【德思勤】长沙项目商业部分前期策划报告

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1、长沙领域项目前期策划报告第二篇项目商业部分前期策划报告第141页共253页长沙领域项目前期策划报告第一部分商业市场分析一、长沙市商业地产发展历程从上世纪80年代末开始至今，长沙商业地产形态的成长大致经历了五个阶段:1、罢黜百家商业，独尊国营商场阶段（90年代初期以前）这个时期，除了极少固有的历史商业延续（如中山路、黄兴路）之外，土地不存在任何商业地产概念，消费者不存在任何超出购买日常品的消费概念（该阶段，日常消费品也极不丰富）。购买日常用品主要去向国营大商场。2、商业市场萌芽阶段（90年代中期以前）严格地说，这个时期仍然普遍没有商业地产开发的概念，主要是对临路临街的民居、围墙、企

2、事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，官方进行小规模改造，使其成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简陋，但却是物业开发与经营的先河，对后来的商业地产行业产生了深远影响。3、专业批零市场建设兴盛阶段（90年中后期）商业物业开发与商业经营逐渐抬头，长沙充分利用作为省会城市的优势（地处商业中心、交通枢纽、信息发达、第142页共253页长沙领域项目前期策划报告货源充足等等），将服装、皮具、电器、音像、食品、建材、玩具、精品等专业批零市场做得十分兴旺，“十亿人民九亿商”的第一次全民经商浪潮。此时涌现出不少闻名的批发市场，如：高桥小商品批发市场、红星商业批发市场、马王堆建材批

3、发市场、三湘南湖装饰建材批发市场。4、购物中心的出现（90年后期）90年中后期，大型购物中心发育期，现代意义上的大型商用物业的出现。此时期的开发商已拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因此商业设计、市场定位、商户招商、业态业种组合、租售定价、广告包装、营运推广、物业管理等商业地产的基本方法与业务流程开始出现，一轮极其热烈的商业开发热潮展现在大家面前。5、各大商圈形成（90年代后期——至今）长沙商业地产的区域发展经历了由点到线、由线到面的发展。长沙最早的商业中心是中山路一带，随后向周边扩散，形成五一商业圈；再由五一商圈向周边辐射，形成火车站商业圈、东

4、塘商业圈，再随后又形成其它的一些商业圈，城市的发展带动了周边人口剧增，在很大程度上都是满足当地人员的消费。小结：经过近20年发展，长沙商业市场形成了以五一路为核心的多个商圈并存局面。第143页共253页长沙领域项目前期策划报告伍家岭商圈二、长沙市商圈构成及特征分析1、商圈构成状况经过十多年的快速发展积累，目前长沙中心城区已经形成了以五一、东塘两大商圈为主体，十大商圈共存的局面。五一广场商圈（1）五一商圈：长沙最强最大的商圈濚湾镇商圈芙蓉广场商圈五一商圈是指以五一广场为中心，周边辐射北到中山火车站商圈路、南到城南路、东到芙蓉路、西到沿江大道。这个区域袁家岭商圈包括：五一商圈、解放西

5、路酒吧一条街、中山路、黄兴路人民立交商圈步行街、坡子街民俗民食街。五一商圈无疑是长沙商业的核心区，集聚了长沙最具品牌的五大百货，商业步行街和两条酒吧街（解放西路和蔡锷南路）。是目前长沙最核心、侯家塘商圈东塘商圈最繁华的商圈。（2）东塘商圈：第二大商圈，被称为长沙的徐家汇包括的金色家族通程世界名品中心，友谊商城、东塘第144页共253页新中路商圈长沙领域项目前期策划报告百货大楼、家润多两家门店（友谊那里，赤岗冲）、新一佳、步步高、国美，通程电器、大都市商业街、步步高等。（3）溁湾镇商圈：被誉为长沙的“左岸”有通程商业广场、通程电器、新一佳、新外滩、苏宁，步步高等。（4）火车站商圈金

6、苹果、国美、阿波罗商业广场、家润多千禧店、新一佳万通店等。（5）芙蓉广场商圈也就是五一路立交桥商圈，包括家乐福、百盛、国美等。（6）伍家岭商圈有维多利购物中心、泰阳商城、麦德龙、新一佳开福店、北斗星商厦等。（7）侯家塘商圈新一佳、家润多贺龙店等。（8）新中路商圈深国投、沃尔玛、华银旺和、国美，韩国商业街等。（9）袁家岭商圈包括友谊商店、阿波罗商业城等。第145页共253页长沙领域项目前期策划报告（10）人民路立交桥商圈包括百意百货，家润多朝阳店，通程电器等。2、长沙市主要商业业态目前的基本布局（1）餐饮业区域分布长沙餐饮市场变化多端，消费需求层次广泛，一批特色餐饮商圈的出现使得星

7、城餐饮方式百花齐放。目前，曙光路美食一条街、芙蓉路、二环线等三大餐饮中心区成为长沙餐饮市场的集中地。【时尚休闲餐饮商圈】曙光路美食一条街和芙蓉路多是以东西方文化交融为“流行色”，又不断推广新的餐饮样式的餐饮酒楼。菜式时尚流行变化快；环境，宽松休闲富有情趣。三大餐饮商圈中,芙蓉南路沿线餐饮运作水平最高、竞争最激烈。【环线规模餐饮商圈】近年来在长沙东南环线一带“菩提树”“西湖楼”“一路吉祥”“锦绣江南”等规模餐饮异军突起，以优雅的环境，独特的湘味菜系逐步获得广大消费者的青睐，已初步形