商业项目开发计划书

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商业项目开发计划书目录一、项目概况31、地理位置32、基础数据33、土地描述3二、产品描述4三、市场介绍51、市场简述51.1、市场现状61。2、市场小结62、租赁市场72。1、临平中心商业圈租金水平82。2、专业市场调查142。3、临平餐饮市场分析182。4、休闲娱乐业专项调查分析202.5、临平写字楼专项研究212.6、地块周边租金水平243、销售市场254、商业面积租赁、销售价格建议表（非沃尔玛租用面积）265、商业辐射半径及人口预计26四、项目开发与营销计划271、项目工程施工主要节点272、招商、销售与施工节点关系272。1、前期招商阶段282.2、正式招商阶段282.3、后期招商及开业筹备阶段292.4、销售进度节奏控制293、项目开发计划流程图30五、项目成本预算311、相关面积表312、成本计算表31六、项目收益评估331、价格建议及销售、租赁总额331.1、租赁价格及年租金331。2、销售价格及总额341。3、实际可行销售、租赁比例及价格分析342、相关销售税金343、资金平衡点分析354、投资回报率分析3531

15、一层销售现金流量表376、总投资资金平衡现金流量表38一、项目概况1、地理位置项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带.2、基础数据l总占地：22.8亩（15199㎡）l容积率：≦3.4l建筑覆盖率:≦75%l绿化率:≧15%l限高：35米3、土地描述土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。二、产品描述本案产品为四层单体建筑,总高度22米，地上建筑面积42615㎡,其中商业营业面积37722㎡,车库面积4116㎡。层高为5.5米，地下室6447㎡。设地下、地上一层及室外停车位,共计294个。负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库.一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡,车库4110㎡,可停放126辆汽车。二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。31

2三层面积同样10966㎡,全部面积都为沃尔玛租用。四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化.三、市场介绍1、市场简述根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》,临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈"），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。1。1、市场现状临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。临平商业一直以自我发展为主,从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。1。2、市场小结l临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程,部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点;l临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点；l31

3城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点；l商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。l临平城市业态组成l临平商铺经营面积组成2、租赁市场临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。2。1、临平中心商业圈租金水平l北大街总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。区域:商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。租赁价格:均价7—8元/㎡·天,根据店铺面积变化，租金单价不同,在一般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。主力面积:单间店铺商家面积30—60㎡为主，双间店铺商家面积60—120㎡为主。层数:基本以一层为主，部分2层。l九曲营步行街九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成,其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，2层市场.九曲营步行街全长约400米左右.区域：北大街路口至保健路路口。租赁价格：九曲营步行街均价7元/㎡·天左右，新大地小商品市场均价1—1。5元/㎡·天区间.主力面积：九曲营步行街主力面积30—120㎡为主，新大地小商品市场主力面积10—25㎡。层数：步行街一层商铺，小商铺市场独立二层商铺.31

4九曲营路商业网点布局：零售商店大型百货商厦餐饮娱乐宾馆超市1中型饭店1家具店小型饭店3服饰专卖店19快餐9纺织品专卖店4西点3鞋类专卖店酒吧咖啡馆化妆品专卖店6夜总会俱乐部小型百货店3电影院钟表眼镜1休闲浴池文化用品4小型浴池书店1冷饮店1音像专卖店4棋牌台球室6药房6通信器材1粮油店2个体日杂店14家电专卖店1副食品店10合计77合计23分类商店类型数量分类商店类型数量服务业房产中介5其他商业综合贸易市场誉印社1机电商店2照相冲印6物资商店1广告1汽配商店报亭建材超市建材商店4修理3干洗4美容美发24其他服务业8合计52合计731

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6l中都广场步行街：已经经营的主街：大部分为2层商铺，租金价格为1.5—2元/㎡·天；而1层商铺的租金价格为3.5元/㎡·天,其中单层主力面积为35-70㎡之间。未经营的后街:为1层商铺，租金价格为1。4――1。7元/㎡·天。购物中心：每年7.8月调整品牌，20%的扣点、2%的广告费用,根据购物中心的单位面积营业额（根据年总营业额与总营业面积的比值计算)，可计算租金水平相当于9元/㎡·天。31

72楼超市出口:出口内：约17元/㎡·天,经营面积1—10㎡之间。出口外：约30元/㎡·天，经营面积1-20㎡之间。l利群购物中心购物中心：同样20％的扣点、2％的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于5元/㎡·天。2.2、专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源：《杭州市余杭区商业网点规划（2004－2010）》l江南家居（1)基本概况开业于2004年12月，投资规模8000万元，占地106亩；共四层，其中1、2、3层已对外营业;4层在装修中,定于2005年6月底开业。经现场考察，1层、2层铺位已满，3层约25％空置。（2）楼层租金F1套房、床具、红木类家具33250—3001.3F2沙发、餐台类家具32250-3001。2F3各类办公、综合类家具21450—5001F4办公类家具0。7（3）特点l31

8停车场：由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。l江南家居广告布置范围较广,基本覆盖整个临平（余杭）地区，并辐射周边，如桐乡、海宁的部分市镇.l临平、杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送；店主需向物业缴付一定配送费用，约每车次13元.l江南家居有直通临平城区的7辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平城区至江南家居出租车费用10元。l商场整体档次：中档、中低档l由于江南家居开业仅半年时间,整体装修还未完成,配套设施正在完善，部分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。江南家居内销售人员反映，平时基本无顾客,周末的销售情况稍好。l经纬宜居、世贸布艺城经纬宜居和世茂布艺城在一栋建筑体内，世茂布艺城位于一层，经营布艺、窗帘、布料等，经纬宜居位于二层、三层,经营家居、办公类家具用品.总摊位数：1399个铺位租金：F1布艺、窗帘、布料1200015035左右F2家居用品11000150-20020F3办公用品9000200-25015。3路况:双向四车道停车场：无（车辆多停在布艺城中廊或周边路旁）公交线路：K9、K12商场定位：中低档经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。经纬宜居开业时间为1999年，世茂布艺城开业更早。经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位置比较优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。据管理人员透露：经纬宜居目前租铺只签约至2005年底,2006年商城可能易主，具体用途未定。经纬宜居现场考察时间为2005年6月8日周三14：00左右。31

9l五金机电城建筑物业类型:三层联体铺位投资：8600万元占地：120亩开业时间：2005年5月25日主力铺位面积：100㎡(共3层）租金：1。5万元/年路况：双向四车道，路况一般公交路线：无市场特点：五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞,便于车辆进出。商贸基地规划共分三期，江南家居城、五金机电城为一期工程，五金机电城共14栋独立三层小楼；除五金机电外,规划中还有物流基地、酒店等项目;项目二期动工时间为2005年7月。l余杭新大地广场小商品市场余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅.市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工一族.整体营业状况不佳,很多店铺正在转让,并且不收取转让费.位置：九曲营街入口物业类型：内铺、住宅面积：30000㎡年销售总额：7600万元摊位数:1000个租金125元/㎡＊月定位：小商品市场l家电卖场(1）伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。营业面积:2000㎡，共2层31

10(2）永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处,且在两条街上都有入口，地理位置优越.余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有一定优势，营业状况较伟鹏要好。位置：北大街入口面积:2000㎡（共一层,位于二楼）年销售总额：2513万元商品种类：手机/手机配件/家庭影院/油烟机/电饭煲/微波炉/复读机/办公用品/电脑/电脑耗材/数码/碟机/冰箱/洗衣机/燃气灶/彩电/音响/电风扇/浴霸分析:临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使这一情况有所改观，2004年永乐家电临平店的销售额为2513万元.2.3、临平餐饮市场分析2.3。1、餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，2004年营业额增长率为119。9%，为60333万元，而2003年这一数据为50071万元.根据《2004年余杭统计年鉴》统计，截至2004年，余杭城镇私营餐饮企业共67家，而个体餐饮共2265户,同期开业为663户，发展速度极快.2.3。2、餐饮市场特征（1)休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅、迪欧咖啡等,由于具有兼具休闲功能，发展较快,如雨后春笋般出现在市区重要干道上.而肯德基、麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流的依托均分布于繁华的北大街上。（2)餐饮出现集中于人民广场一带的现象31

11由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店、连锁店等为主，而较为集中的餐饮店则集中于人民广场一带，如人民路上的金马大酒店、新格格大酒店、金忆诚酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，这与此区域商圈规划保持了一致性。（3）大型餐饮规模较小、数量少、停车不足、分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区的道路边分布有新悦来美食广场、兆丰餐饮等大型独立餐饮店，同时人民广场周边有几家较大的餐饮店，而大型餐饮设施的单个总体规模小,数量少,分散分布.(4）多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店、酒楼、连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。（5）中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮、企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中的一些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档的酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客的常去地点，而临平大厦具有可容纳800人就餐。许多余杭的高档及特色餐饮消费流向杭州.（6）中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近的许村等客户消费临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达、企业较多的海宁许村、崇贤等乡镇企业。2。3。3、餐饮业在项目的发展前景从目前市场来看,项目可引入1～2家大型品牌餐饮，以吸收和聚集目前临平零散的中高档餐饮消费;从项目来看，由于有沃尔玛超市人流的依托，除大型餐饮外，可在精致的低档餐饮消费上做一定的市场开拓；项目位于临平两大商圈四侧的中间地带，处于四岔路口，交通便捷,交通可达性较强；2。3.4、餐饮的人流集中点分析根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来的人流主要分为两部分，一部分为沃尔玛超市购物的部分客群，主要以中低档美食、小吃等为主；另一部分主要以临平市区企业、经济开发区企业、周边许村、崇贤等乡镇客户需求为主。建议针对后一部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐饮,以规模餐饮的规模取胜，例如美食街方式、大餐饮等方式。31

122.4、休闲娱乐业专项调查分析2.4。1、休闲娱乐业态概况休闲娱乐业态属于临平近两年内城市快速发展的新型业态，具有强劲的辐射能力,在具有相应人群支撑的情况下,对于位置地段的要求并不是十分的讲究。临平休闲娱乐业态主要由咖啡、茶楼、浴场、足浴及零星的酒吧、夜总会组成，行业整体较为落后。造成此类现象的主要原因在于：一是整体中档消费阶层有限；二是杭州市区的巨大吸引力，将本地中高档消费几乎全部吸收;三是本身提供的此类专项的商业设施较少。因此，从整个20万固定城区人口规模的城区来看，此类消费市场前景仍然具有极大的市场.2。4。2、休闲娱乐业态的特征（1）市中心休闲娱乐设施较少从《2004年杭州市余杭区商业网点规划》中对于现有北大街和九曲营路商业网点规划来看，仅北大街有夜总会、俱乐部共4家、棋牌、台球室共7家，而北大街和九曲营路的酒吧、咖啡馆、电影院、休闲浴场基本空白。由此可见，市中心目前休闲娱乐设施的匮乏，作为一个副城的中心商圈，休闲娱乐设施随着商业发展必将增加.（2）量贩KTV成为市场的空白点从临平市场走访和资料查找，目前临平KTV仅出现在宾馆和夜总会内的小型KTV，而适合于大众娱乐的量贩KTV尚未出现一家，量贩KTV成为市场的空白点。（3）城市休闲娱乐业态较多集中在人民广场周边对于城市生活中经常光顾的茶楼、咖啡、酒吧、夜总会、足浴等休闲娱乐在临平多数集中于人民广场－人民路－余杭大厦一带，如明典咖啡、卡帝亚夜总会、巴黎国际俱乐部、百％百咖啡、卡帝亚酒吧、珊娜娜足浴等,此类消费以中档消费为主.2。4.3、休闲娱乐业态的前景及人流分析（1）根据目前临平市中心休闲娱乐业态缺乏的状况,需要一定的补充。而本项目与核心商圈步行约5～10分钟距离,能很好的补充市中心此类业态的不足；31

13（2）利用城市业态缺乏的空白点，早日招商，引进具有市场潜力的大型KTV、量贩KTV具有很好的吸引人气作用；（3）本项目北面良好的远眺景观资源具有区别于人民广场周边休闲娱乐场所环境的巨大优势，具有发展现代休闲娱乐行业的先天环境优势；（4)在临平工作、居住的公务员、企业办公人员及项目周边乡镇的企业办公人员将构成大众休闲娱乐的大量人流.2。5、临平写字楼专项研究2。5。1、写字楼市场特点及趋势（1）写字楼开发量较少与大多数市级县城一样，早期临平的写字楼主要以集体开发的办公大楼为主，如一些沿着市中心主干道的如华都大厦等办公大楼。临平写字楼为近两年出现的新的建筑形式，市场开发两较小，目前仅有中都大厦与美亚大厦为纯写字楼项目。（2）写字楼需求量较小从临平市场来看，写字楼市场需求极小。一是临平本地企业基本上均为工业企业，具有企业办公大楼，无需租赁其它办公场所；二是距离杭州太近，若需要将办公业务或者总部等转移至纯办公楼宇中，基本上以选择杭州市区办公楼为主;三是本地一些小型的公司、办事处等多数选择市中心商住楼作为办公物业,节省开支。（3）本地写字楼需求主要以服务型公司为主从中都、华都等写字楼来看,租赁此类写字楼的公司基本上以房产开发公司、财务公司、中介公司、招标公司、贸易公司、广告咨询公司等服务型公司为主。（4)写字楼空置率较高从中都的写字楼实际调查来看,目前除了中都公司自身使用两层外，约50％为空置，入住企业约在20家左右，总体空置率较高。(5)市场反应冷淡，前景不容乐观对于写字楼从临平房产中介和走访中发现，临平写字楼市场极为平淡，市场供应量及客户需求冷淡，大多数对于写字楼开发表示不容乐观，写字楼市场缺乏一定的产业支撑。(6）市场不具有发展写字楼的先天产业基础31

14根据临平的经济发展状况，主要纺织服装、机械电子、食品饮料、生物制药、汽车配件、建筑材料、包装等为主要产业,大多数属于工业性企业.同时从临平规划来看,未来临平将以现代加工制造业为主,具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，成为杭州三大副城之一。市场不具有写字楼开发的先天产业基础。2。5。2、临平写字楼一览（1）美亚大厦概况:由新加坡美亚集团投资，在杭州美亚房地产开发有限公司开发建设的美亚大厦坐落在临平新城区主干道——迎宾路与世纪大道交汇处,总建筑面积39000m2，其中地下停车场6400m2、一至四层裙房15000m2、五至二十四层主楼17600m2。美亚大厦是一幢集金融、餐饮、商务办公于一身的高档商务大厦.功能布局：地下一层:除部分设备用房外，配有100个停车位（暂时为人防隐蔽所).裙房一至三层：大型零售商业用房裙房四层:大型餐饮用房裙房一至二层（朝南沿世纪大道)部分:银行用房主楼五至二十四层：高档商务办公用房.主要设施配套：电梯：主商务楼采用日本原装进口三菱电梯；裙房全部采用上海三菱电梯（含扶梯和货梯）；根据不同功能用房均采用独立出入口、专业电梯。空调:整幢大楼均采用全中央空调系统加新风系统。弱风系统：安防系统：大楼地下停车场、一层出入口、电梯厅等公共部分配有闭路电视监控系统。通信网络系统：语音、数字、图文传输系统布置到每层主要部位，完全满足现代办公智能化的需要.、电视：除配有有线电视系统外,还配有卫星电视接收系统31

15楼宇智能化系统：大厦的主要设施（如：电梯、空调、消防、供电、供水等）均采用智能化管理系统.价格：未开盘，待定。（2)中都大厦中都广场占地30060㎡、总建筑面积达11万㎡，是集大型精品购物中心、商业步行街、酒店式公寓、智能化写字楼、食品城等于一体的综合性大型建筑群，由中都集团旗下杭州顺昌房地产有限责任公司全面开发。项目于2003年全面竣工，作为杭州临平的城市改造工程，中都广场凭借其优越的地理位置、庞大的规模、恢弘的气势成为杭州临平的主要建筑物之一.中都购物中心、中都商业步行街、中都运动名品馆、肯德基、华联吉买盛、龙摄影、安利临平公司、设计公司、外贸公司等多家公司、多种商业形态的云集,使中都广场及其周边迅速成为临平的黄金地段，其商业价值不断向周边辐射.租金：1。00元/m2天售价：均价5000元/m2物业费:3元/m2月2。6、地块周边租金水平地块周边有主要参考价值的商铺位于藕花洲大街与与迎宾路交叉口、藕花洲大街靠近地块位置以及与地块相距不远的府前路等位置。区域代表商铺数据地块紧邻交叉路口15020.91紧邻地块路口藕花洲大街7011.57靠近迎宾路口府前路117520.94府前路221020。52按照租金价格1层：2层＝2：1比例计算,则地块周边1层商铺租金水平为0.69-1。57元/㎡·天之间，根据位置计算权重后估算区域1层租金水平为1。3—1。4元/㎡·天区间。小结：31

16临平中心商业圈的沿街店铺租赁价格在7—8元/㎡·天区间内，项目内步行街租赁价格为3.5元/㎡·天左右，购物中心租金价格为5—9元/㎡·天区间。故可认为对临平沿街商铺的最高接受租赁价格为7-8元,对购物中心的最高接受租赁价格为5—9元/㎡·天。而项目周边的沿街一层商铺租赁价格为1。3-1.4元/㎡·天,相对本案预期价格相对较低.随着本案的入驻,本案项目的品牌作用、商业吸引力、产品档次等自身因素将对本案商业的租赁水平产生直接影响。本案商业与临平商业中心圈对投资者、经营者、消费者的吸引力比较，将直接反映本案的租赁价格水平与商业中心圈的价格比值.3、销售市场城市代表商业物业销售价格中都购物步行街北面后街111000～12000步行街主街218800只剩一间星光商业街星光街28700最好铺位碧云假日休闲街东湖路28700东海·水景城城南27400九曲营路步行街靠近北大街130000较好位置桂花城一期人民大道1.21层110002层8000-100002层商铺位置相对较好桂花城周边人民大道26500桂花城西面府前路商铺府前路28000—900004年销售价格从上表数据可以分析，临平中心商业圈的销售价格在11000-30000元/㎡区间内，地块周边销售价格8000-10000元/㎡区间内,而人民大道东面住宅区块沿街底商价格集中在6500-11000元/㎡之间.小结：31

17从上述项目销售价格可以分析,区域商铺价格在未有本案介入的情况下，区域1-2层的商铺价格在8000—9000元/㎡之间。而随着本案的强势入驻，区域降格将有大幅度提升的资本，根据本项目商业业态、品牌、吸引度等与中心商业圈的比较，预计本案销售均价将达20000元/㎡的水平。4、商业面积租赁、销售价格建议表（非沃尔玛租用面积）租金价格(元/㎡·天)4.561销售价格（元/㎡）初步估算销售均价为2万，具体价格后文阐述5、商业辐射半径及人口预计本案商业辐射半径受以下几方面影响：1、受本案项目定位、业态、档次等影响，本案为余杭区的标志性商业项目；2、受临平城市对外辐射能力影响,本案商业对周边乡镇乃至杭州市区城北都有一定辐射能力；3、受周边乡镇消费习惯影响，周边靠近临平乡镇有驾车往临平购物、消费习惯.以半小时车程为本案商业商圈半径，包括核心商圈、次级商圈、边缘商圈,具体客源来自区域为:本案以东辐射范围包括属于余杭区的东湖、长树以及属于海凝市的许村镇等乡镇，辐射人口约10万；本案以南辐射范围包括属于余杭区的临平南部新城、星桥街道、天都城以及属于杭州的丁桥镇、杭州城北等区域，辐射人口约20万;本案以西辐射范围包括属于余杭区的星火、塘栖镇等乡镇，辐射人口约10万；本案以北辐射范围包括属于余杭区的临平城区、工业源泉、运河镇等以及属于德清市的徐家庄镇、九里港等乡镇，辐射人口约20万；则本案商业的辐射人口来自区域包括余杭本区的周边乡镇、属于杭州市区的北部区域、属于海宁市和德清市的部分乡镇，总计辐射人口约60万左右。31

18四、项目开发与营销计划1、项目工程施工主要节点项目时间（年。月.日）桩基开工05。12。15桩基完成06。1.20施工至+/—006。3.5项目结顶06。5。15外立面完成06.7.20环境部分完成06。9.5内装修完成06.10.20整体开业06。12值得注意的是，本案项目施工周期为10-12个月左右,在这过程中项目的推广、招商、租售将贯穿整个阶段。项目施工进度与项目推广、招商、销售的结合与配合是推广、招商、销售成败的关键。2、招商、销售与施工节点关系开工桩基正负零封顶竣工开业入场前期招商正式招商后期招商前期销售正式销售后期销售l招商总思路31

19项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定的经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立、完善项目的经营运作体系2。1、前期招商阶段时间:2005年12月10日--06年3月4日l阶段目标：完成符合项目主题定位的主力店及次主力店的准客户招商。l阶段目的:通过主力客户的意向招商确定,可确保项目的基本主题定位,并有助于一般散户与配套店的客户积累。l阶段必备条件:项目招商VI系列的完成；商业经营管理公司的建立。l阶段推广的目的：主要通过项目形象的炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值、项目定位做到临平市场耳熟能详的目的2.2、正式招商阶段时间：2006年3月5日—-10月20日l阶段目标:完成项目70—80%的招商面积，基本可达到开业要求。l阶段目的：通过招商,完成项目的经营需求通过招商，与项目销售紧密互动,相互促进。31

20l阶段必备条件:项目主体结构封顶；招商营销中心正式启用；准主力店客户可以签约；项目推广深入人心。l阶段推广目的：主要是通过项目全方位的广告攻势，完成项目基本的招商与销售目标。2.3、后期招商及开业筹备阶段时间：2006年10月21日-—12月l阶段目标：完成项目剩余商铺的招商与销售,并准备开业筹备广活动。l阶段目的：尽可能达到满场经营的目的完成项目的品牌塑造。l阶段必备条件：商业公司的全方位介入；经营主力商家开始进场装修；商业公司对开业后期系列活动表制定。l阶段推广目的：通过项目各类活动的举办，达到剩余商铺的去化,并为开业做好准备.2。4、销售进度节奏控制Ø前期销售2006年2月-—5月（销售预定阶段）Ø正式销售2006年5月－10月31

21Ø后期销售2006年10月--12月及以后具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。3、项目开发计划流程图项目开发计划流程图年度2005年2006年月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段进度期限　　　　　　　　　　　　　　项目施工主要节点桩基　　　　　　　　　　　　　　　施工至+/-0　　　　　　　　　　　　　　　项目结顶　　　　　　　　　　　　　　　外立面完成　　　　　　　　　　　　　　　内装修完成　　　　　　　　　　　　　　　整体开业　　　　　　　　　　　　　　　工程周期　　　　　　　　　　　　　　　招商前期招商　　　　　　　　　　　　　　　正式招商　　　　　　　　　　　　　　　后期招商　　　　　　　　　　　　　　　销售前期销售　　　　　　　　　　　　　　　正式销售　　　　　　　　　　　　　　　尾盘销售　　　　　　　　　　　　　　　招商销售整体周期　　　　　　　　　　　　　　　开发周期13个月(2005年11月—-—-2006年12月　　　　　　　　　　　　　注:商铺租赁已包含于招商这一步骤。31

22五、项目成本预算1、相关面积表48486㎡42615㎡37722㎡3944㎡6447㎡4000㎡注：幕墙只在临藕花洲大街、迎宾路两侧墙体安装，根据边长、层高估算幕墙安装面积约4000㎡。2、成本计算表1白蚁防治费2墙体改造费3房屋面积测绘费4城建档案押金5绿化费6培训及其他费其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用1地质勘探费521。32设计费652771土建850850*426153622.331

232基坑维护6060*42615255。73幕墙安装10001000＊40004004给排水、电气、消防180180*42615767.15通风、空调350350*377221320。36电梯100100*42615426。17自动化、安防5050*42615213。18建筑工程350350＊426151491.51电力402电信83有线电视64室外亮化205绿化。建筑小品151工程质检。监理费19。9建安费用*1%3标底编制费14物业基金065元/平米代收代缴5工程许可证、公证费2十三销售税金注：31

241、销售、招商费用包括广告费用、代理费、销售道具费用、销售人员人工费用等开支。3、各种税费未计算。则本项目总成本为：13215.3万元六、项目收益评估1、价格建议及销售、租赁总额在目前已有的市场资料及项目档次、定位的基础上本案的销售、租赁指导价格如下：1。1、租赁价格及年租金（单位租金单位:元/㎡·天)单位租金4.565.51面积636237039426总租金（万元）1045811344注：1、上表面积按实际可出租面积计算，除去车库、沃尔玛实用面积。2、则除沃尔玛外,年总租金收入为：2200万元。其中沃尔玛的使用面积为18231㎡，按35元/㎡·月的租金计算，则沃尔玛的年租金为765。7万元。则全部商业面积的年租金为：2965。7万元1.2、销售价格及总额按12年的投资回报周期、第二年的租金价格为标准租赁价格计算,则建议销售价格如下：均价（元/㎡）1971026280438031

25面积636237039426可销售总价(万元）12539。59731。54128。6则除沃尔玛使用面积外，可销售面积总销售收入为：26399。6万元。1。3、实际可行销售、租赁比例及价格分析上述的租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统一的全租赁或全销售总额计算，在此，则根据项目实际目标销售和出租的范围进行计算.根据当前项目情况及实际目标，一层商铺面积（扣除车位及沃尔玛使用面积）进行销售,二至四层商铺面积（扣除沃尔玛使用面积）出租，2-4层物业面积长期持有。则商业一层可销售总额为：12539。5万元二至四层年租金为：1920.7万元2、相关销售税金税种计算公式金额（万元)营业税销售额的5％627城市维护建设税营业税的7％43.9教育费附加税营业税的3%18。8印花税购房合同的3/100037.6注：按一层销售总额12539。5万元计算销售税金则一层销售税金为：727.3万元一层销售收入为：11812。2万元3、资金平衡点分析项目投资总成本为13215.3万元,则项目投资资金平衡点除销售一层的所有面积外,还必须销售二层的部分面积，具体销售面积见下表：31

26项目成本13215.3万元一层12539.5100％12539。5727.311812.2二层9731。515.26％1484。881.71403.1则项目盈亏平衡点的物业销售比例为：一层可销售面积的100%(面积6127㎡），二层占可销售面积的15。26％（即只要销售面积565㎡即可总投资资金平衡）。4、投资回报率分析本案项目总投资额为13215.3万元，根据不同的租销方式，得出以下不同的投资回报率（在此，只计算项目总投资的资金回报率，不计算自有资金的投资回报率，在事实投资过程中，自有资金的投资回报率远高于总投资的回报率）：在此文未计算企业所得税.下述四种方案中的全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式:4.1、全部销售（对比数据时使用）除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为26399.6万元，则税前利润为：13184。3万元,税后利润为12459.2万元；则总投资资金回报率为：94.28%扣除企业所得税33%比例后，项目利润为8347。7万元；则资金回报率为:63。17％沃尔玛租赁面积年租金765.7万元为纯利润。4.2、全部商业面积出租（对比数据时使用)全部商业面积的年租金为：2965。7万元；则年投资回报率为：22。44％扣除企业所得税33％比例后，年租金收入为1987万元;则年投资回报率为：15.04％4.3、租售结合（实际操作备选方案）4.3.1、一层商业面积销售，其他面积出租一层销售总额为12539.5万元，则销售完毕后剩余资金为675.8万元。其余面积年租金为1920.7万元，31

27则剩余投资资金年回报率为:284。21％扣除企业所得税33％比例后，项目利润为1286.9万元;则资金回报率为：190.42％4.3。2、销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租在此销售方案中销售金额为13215。3万元,其余面积年租金为1797万元，为企业所得税前利润。31

285、一层销售现金流量表一层销售现金流量表（全部投资现金流量表)单位：万元项目项目0-100—100-300-200-500—500—1000—600—900-1000—900—500-500—1396。10-50-10—20—20-50-50-30-30-20—50—50—10—10—26。2已在招商流出中包含此部分数据0000005037。43761.9900900900900140。5-472.7-1583.3—140-140-140-140—140-140-140-140—140—140-140—140-140-140-277—612.7—1873.3—250-460-360-6904347.42591.9130-160-290—190-650—650-1558。8—612。7-2486—2736—3196-3556-4246101.42693。32823。32663.32737.32183.31533.3883.3—675.531

29注：1、招商与销售推广本为相互结合的推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算.2、施工流出与施工节点相关，招商销售流出、流入与招商销售节点相关。6、总投资资金平衡现金流量表此方案销售面积总额与项目总投资资金平衡。总投资资金平衡现金流量表（全部投资现金流量表）单位：万元项目项目0-100—100-300-200-500-500-1000—600—900-1000—900—500-500-1396。10-50—10—20—20—50-50-30—30-20—50—50-10—10—26。2已在招商流出中包含此部分数据0000005286.13964.6950950950950164.6—472.7—1583.3—140-140-140-140-140-140—140—140—140-140-140-140-140-140—277—-1873。3—250-460-360—6904596.12794。6180—110—240-140-650—650—31

30612.71534.7—612.7—2486-2736-3196-3556—4246350。13144.73324。73214。72974.72834。72184.71534。7031