.1一星级271.723.71.487.9241.5100.9接待入境住宿人次337.8100367.6100108.8297.810081115 五星级144.142.7155.342.2107.7120.640.577.7四星级125.237.1146.539.911712040.381.9三星级5817.254.314.893.547.916.188.3二星级9.62.810.82.9111.88.62.980.1一星级0.80.20.80.2101.40.60.277.4115 附表2-10：主要产品与服务及其特点分类地点产品与服务特点用途目标客户会议·活动服务四合院四合院会议中心明清高官富贾的四合院形式，装饰典雅、尊贵低调。顶尖设备，自动化程度高，同时配备较多的服务人员高端的宴会，会议，发布会，聚会等业务量大、或对品质要求高的单位、团体；高收入个人主楼大型会议厅（宴会厅、报告厅）采用带传统元素的华丽的装修元素（和现代的简约风格），整体效果严谨、典雅。高端或顶尖设备，自动化程度高高端的宴会，会议，发布会，聚会等业务量大、或对接待规格要求高的单位、团体；高收入个人；重要活动举办方。115 中、小型会议厅现代结合传统元素的简约装修元素，整体效果严谨、典雅。高端或顶尖设备，自动化程度高各层次的宴会，会议，发布会，聚会等面向各层次的单位、团体；主要面向高收入个人餐饮·宴会服务主楼顶层宫廷乐中餐厅传统中式繁复、典雅的装修风格，编钟、排箫、古琴等传统伴奏；菜式精美、雅致，菜系齐全，口味层次丰富宴会、聚会、个人用餐面向高收入人群，对传统中餐有浓厚兴趣的顾客，追求美食的人士四层露天花园茶座与四周园林景色浑然一体，自然典雅；文化气息浓郁；茶酒、点心精致唯美中小型宴会、聚会、小酌、早茶、下午茶等中、高收入人群，对茶酒园林文化抱有兴趣之人士四层葡式餐厅雅致的葡萄牙餐点聚餐、正餐高收入人群一层大堂咖啡厅浓香、精致的咖啡、甜点等待、早茶、下午茶、简易会客及交谈主要是中、高收入人群地下一层酒吧较为含蓄现代时尚，美妙的放松空间等待、非正式会客、休闲主要是中、高收入人群，康体放松、交际、休闲娱乐115 ·娱乐服务主楼十二层休闲会所（包括棋牌室、观景台）现代主义的中式装饰，轻松、优雅、阳光的氛围主要是高收入人群主楼及辅楼地下康体中心（包括四季水疗中心、洗浴中心、KTV、保龄球等）现代化的豪华装修风格，优雅的整体导向，氛围轻松、稍带热烈放松、交际、休闲娱乐主要是高收入人群住宿服务主楼尊贵总统套房空间气派，典雅中式主导的装修华丽、繁复的装修风格，传统中式的置物，人性化的用品设置，拥有尊贵感的居住体验居住高收入人群。单位、团体的极重要客户豪华标准套房兼具设计感的华丽的家具，顶级的设备，较为现代的置物风格，人性化的用品设置居住高收入人群。单位、团体的重要客户豪华标准间（双人、大床）兼具设计感的家具，顶级的设备，较为现代的置物风格，人性化的用品设置居住中高收入人群。单位、团体的重要客户豪华残疾人房专为有障碍人士设计的无障碍房居住身体有障碍的人士115