万达_西安商业项目投资测算报告

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2011年万达西安项目投资测算-1-

1目录序章西安商业及项目概况P1—P8第一节西安概况P1—P5第二节西安消费市场运行概况P6—P8第一章西安商业调查与分析P9——P66第一节西安商圈市调与分析P9—P39第二节项目所在商圈市调与分析P39—P42第三节西安唐人街及铜锣湾广场概况P43—P45第四节竞争项目市调与分析P46—P66第二章西安消费市场调研及分析P67——P84第一节西安居民收入概况P67—P67第二节调查及分析方法说明P67—P73第三节消费者问卷调查结果与分析P73—P84第三章　项目定位P85——P95第一节　简　述P85—P91第二节项目定位描述P91—P95第四章项目业态组合P96——P105第一节业态组合概念P96—P97第二节项目业态、业种P97—P105第三节项目平面规划图P105—P105第1页共88页

2序章西安商业及项目概况序章西安商业及项目概况第一节西安概况一、西安概述西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。〈一〉地理概况西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。第86页共88页

3序章西安商业及项目概况〈二〉行政建制西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。〈三〉气候概况西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；全年最高气温39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数1983～2267小时。市区年降雨天数93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。〈四〉旅游、饮食作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。〈五〉交通状况西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。第86页共88页

4序章西安商业及项目概况〈六〉人口情况对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。Ø西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里Ø西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14％Ø西安市居住在乡村的人口数量：325.09万人，占43.86％Ø西安市外来人口：89.2万人Ø西安市人口自然增长率：1.53‰，年均增长：1.77％西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。〈七〉科技教育西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。〈八〉人民生活水平不断提高第86页共88页

5序章西安商业及项目概况2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居住面积达到34.7㎡。西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。二、2004年西安经济运行状况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。第86页共88页

6序章西安商业及项目概况西安市主要统计指标指标单位2006年2007年2008年2009年2010年总人口万人688.01694.84702.59716.58725.01社会从业人数万人389.1389.3397.16404.92409.57全部单位从业人员万人112.45113.93115.77116.68118.15西安市生产总值亿元643.26733.85823.5941.61095.87第一产业亿元44.6545.8747.7750.7260.05第二产业亿元283.12326.42372.48415.68495.67第三产业亿元315.49361.56403.25475.2540.15现价农林牧渔业总产值亿元74.3776.7579.7483.79100.08全年粮食总产量万吨201.92197.09192.41176.34195.75全部工业总产值亿元821.96930.11048.961209.631264.07全社会固定资产投资额亿元232.37287.72338.15478.1640.23全市固定资产投资总额亿元203.01256.95307.24445.74605.77商品房实际销售面积万平方米212.92225.35252.9252.74209.44社会消费品零售总额亿元328.47365.93409.38440.05506.51实际利用外资亿美元1.561.772.032.562.76接待国内旅游者人数万人次15021685191016142084接待境外旅游者人数万人次6567743465旅游业总收入亿元105.4113131106.4154.4旅游外汇收入亿美元2.72.93.21.463.3地方财政收入亿元46.9655.9760.0772.8786.06地方财政支出亿元46.557.1468.7677.2589.51金融机构年末存款余额亿元1335.631629.722191.472665.873061.66金融机构年末贷款余额亿元972.511185.971598.421954.182052.33商品零售价总指(上年=100）　98.798.998.5100101.9居民消费价总指(上年=100）　100.299.998.6100.5102.3房地产销售价指(上年=100）　101.3101.9101.1101.4105城市居民人均可支配收入元63646705718477488544城市居民人均消费性支出元54465816641968057428城市居民人均居住面积平方米10.1910.911.4812.0612.93在岗职工平均工资元917910786121381350415473城乡居民储蓄存款余额亿元675.83800.86988.041210.561432.9第86页共88页

7序章西安商业及项目概况第二节西安消费市场运行概况今年上半年，西安市消费需求延续去年快速增长的势头，消费市场货源充足、价格稳定，呈现出繁荣活跃、平稳增长的态势，1—6月全市实现社会消费品零售总额281.72亿元，同比增长14.7%，扣除物价因素实际增长15.7%，同比提高0.58个百分点，增幅属近年来较快水平，消费需求持续增长有力地支持了经济的发展。一、城市消费升级加快，农村市场逐步升温上半年，西安市城市居民人均可支配收入达到5141.70元，同比增加785.7元，增长18.0%，扣除物价因素实际增长18.1%，增幅创十年来同期最高。随着居民收入的快速增长，消费水平不断提高，上半年城市居民人均消费性支出3789.64元，同比增加7.3%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额281.72亿元中，其中“市的零售额”为255.83亿元，同比增长14.9%，所占比重为90.8%。　　在农业税全免、粮食直补等各种惠农政策逐步到位后，西安市农民收入水平大幅提高，今年上半年，市农民人均现金收入1825.82元，同比增长15.7%，增幅为2000年以来同期最高。加上农村水、电、交通及通讯等基础设施不断完善，消费环境进一步改善，促进了农村消费逐步升温，1—6月份，农村居民人均生活消费支出1176.8元，增长24.39%，在全市上半年实现的社会消费品零售总额中，“县及县以下零售额”为25.89亿元，同比增长13.0%，增幅同比提高2.9个百分点。二、批发零售贸易业平稳增长，餐饮业增速趋缓上半年，全市批发零售贸易业实现销售额215.43亿元,同比增长16.12%，增幅同比提高1.87个百分点，其中，百货业稳中有升，开元商城、民生大楼、世纪金花、百盛、中大国际、秋林百货等综合百货商场销售额平均增长4.75%；超级市场增势强劲，家世界、人人乐、爱家、海星、麦德龙等连锁超市销售额平均增长12.15%。　　1—6月份，餐饮业实现销售额59.68亿元,增长10.46%，增幅较去年回第86页共88页

8序章西安商业及项目概况落8.13个百分点，增速慢于批发零售贸易业增速。三、消费价格平稳，市场供应充足今年上半年，西安市居民消费价格平稳，通胀压力有所缓解。1—6月全市居民消费价格总指数为99.9%，消费品价格指数99.1%。据监测数据分析，一是食品类价格保持平稳，1-6月份同比上涨0.1%，这是今年上半年居民消费价格平稳运行的决定性因素。二是居民日用消费品类价格同比下降，上半年，烟酒、衣着、家庭设备及服务、医疗保健及用品、交通和通讯、娱乐教育文化及服务等六类中，降幅分别为0.8%、1.5%、0.1%、2%、3.1%、1.7%。四、服务消费占比提高，居民消费向发展型享受型过渡收入水平决定消费水平，自去年以来西安市城乡居民收入增长较快，居民消费质量不断提高，服务性消费进一步增长，上半年城市居民人均服务性消费支出为1110.29元，增长13.1%，占总消费的29.3%；农村居民生活消费支出中，服务性支出418.93元，增长7.6%，表明城乡居民用于享受和发展方面的服务消费稳步增长。随着生活质量的提升，消费者对品牌商品的认可度不断提高，由关注价格转向关注品质，知名品牌的消费需求趋旺。五、商业设施建设加快，服务功能更加完善去年年底至今年上半年，百盛西大街店和小寨店、亿禾百货、中大国际三楼、国美电器钟楼店和南门店、苏宁电器土门店、西部锦绣鞋城以及大中电器小寨店等相继开业，新增商业网点使西安市民和外地游客购物更加舒心、方便，对刺激消费发挥了积极作用。同时，世界500强之首的沃尔玛公司和国际著名的时代华纳影院已决定入驻正在建设的东二环立丰购物广场，易初莲花新增两家分店，家乐福在西安设立独资公司并将开设两家超市，吸引外资4624万美元。西大街商贸旅游街建设和招商工作步伐加快，北京赛特，深圳铜锣湾等知名企业相继进入；东大街骡马市步行街招商工作即将完成，有望明年开街营业。在引进内资方面，已正式立项和开工建设的城隍庙改造项目、大唐西市遗址重建项目、西化门广场项目、唐人街开发项目、立丰购物广场项目等，吸引投资17亿元人民币。第86页共88页

9序章西安商业及项目概况六、假日消费、会展经济点燃市场旺季元旦、春节、“五一”以及“3.15”消费者权益保护日，不仅成为居民休闲消费的重要时段，也是市场活跃和零售额大幅增长的重要时期。各商家充分利用节假日，以节造市，做好假日经济这篇文章，积极营造节庆气氛，促进消费增长，收到了良好的效果。今年春节黄金周，全社会商品零售额实现约14.4亿元，比去年同期增长20%；“五一”黄金周实现14.6亿元，同比增长21.66%。上半年，来西安旅游的国内外游客同比增长20.59%，也带动了城市消费增长。　　上半年，先后有30多个规模较大的展会在西安举办，参展商5万人次，专业观众4.5万人次，普通观众110万人次，成交额180亿元，创造社会综合效益10亿元，日渐繁荣的会展业进一步扩大了城市消费的市场容量。七、促销活动丰富多彩，拉动消费市场升温上半年，商业企业促销活动新意叠出，各种让利、优惠、打折活动活跃了市场、吸引了人流、扩大了消费。西安开元商城、民生大楼、百盛三店、世纪金花等百货店以及各类专业店均开展了丰富多彩、形式多样的系列促销活动，收到了较好的社会效益和经济效益。例如开元商城春节期间开展了“辞猴迎吉购物节”，同时举办了第四届休闲假日食品节正月特卖会，实现了新年开门红；“五一”黄金周期间与民生大楼联合推出大型“合力巨献，喜降长安”促销活动，开元商城在“6·15”店庆期间当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。第86页共88页

10第一章西安商业调查与分析第一章西安商业调查与分析第一节西安商圈市调与分析一、西安钟楼商圈分析西安的第一商业中心——钟楼商圈是西安市最繁华和最著名的一个区域，它不但是西安人心目中当然的城市中心，而且还是西北五省市的重要商业中心。以东西南北四条大街构成的钟楼商圈，已成为西安市商业区域的“名片”，是当地居民购物的首选之处，也是外地旅游者来西安必到的旅游景观。钟楼商圈的辐射力很强，可以说几乎所有的西安人，不论男女老少、各种阶层，都可以在这里内找到适合自己的购物场所，加之商圈内休闲娱乐配套设施完备，所以成为西安市民日常消费、娱乐的首选区域，在周末及节假日甚至将附近区县、地市的客流也吸引至此。〈一〉东大街——引导西安时尚的商业中心   1、东大街概况北京有王府井，上海有南京路，十三朝古都的西安，则有车如游龙人如潮的东大街。这是一条西安最繁华的商业街，唐长安称之为“东市”。在这条长约3公里的大街上，百货店、专卖店、专业店、酒店、宾馆、美容院、娱乐城、医院、银行、证券部等鳞次栉比，构成了一道绚丽多彩的风景线，领导着古都时尚新潮流。这条大街，距今有600余年的历史。明朝初年重修长安城，钟楼东移，并以此为中心，成东、西、南、北四条大街，十字相交，构成古城的两大中轴线。当时，这四条大街，长度不等，人们称东六、西五、南三、北四（指华里）。　　东大街西端，是开元商城，其前身是解放商场。后来，解放商场改制为股份公司并上市，建成开元商城，成为当时西安最具规模的百货店。值得一提的是，在2001年开元商城二期工程竣工开业之际，麦当劳也在这第86页共88页

11第一章西安商业调查与分析寸土寸金的东大街首安营扎寨。麦当劳带来的不仅是异国口味的汉堡包，同时也带来了快餐文化的新概念。　　这条街道上，从东向西依次有永乐电器、华侨商店、立丰百盛等知名商家，吸引着各种类型的消费者。众多的专业店，诸如服装店、照相器材商店、音像店、眼镜店、美容店、照相馆,其中尤以服饰专卖店最多;除此之外,东大街上还拥有西安饭庄、钟楼饭店、关中饭店、五一饭店、东亚饭店等一批老字号宾馆，凯悦饭店、皇城饭店等星级饭店也坐落其中。　　　　2、东大街特点东大街被誉为西安第一商街，休闲服饰、女装、男装、皮鞋皮具专卖店云集，商家们看中的是这条街道上每日熙熙攘攘的人潮涌动。另一方面，尽管解放路上仍分布着众多的商业铺面，但除民生百货大楼外多以小型平价专卖店、专业店为主，曾经的黄金商圈霸主地位已被东大街彻底替代。但是，随着时代变迁，东大街的繁华也已无法掩饰它的粗糙，因此，把它定性为西安市第一繁华街更恰当些。数量业态名称面积数量业态名称面积17餐饮大华饭店70089购物开元80000土寨烧饼8西北眼镜行400台北亚米餐厅200东方眼镜行200西安饭庄8000迅捷通讯200谢和豆江150一得珠宝城300仙踪林350皇冠金店100KFC200华中通讯城400东东包100骡马市商业步行街20万明朗寿司100四大金店80东海龙船食街1000外贸休闲600骆驼茶餐厅400百丽系列专卖1000好利来300平价街铺10*20台北牛排300唐狮专卖店60五一饭店4000佳能专卖店30米旗200东方照相器材店250西安烤鸭店600米奇专卖店200第86页共88页

12第一章西安商业调查与分析KFC300彩虹眼镜店35011娱乐大家乐视听歌城2000金伯爵珠宝200阳光夜总会2500西北金行500阳光丽都酒店2500戴梦得珠宝200BABALA酒吧250台湾老人头专卖店250魅力酒吧120富贵鸟专卖店150本色酒吧80班博专卖店1501+1迪吧400亨得利钟表店150西北影城2500伊可爱专卖店100红树林网吧2000恺撒专卖店180钟楼影院2500阿依莲专卖店120美高美娱乐会所1500北京布鞋127文化教育山木培训300格子廊20阿斯顿英语培训学校400哥弟专卖店150美图音像店20老人头专卖店250柯达影音60富田洋服专卖店80华宝音像80U2G2000专卖店200外文书店150皮尔卡丹专卖店80新华书店3500好旺世家专卖店2032服务设施双鹤药店140洛思名妆（化妆品）店80西安照相馆500老人头、都彭专卖店50中行骡马市支行购物50鳄鱼恤专卖店100国大药房120安莉芳专卖店100商业银行200利郎专卖店140台北莎罗婚纱摄影2000阿玛施专卖店240紫荆美发店400钱屋服饰店180皇城饭店3000艾格专卖店200中行营业部1500威鹏专卖店100金夫人婚纱影楼300太平鸟专卖店380罗亚摄影店80ZIPPO专卖店30碑林区口腔医院蜜雪儿专卖店100农行东大街支行50白领风采专卖店80前进大药房150班尼路专卖店50藻露堂药房70玖姿专卖店180角色写真20云裳服饰店350邮局鄂尔多斯专卖店30西安市中医医院清逸一支秀服饰店70第86页共88页

13第一章西安商业调查与分析双鹤药房80杉杉专卖店100蒙娜丽莎影楼1500卡秀专卖店50新新娘影楼2500周仕依林服饰店20雅典娜儿童影楼250法博诺丹专卖店300公安碑林分局法派专卖店300云裳服饰店220玛丝菲儿专卖店100潮流前线休闲装80安踏350耐克300阿迪达斯260乔丹120李宁400杰克琼斯200广州好彩饰品15大台北鞋城50匡威120雅典娜潮流商街600圣勃郎男装300巴沙奥男装150耐克200特步100康威100李宁150购物邦威150百信鞋业2000友谊商城800歌莉娅300班博320华侨商城（班尼路系列）2000伊势达商城（筹建中）15000登喜路休闲装200邦威1500永乐电器2000方汇商城3000联通华中手机广场1200〈二〉西大街——仿古旅游、购物名店街第86页共88页

14第一章西安商业调查与分析1、西大街概况西大街最早实现改造的是钟鼓楼广场。钟鼓楼广场位于市中心，1998年基本建成，再现晨钟暮鼓的盛世景观。目前建成西门内广场，建设城隍庙门前小广场，其它在建广场还有群众电影院门前广场、老陕西图书馆门前广场。保留北院门以西、鼓楼以南现有仿古建筑，维护钟鼓楼广场空间完整性。西安市以洒金桥大街拓宽改造和西五台、城隍庙重点旅游项目开发为契机，以鼓楼西广场建设为突破口，加快历史街区改造步伐，加速商贸旅游业发展平台的形成。保护历史文物古迹，延续传统风貌，提高西大街的交通能力，改善公共空间环境，塑造优美景观，把西大街浓厚的文化底蕴和现代化城市建设发展结合起来。    西大街城隍庙恢复改造项目总面积132亩，拆除城隍庙商场，恢复原国家规格级城隍庙牌楼，在此处将建设一个凝结古都历史文化内涵，集旅游、观光、庙会、购物、休闲为一体，既具传统建筑风格，又具有现代化功能的仿古建筑群。总建筑面积11万平方米，总投资约6亿元人民币。城隍庙项目的改造目前已经进入运作阶段。    西大街的交通体系已经全面改善，15米宽的机动车道，两侧各宽7米的非机动车道，8.5米宽的人行道全部青石铺就。道路改造不仅完全满足了城市的交通需求，而且与西大街整体的仿古风格融为一体。建设西安西大街沿线商贸项目，吸引投资商开发商，加快区域房地产开发步伐，这是西大街市政改造的又一重要思想，目前，这一思想已经得到了非常显著的成效。西大街原有的老童家、贾永信、藻露堂、达仁堂等一批老字号，将集中搬迁汇集，形成一个传统风味浓郁的地段。    此外，西大街还将设3个停车场，分别位于在西京饭店前、房地局产权交易大厅前和中国银行西安分行前。西大街两侧每隔200米第86页共88页

15第一章西安商业调查与分析左右将设置一处服务设施区，包括休息坐椅、电话、零售报刊亭等。在“改造历史街区，发展商贸旅游”的思想指导下，西大街的全面改造进行得如火如荼，一个独具古都特色的全新街区－－西大街正在一天天的完善，虽然西大街改造工程目前还未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已经足以震撼人心。无数的西安人，都在关注着西大街改造的进程，建设一个全新面貌而又不失文化底蕴的全新西大街，是所有西安人共同的期待。   2、西大街特点唐长安时为“西市”，与“东市”专门经营国内商品相对应，“西市”专以贩卖、交易所谓的“进口商品”。据说，国人将货物、产品称之为“东西”便由此而来。拓宽改造后古色古香、庄重古朴的西大街，将再现昔日大唐盛市风云，见证今朝商业繁华。作为西大街的一大亮点，众多大型知名购物中心、百货公司如雨后春笋竞相入住。建成后的集仿古旅游购物为一体的西大街，将汇聚世纪金花、时代百盛、中环广场、亿禾百货、赛特购物中心等众多知名商家，可谓风云际会、名店云集。伴随各商业项目和市政配套的相继建成，西大街的可塑性使其当仁不让地具备了作为代表西安城市发展和商业水平的商业街的条件,未来的西大街将成为西安、乃至西北最具影响力的新兴商业核心与靓丽“名片”。〈三〉南大街——品味时尚、休闲文化街1、南大街概况与东大街的热闹喧嚣形成鲜明对比的是南大街。以中大国际购物中心为代表的南大街给消费者的印象更趋近于理性、成熟和品位。从地理上说，南大街比任何一条大街都短许多，这似乎更加拉近了南大街和钟鼓楼间的距离。南大街是西安市最靠近现代商业文明的商街，其金融机构密度全市最大，商务会所、证券交易机构、星级饭店……现代商业文明在这里已有良好的基础，第86页共88页

16第一章西安商业调查与分析大部分来此消费的市民都是收入颇丰的高收入人群，在消费的同时享受着南大街上“咖啡酒吧”的浓郁风情。“德福巷”，一条充满着小资情调的街道，不到200米长的街道上，鳞次栉比地开满了大大小小二十几家咖啡屋、酒吧、茶馆，为高尚人群提供了最方便的休闲场所。对钟鼓楼商圈的成长而言，品位独具的南大街被誉为现代商业文明的样板。2、南大街特点主要业态类型数量店铺名称百货店5豪华购物中心、中大国际、中汇、太平洋、海大春天服饰商场3王府精品、外贸国际、天安名品专卖店24法派、汤尼威尔、汤尼俊士、SHINE、蓝豹、永正裁缝店、鳄鱼恤、秋艳、金利来、义莎、古今、卡帝乐鳄鱼、哈森、达芙妮、莱尔斯丹、沙驰、宝迪皮具、贝利、哥弟、摩根、美文诺思、影儿、卡迪娜、六福珠宝专业店4鞋店：银都名品珠宝金店：豪门名表城电器店：中国音响中心音像店：吉顺音像快餐、茶艺、咖啡店5肯德基、麦当劳、上岛、避风塘、城市贵族咖啡西餐厅饭店、酒店10海山渔港小吃城、唐汉宫鲍翅楼、王子酒店、粥城、老香港、韩国料理、西安豪华美食俱乐部、西安花正、安倍日本料理网吧、酒吧、夜总会6阳光丽都KTV、夜猫酒吧、MIX慢摇吧、酷拉拉迪吧、中国城、波特曼网城婚纱摄影店2文华摄影、蒙娜丽莎旗舰店金融机构6光大银行、工行、建行、中行、华弘证券、平安保险第86页共88页

17第一章西安商业调查与分析德福巷（酒吧、茶秀、咖啡屋）20德福楼、菊正茶秀、真味咖啡屋、家园茶秀、弗兰德酒吧、佐治酒吧、克法酒吧、罗西酒吧、卡奇诺梦咖啡屋、浪桥咖啡屋、老树咖啡、接触咖啡屋、蓝山咖啡屋、油纸伞咖啡屋、榭丽咖啡吧、时光咖啡馆、香锅咖啡馆〈四〉北大街——家电、通讯、金融业的“百老汇”同处西安商业“龙脉”的北大街似乎没有南大街那般惜土如金，但应当算是正在成长的新商街。北大街的发展与南大街有明显的差距，与之相比，北大街更多的是大片没有开发的土地。虽然在近几年的建设中，北大街的商业繁荣受到一些影响，但总的规划思路将使北大街走向现代金融与电信文明，紧挨钟楼广场北侧的大片商业用地也已列入市政府对北大街的商贸规划中，家乐福超市也已进驻北大街中段。全长近2公里的北大街聚集着各大金融机构，从国内老字号的“建设银行”、“招商银行”西安总部，到国内外大型的新兴金融机构“东亚银行”、“浦发银行”等均在此占据有利位置；同时在北大街南段遍布着“电信大楼”、“国美电器”、“大中电器”、“苏宁电器”、“泓泰电器”、“蜂星电讯”、“迅捷通讯”等家电通讯产品大卖场，它们在周末扮演着西安市街头各种“促销、推广”活动的主角。 二、城南小寨商圈〈一〉商圈概况小寨商圈是城南消费的核心区域，小寨商圈东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路，呈不规则多边形。据测算总面积为22平方公里，居住人口约11.7万人，商圈理论半径约3公里。在过去的20年里，经济持续发展，稳居西安第二大商圈的地位。在这里，可以买到便宜而又漂亮的衣服，可以买到比东大街便宜一半的手机，可以用100块钱买到几可乱真的耐克球鞋－－还有好多很别致的小饰品店，可以买到和别人不同、很有个性却又很便宜的项链、手链和其他一些可以挂在身上的“零碎儿”第86页共88页

18第一章西安商业调查与分析。分布于“飞炫广场”的各个角落的门店经营着品种齐全的服装饰品，虽然环境简陋、空间狭小，但依然挡不住“人潮滚滚”的客流。〈二〉商圈特点小寨商圈以多所大中专院校及军区、科研单位为主，随着城南高校的不断增多、学生数量猛增，校园经济对小寨商圈的形成和发展起到了决定性的作用。过去的15年里，仅城南高校数量便增至20多所，高校师生人数也从1983年的2万人增至目前的近30万人，师生年消费总额也随之增长了80倍，达到每年近30亿的水平，再加上城南其他居民的消费额，小寨商圈每年的消费额达到近50亿，直线上升的数字，成为支撑小寨商圈发展的原动力。这里很热闹，很繁华，但是经过初步市调显示，在这里活动的人大都不是极具购买力的人。小寨附近聚集着多所高校，西安外国语大学、西安音乐学院、长安大学、陕西师范大学、西北政法学院等高校都坐落在这一带，而学生的天性总是希望能选购到便宜而又独特的东西。表面上看来，尽管学生消费群购买力相对不够稳定，但不能忽视其强大的口碑传播力度。同样构成客流主体的南郊居民消费品购买力、社会集团购买力水平都处于一个较高的水平，这些稳定高收入人群对优雅购物环境、时尚潮流品牌的迫切需求，使其不但具有强烈购买欲望，而且还具有相当的购买能力。小寨商圈日人流量极大，消费者构成多元化，商业集约效应凸显。它不但是学生群落的核心消费区域、城南居民的传统消费区，更成为吸引西安时尚一族的消费焦点和潮流中心。成熟的商业结构长期以来在潜移默化中影响着人们的消费方式、消费心理和消费习惯，习惯性消费再加上来自曲江新区及高新开发区的强大购买力支撑，小寨的商气和人气不断升温，城南消费核心的位置也日益稳固。现在的小寨商圈交通便利、商业网点密集、业态丰富，可以满足不同层次消费者多方面的需求。随着百盛联手麦当劳、必胜客的进驻，小寨商圈正逐步呈现出“商业氛围越来越浓，高中低档兼顾”的态势。第86页共88页

19第一章西安商业调查与分析据地理环境和圈内顾客构成分析，可把本区域市场划分为基本商圈、次要商圈和辐射商圈：1.基本商圈为：东起翠华路，西至朱雀路，南达纬二街，北到二环路。<1>主要居民区名称户数（户）人数（人）市中心血站家属区168588长安大学家属区5882058陕博家属区126441邮电学院北家属区3601260钟元小区5041764省经管干部学院家属区3601260<2>商业、娱乐百货、商城军人服务社、民生国贸、飞炫购物广场、昌贸精品商城、百汇综合市场超市好又多、老百姓大药房专业店赛友电器商城、智圣电器、嘉汇汉唐书城、百事达通讯器材商行娱乐金碧辉煌娱乐城、海蓝云天花园浴场、伟立保龄球中心、飞龙娱乐城影剧院西安歌舞剧院、西安儿童剧院、小寨工人文化宫餐饮小肥羊、东方饭店、小寨饭店、通瑞美食城、竹园、肯德基、军城大酒店、罗杰斯、避风塘、上好家、小六汤包<3>公共设施基础教育小寨小学、音乐学院附中第86页共88页

20第一章西安商业调查与分析银行交通银行、光大银行、招商银行、工商银行、农业银行、商业银行、建设银行医院新华医院、公路交大医院旅游、公共休闲场所大兴善寺、省历史博物馆<4>大、中专院校名称教职工人数学生人数长安大学（南区）130030000长安大学（中区）长安大学（北区）音乐学院8008000<5>大中型企事业单位名称规模西安海关中等雁塔区地税局中等小寨电信分局中等1.主要商圈为：东起雁塔路、西至含光路，南达电视塔，北到环南路。<1>主要居民区名称户数名称户数教育出版社家属区264体育教育公寓（1-5楼商用）320长安大学东家属区500夏家庄社区2834联大家属区540西北电力集团家属院96国营262厂家属区432小雁塔苗圃家属院100雁塔小学家属区84体育学校家属院108邮电四所家属区100心晴雅苑150雁招小区162粮食局家属院50石油勘探仪器总厂家属区670电子器材西北公司家属院250航天大厦小区216体育局运动员楼30第86页共88页

21第一章西安商业调查与分析金地小区324西安市政设计院280唐城宾馆家属区180陕西省公安厅家属院200军工1001厂家属区180西安市公安局家属院860郝家村伟世佳大厦150肿瘤研究所家属区150世家星苑60郝家新村交通运输管理站家属楼84罗家寨草场坡小区430交大一附院家属区2317朱雀北区社区937中医研究院家属区144省建厅朱雀家属院1400雁塔分局青松路家属区126市建公司家属院290第一运输公司家属区500朱雀南区社区1657天伦明珠小区416振兴社区1074烟草5分局家属区390光荣社区1314凯旋广场500友谊社区550电力电子研究所家属区400省经管干部家属区360中心血站家属区168电信十所家属区660长安大学西家属区504邮电学院北家属区360雅荷翠华小区264省妇女联合会家属区70豪欣大厦小区168省委家属区240财经学院家属区316<2>商业、娱乐设施专卖、专业店英派斯健身器材、韩国服饰专卖店、奥瑞特专卖店、极限体育、健身器材及运动服饰专卖店、春竹羊绒杉专卖店超市家乐、海星、晶众市场长延堡小商品城、明德门综合市场、光彩灯具城、粤港台灯具城、夏家庄菜市场、朱雀家具城、蔬菜干果批发市场、小寨家具城、文艺路批发市场娱乐美伦浴场、嘉年华娱乐城、红磨坊歌城酒店、餐饮肯德基、德克士、航天宾馆、老蒲城酒楼、千家粗粮王、国力仁和、惠里、萨拉博尔、添一顺涮锅、鹏豪商务酒店、东方饭店、文豪杂粮食府、唐乐宫、西安宾馆、城堡大酒店、红叶大酒店、含光大酒店、唐城宾馆第86页共88页

22第一章西安商业调查与分析基础教育雁塔小学、3513综合高中、陕西军需工业子校、南门小学、古城中学、对外贸易学校、振兴路小学、市第五中学、市第九中学、碑林南关小学、朱雀大街小学、市九十八中金融建设银行、农业银行行、建设银行、光大银行、招商银行、商业银行、中国银行医院西安黄雁医院、同济医院、省肿瘤医院、交大附院、323医院、西北有色医院、西安康太医院、西安交通大学第一医院公共休闲场所美术博物馆、陕西省图书大厦、交大瑞森体育场、澳瑞特健身俱乐部、陕西国际展览中心、中体健身中心、小雁塔公园、陕西大剧院、盆景园<3>公共设施名称教职工人数学生人数陕西师范大学248224880西安邮电学院15807000外国语学院104012000西北政法学院97310545陕西省体校150200西安科技学院148028000经济管理干部学院300800省卫生厅职工卫生学校、西安体育艺术学校、交大一附院、陕西烹饪专修学院、陕西化学工业学校、西安政治学院、交通大学南区、省委党校等<4>大中型企业事业单位名称省社会科学院、中心血站、省通信管理局、省文艺联合会、西安整流器研究所、雁塔区土地局、陕西省军区、省国防公办、交警二大队、省旅游局、省环保研究所、省测绘局、公路研究所、省国防工办、兵器管理局、海军办事处规模中等<5>地产项目名称规模均价科技信息大厦35600平米/奥林匹克大楼A座39家公司入住/奥林匹克大楼B座高速集团入住/奥林匹克大楼C座家用商品楼4700元/平方米海信贸易专卖中心7层，办公用/第86页共88页

23第一章西安商业调查与分析嘉美大厦20层，商用居住/都市郦景20层商品楼3700元/平方米金水大厦22层商品楼3100元/平方米新艺城/3300元自在广场/3700元新兴翰园/3500元金地园/3100元千叶花园/3800元3、辐射商圈为：东起雁塔路，西至太白路，南达电视塔，北到环南路。<1>主要居民区名称户数（户）人数（人）测绘局家属院12004200测绘西路家属院10003500环南路社区600021000电视塔社区7142499朱雀北区社区9373280东八里村380013300西八里村557019495杨家村小区120420兰泰花园6722352长延堡村、杨家村等//<2>商业、娱乐设施百货、专业店秋林公司、塞博电脑城、塞格电脑城、天域精品服装城、李家村服装城、汇科电脑超市超市麦德龙、家乐旅游、娱乐、餐饮煤研宾馆、植物园、大雁塔、自然博物馆、国际展览中心、和平聚、粗粮王、胜利饭店、宗江川菜酒楼、长安城堡酒店、曲江酒店、长虹饭店夏威夷酒店、珠穆朗玛宾馆、胜利饭店<3>地产项目名称规模均价第86页共88页

24第一章西安商业调查与分析亚曦华业大厦/伟丰花园/2230元/平方米曲江皇家花园/5880元/平方米民生新世界229套3300元/平方米城南锦绣3136户太白新苑/2086—3596元/平方米<4>大、中专院校名称教职工人数学生人数西安科技大学148010000长安大学120030000<5>大中型企业事业单位名称地质矿类研究院、西北地勘局、东风仪表厂、省航天局、市环保局、公路设计院、省戏曲研究院、省广电中心、省地震局、市电视台、省团委、核工业局、市科委、市政一、二司、市建筑设计院、陕西日报社、省武警总队、曲江开发区管委会规模中等数量业态名称面积数量业态名称面积12餐饮米旗8033购物飞时达专卖80百事可乐20好彩30活力815安踏30肯德基400广州皮具30粥面食屋10喜得龙30咖啡西餐15三和百货20红蚂蚁50侨丰运动鞋40阿尔盛50鹿王60甜点饮料20额尔多斯60老北京冰糖葫芦50巴沙奥折扣店60避风塘100大中电器2800串串香200开米在线504娱乐时尚先锋3000民生国贸中心5000G时代2000新马衣橱15大型网吧2000飞眩广场2000KTV歌城1500好又多超市60002康体运动小寨俱乐部3000百盛广场12000第86页共88页

25第一章西安商业调查与分析长安大学康体中心500四大金店304文化教育希望书店50外贸休闲100阿拉登音乐15百丽系列专卖80新华书店100平价街铺50摩登书店15唐狮专卖店18014服务设施兴发大药房60佳能专卖店350光明眼镜30东方照相器材店30热带鱼婚纱100米奇专卖店70黑眼镜15彩虹眼镜店10*20花仙子15ZIPPO专卖店60凯司令15蜜雪儿专卖店30兰荫花店15白领风采专卖店250新苑15班尼路专卖店200安妮15玖姿专卖店350波涛眼镜600云裳服饰店200金得利10鄂尔多斯专卖店500移动通讯10西北眼镜500招商银行200三、西安主要零售业态调查西安市零售企业销售排名（2004年1—6月）单位：亿元排名名称1—6月同比%1西安开元商城9.0222.402家世界购物广场（西安大区）5.7719.403民生百货大楼4.4630.304西安爱家商贸有限公司3.7524.585西安国美电器3.296.346陕西海星连锁超市2.8323.00第86页共88页

26第一章西安商业调查与分析7世纪金花购物广场2.5731.558人人乐2.5363.499西安秋林公司1.61-20.0010西安立丰百盛1.587.8511西安太白商业大厦0.65-20.5012纺织商业大厦0.5422.5013中大国际0.4360.0214西安民生国贸购物中心0.3956.0015唐城百货大厦0.23-51.6016北大街百货商场0.22-4.10<一〉大型超市1．现状近几年，西安的大型超市发展势头迅猛，目前已开业的共有26家，其中包括德国的麦德龙、泰国的易初莲花、法国家乐福，台湾的好又多和国内的家世界、人人乐、爱家、大家润等。此外，还有包括沃尔玛等大型超市正在筹备中。据行业统计，西安的大型超市还在以每年20%以上的速度高速发展。大型超市的迅速增多一方面是受到了经济增长和消费观念改变的拉动，同时也是市场细分的结果。西安的大型超市发展有以下特点：<1>目前西安地区有外资参股零售企业20余家，以港台资本投资为主，约占外资总数的80％左右，世界500强之一的沃尔玛与娱乐巨头时代华纳已共同斥资6500万元在东二环圈地，准备大举入侵。目前西安外商投资企业零售额已经占到全市社会消费品零售额的4.5％，远高于全国0.8％的水平。<2>大型商业超市的迅猛发展改变了西安市零售业的竞争格局。曾一度受居民青睐的小商店、便民店以及小型超市（如海星超市、西果店等）只能紧紧依附社区求得生存，这种大型超市与社区化连锁店和小商店并存的状况将持续一个阶段。西安的超市业在近几年内得到了长足的发展，可以说超市占领了西安城南地区80%的商业市场份额。第86页共88页

27第一章西安商业调查与分析<3>99年好又多西安小寨店开业，快速聚拢了南郊的商业氛围，构成了良好的业态组合，使小寨商圈向北延伸并形成新的中心。家乐、人人乐超市也后来居上，在南郊开设的几家连锁店。无论从选址、定位，还是经营、管理上都取得了一定的成功。<4>进入西安较早的家世界和人人乐，开启了西安市民驱车购物、集中购物的新型消费模式，改变了居民传统消费习惯，也获得了消费者的广泛认同，与后来者如易初莲花、家乐福、沃尔玛等相比，已经占领了较大的市场份额和先机。<5>西高新区域目前的生活超市尤其是大型仓储式超市供应量偏小，仅有三四家2-3万平方米的店面。对于这个潜力巨大而市场相对空白的区域来说，目前用于超市经营的项目也不在少数，例如盛大国际的“易初莲花”、位于豪盛时代东侧的家世界等。<6>受私家车的普及和购物习惯的影响，超市如远离居住区或不能为消费者提供停车方便，其经营都将面临一个困难的局面，例如南郊的麦德龙会员量贩店和家世界的南二环店等，经营现状都不甚理想。<7>西安市场的竞争非常激烈，大型超市发展过快，但规模优势并未充分显现。在当前大约400亿元市场总额相对固定的情况下，多网点达到一定程度就不再具有优势。2．主要超市简介西安主要大型超市名称2004全国总营业额（RMB元）西安门店数主要门店分布家世界72.25亿10个莲湖路、北郊、南大街、长安路、金花路、雁塔路、太华路人人乐62．00亿7个环城西路、解放路、北关正街、友谊西路家乐福162.41亿1个西华门第86页共88页

28第一章西安商业调查与分析好又多120亿2个西门、小寨易初莲花73.94亿2个高新路、长缨路爱家超过10亿7个文艺路、土门、西二环、西高新、咸宁路、朝阳门、阎良麦德龙63.64亿1个电视塔沃尔玛76.35亿筹建中金花南路、东大街骡马市<1>好又多台湾好又多是一家大型的量贩式超市，自1997年8月开设首家大陆门店——广州天河店以来，至今已在国内20几个城市开设分店近30家，已拥有总营业面积十万多平方米，员工约12000余人，经营品种有15000余种。西安好又多西门店位于项目西端50米处。其规模在西安属于中型超市，主要提供日用商品及食品，用于满足区域周边居民的日常购物需求。<2>人人乐人人乐是由深圳人人乐商业连锁商业有限公司投资的。其西安西关购物广场位于西关正街东光大厦，2000年12月开业，为国家西部大开发的引进建设项目，全楼共3层，商品结构合理，营销机巧灵活；人人乐解放路购物广场共三层，营业面积11000平方米，位于西安新城区解放路，开业于2002年9月，以其良好的业态定位、规范的管理和优质的服务，树立了良好的形象；人人乐高新购物广场位于电子商城商业步行街，其特有的大超市加大百货的经营业态能够满足不同消费群体的购物需求；人人乐西安北关购物广场位于西安市北关正街迎宾大道，于2004年7月开业，广场两层共20000平方米的营业面积，一楼为大型超市区；二楼以服装及家电为主，兼营日用文体类商品，能够满足不同消费群体的购物需求。2004年，西安人人乐实现销售额9.03亿元。第86页共88页

29第一章西安商业调查与分析<3>麦德龙　　麦德龙（METRO）是欧洲第三大、世界第五大贸易和零售集团，也是世界第一的现购自运制商业集团。目前已在28个国家内拥有员工大约19万名，2003年实现销售额536亿欧元，其中46%的销售额来自海外。与其他跨国零售业巨头相比，麦德隆的特点是卖场从不采取租赁方式，而是买地建房。在中国，麦德隆自1996年在上海开设了第一家门店后，目前已拥有18家店。在未来的3到5年，麦德隆在中国的门店将达到40家。2004年麦德隆在中国实现销售额超过70亿元人民币。在西安，麦德龙于2003年投资5000万元开出第一家会员制门店，2004年营业额是1.59亿元，是2003年的三倍。目前，其日营业额在40－50万元左右，据了解，麦德龙已有在西高新投资4000万元开第二家店的计划。<4>家世界西安家世界隶属于天津家世界连锁商业集团有限公司。天津家世界1996年涉足零售业，几年时间里，在华北、西北、东北等省市相继开设门店。截止目前，家世界已开设门店68家，其中“家乐”43家,“家居”11家,“购物中心”14家；销售额也由1999年的9.39亿元发展到2004年的72.25亿元。到2004年底，天津家世界连锁商业集团已连续多年入选中国500强企业，2004年被列入国家重点扶植的20家大型流通企业行列，位列全国前30家商业连锁企业第22位。西安家世界购物广场有限公司（家世界西安大区），是由天津家世界连锁商业集团有限公司在陕西地区设立的管理机构及经营机构。其下设立了十个公司，含八个家乐公司，一个家居公司，一个家和公司，总投资4.81亿元。建筑面积132,300平方米。营业面积110,700万平方米。到目前为止，家世界西安区域已下辖家乐莲湖店、家乐北郊店、家乐南大街店、家乐长安路店、家乐金花路店、家乐南二环店、长安广场、雁塔路店等十家卖场。2004年西安家世界17.82亿元，较上年增长11.37%。第86页共88页

30第一章西安商业调查与分析<5>爱家超市西安爱家商贸有限公司是一家大型连锁商业零售企业，现拥有爱家购物广场朝阳店、咸宁店、土门店、高新店、西二环店、文艺路店等七个门店。2004年，爱家超市实现销售额近8亿元，较上年增长26.2%。〈二〉连锁家电目前，全国知名家店连锁企业大部分已在西安开设多家分店，其经营情况普遍较好。已经进入西安的家电连锁主要有国美、苏宁、大中、永乐等4家，据不完全统计，西安目前的家电年销售额为22亿元。国内主要家电连锁西安门店一览名称2004年全国营业额（RMB）全国门店数西安门店数国美238.8亿元227家12家苏宁221.1亿元193家4家大中64.0亿元68家2家永乐158．5亿元106家2家1．国美电器第86页共88页

31第一章西安商业调查与分析2004年，北京国美电器有限公司以238.8亿元业绩排名全国前30家连锁企业第二位。西安国美电器公司于2001年5月正式成立，根据“立足西安、覆盖关中、发展全省、放眼西北”的长远发展规划，已在西安开设12家连锁门店，涵盖西安、咸阳等地区。2004年6月，国美电器在香港成功上市，西安国美电器也乘资本市场之翼，强力扩张，全力打造西北家电市场的航空母舰。随着西安国美2004年西二环西北形象店8月开业、北大街西北旗舰店“十一”开业，西安国美彻底占领了西安家电市场的半壁江山。2004年西安国美的销售近10亿元，较上年增长4%。2.苏宁电器苏宁电器连锁集团股份有限公司股票于2004年7月21日在深圳证券交易所上市交易，公司主要致力于在全国发展专业电器连锁。经营范围涉及空调、冰箱、洗衣机等传统家电和手机、电脑、办公设备、数码等信息家电，涵盖300多个品牌，10万种规格型号的电器产品，为广大消费者提供充足的选择和专业的服务。2004年，苏宁电器集团以238.8亿元的业绩排名全国前30家连锁企业第三位。苏宁电器在西安现有4家门店，为了更快地抢占西安市场份额，苏宁电器表现出强烈的扩张欲望，计划到2006年，在西安开设12家门店。3.大中电器从1982年起，经过二十余年的发展，大中电器已成为全国知名大型电器连锁销售企业之一，跻身全国电器连锁十甲之列。截至2004年12月，大中电器在华北地区已拥有72家连锁店面，年销售额超过80亿元，占领北京电器销售市场50%以上市场份额，并遍布北京、天津、石家庄、保定四地。在西安，去年年底，大中电器的小寨店开业，今年8月6日，大中电器北大街店开业。4.永乐电器创建于第86页共88页

32第一章西安商业调查与分析1996年的上海永乐家用电器有限公司，是一家净资产数亿元的股份制家电连锁零售企业，2004年底成功引入美国摩根士丹利战略投资，公司跻身中国商业零售业及中国连锁行业十强企业之一。永乐家电从成立初年销售额只有100万，到2004年实现销售近百亿元，保持了超常规的发展业绩，成为国内家电连锁业的领头羊之一。“永乐”品牌荣获中国商业名牌称号，入选2004、2005中国企业500强。永乐于2005年10月在香港主板实现成功上市，在未来3－5年里，永乐将发展成为以家电连锁为主业的大型商业集团公司。2005年9月24日，永乐电器西安钟楼店开业，开业三天，永乐钟楼店销售总额突破2000万元，9月24日开业全天的业绩达到了1180多万元，永乐在西安也将快速扩张和发展。〈三〉批发市场近些年来，得益于西北地区龙头城市的先天优势，西安一大批服装服饰、农副产品、汽车汽配、金属物资、电子建材等批发市场得到了快速发展，形成了种类齐全的批发市场体系，不仅影响着西北地区，甚至辐射整个西部，从而进一步强化了西安西部商贸中心的地位。目前西安有各类批发交易市场514个，其中：综合批发市场有14个，工业消费品批发市场有28个，农副产品批发市场有27个；亿元以下的批发市场有49个，其中：消费品综合批发市场有165个，农副产品批发市场有107个，工业消费品批发市场有69个，工业生产资料市场44个。2004年批发市场交易额近300亿元，批发市场已经成为西安市商贸业的一个重要组成部分。但是西安市的大中型批发市场基本上是在传统的农贸市场、集贸市场的基础上发展起来的，因此大多还很不成熟。主要表现在：批发市场的分布点多面广，布局结构不太合理；一些批发市场处在城区，受到用地限制和地租影响，难有更大的发展空间；一些批发市场的选址与建设，没有经过科学统一的规划，在建设中还存在着重复建设、违规搭建等现象。1.康复路批发市场康复路批发市场始建于1984年，经过十几年的发展，现已是全国知名第86页共88页

33第一章西安商业调查与分析轻工业品的市场，其南北长1公里，东西宽31米，占地30380平方米，建筑面积18620平方米，现发展为楼区13幢，店面5000多家，摊位2600余个，从业人员两万余人，商业辐射整个西北地区及内蒙、湖北、四川等省，年成交额30亿元以上，市场日均人流量达五万人次，高峰达十万人次以上，年缴税6000万元，工商管理费、设施租赁费1000万元的超大型批发市场。曾作为全国十大市场之一的康复路，从建成至今不仅为西安市创造了巨大的经济效益，并且以它为龙头及核心形成了西安市东郊市场群，带动了周边经济的发展，为西安市的经济发展做出了巨大贡献。2.长乐中路轻工业品批发市场长乐中路轻工业品批发市场位于东郊长乐中路与金花路交汇处，有摊位2000多个，以家电、百货、文体用品批发零售为主。于1992年12月正式投入运营。经营品类包括五金家电、烟酒、服装、小食品、百货、纺织品等9大类8000多个品种，是一个集零售与批发为一体的大型综合性批发市场，建筑面积28800平方米，经营房922间、活动房202间、摊位696个。商家来自30余个省、市和地区，日客流量6—8万人，成交额200余万元。3.西站工业品批发市场西安西站工业品批发市场位于星火路立交桥南侧，占地40000平方米，经营品类包括五金机电、水暖管件、起重工具、汽车辅料、汽车工具、建筑机械、电线电缆、建材灯具、橡胶制品、电动工具等。4.玉祥门工业品批发市场西安玉祥门工业品批发市场始建第86页共88页

34第一章西安商业调查与分析1994年，占地面积40余亩，营业用房500间，经营业户430户，从业人员3000多人，主要经营五金工具、建筑机械、水暖器材、电线电缆、低压电器、机械设备、工程塑料等千余类、上万种工矿品。2004年全年交易额近10亿元。5.烟酒饮料批发商城西安名酒饮料批发商城是西北地区最大的国产名酒饮料仓储式批发市场，位于东南二环路交汇处，建筑面积10万平方米，1400平方米高档商品展示大厅，批发摊位4600平方米，10座总面积23000平方米的商品仓库，可同时储存80万吨名酒饮料。6.炭市街副食水产品批发市场西安炭市街副食水产品批发市场南起东大街，北至西一路，全长200米，建筑面积3000余平方米，主要经营鲜活海产、时令蔬菜、生熟肉制品、干鲜果品、干菜副食等8大类3000余品种，日上市量10万余公斤。2004年成交额1亿多元。〈四〉专业街市专业街是城市商业网络体系的重要组成部分，是城市商业发展的缩影和精华，是有着巨大内聚力和辐射力的一个开放式、跨区域的商业群体。它可以成为传统商业文化与现代商业文明交相辉映的载体。西安自古以来就是我国著名的商都，其专业街的数量虽然并不多，但分布在专业街的商业网点呈高度密集态势，如东大街、解放路等商业街临街网点的密集程度几乎接近100%。西安专业街多样化的特征较为明显。西安市现有专业街市19条，主要分布在西安市中心区域，即城墙以内及二环路和三环路之间。其种类多以服装及其配料、饰物精品、轻工业产品、电子信息类产品居多。目前，西安市现有的商业街经营种类主要集中于服饰、电子产品、餐饮、通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。第86页共88页

35第一章西安商业调查与分析西安市现有专业街的行业结构分布状况名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、饮食、娱乐、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品及器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品碳市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑及配件、打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路区域型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型〈五〉专业电子市场西安电子市场大约从十年前兴起，主要分布在第86页共88页

36第一章西安商业调查与分析3个区域，东部以交大电脑城和开元电脑城为主，南部以南郊的西部电子商城为主，另外就是以雁塔路为中心的IT销售社区辐射带。西安雁塔路是西北地区IT市场的集散地，有大大小小2000多家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店，与北京的中关村、南京的珠江路、成都的磨子桥一样声名显赫，已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地。1.赛博数码广场西安赛博连锁数码广场是一家实力雄厚的连锁化数码零售企业。目前，赛博已经在上海、北京、天津、郑州等城市拥有三十家专业3C产品连锁店。赛博全国连锁数码广场执行统一的经营方针和管理理念。在产品构架上采用“一站式”理念，几乎所有电脑产品、通讯产品、数码家电产品都能在这里找到。西安赛博连锁数码广场的主要功能区有赛博免费上网区、赛博电脑教室、电脑医院等。赛博数码广场西安店在三楼和二楼开放免费上网的区域，全部采用宽带接入，供消费者免费上网，查询最新的IT资讯和产品价格。赛博电脑教室还为消费者提供全面免费学习和了解电脑的场所。电脑医院为消费者提供了深层次配套服务，除给与消费者方便外，也完善了消费者售后检测和维修问题。西安赛博数码广场一店、二店分别位于雁塔路和北大街。2．赛格电脑城赛格电脑城是IT产品的综合性大卖场，位于雁塔路与南二环十字西北角，2000年元月正式开业，经过五年的运营，销售额已经由2000年的0.5亿稳步递增至2004年的十五亿，2003年，西安赛格电脑商城在西北地区率先推出对售出商品实行“双重质量保证”，荣获“2003年全国独立电脑城十强”、“2004年陕西十大品牌”称号。3.交大纵横数码广场交大纵横数码广场位于兴庆路上的西安交通大学东南门，是一个全新的第86页共88页

37第一章西安商业调查与分析IT终端卖场，集商场、超市、专卖与一体，广场内改变了传统电脑城的“迷宫式”布局，采用大空间、低隔断的形式。一层主要销售品牌机、笔记本、精品外设，数码产品以及具有自身特色的超值免费区；二层为DIY装机中心，同时售有散件、耗材、软件等产品。4.西部电子商城西部电子商城是现阶段中国西部地区规模最大、档次最高、管理最优、商业流通模式最为先进的电子电脑商城之一，它位于西安高新技术产业开发区电子工业园内，总建筑面积32576平方米。西部电子商城也是一个为IT产业量体裁衣的区域流通中心，商品覆盖面广，可以说基本上容纳了整个IT类所有产品。西部电子商城以展示为基础，辅以教育和培训，形成了全新的商业流通模式。更值得一提的是西部电子商城现在正在进行为DIY用户贷款装机的活动，是全国首家为DIY用户提供贷款业务的电脑商城,从营销手段和营销理念来说,西部电子商城都有它的独到之处。5.西安电子市场西安电子市场是西北最大的，融科、工、贸于一体的电子类专业市场。它是高新技术开发区配套工程，建筑面积12000平方米。电子市场现有经营户近400家内，并设有工商、税务、银行以及律师事务所等服务机构；有先进的办公设施，现代化通讯设施，中央空调、电梯，备有大型停车场，交通便利。电子市场。电子市场是高新开发区企业，市场内经营户可享受开发区优惠政策。〈六〉其它服务行业简析1．餐饮业近几年，随着城乡居民收入水平的进一步提高，西安餐饮市场表现出旺盛的发展势头，餐饮消费成为拉动全年消费需求稳定增长的重要力量，餐饮业成为消费需求市场中增长速度最快的行业之一。第86页共88页

38第一章西安商业调查与分析2004年，西安餐饮业零售额达120.2亿，同比增长17.2%。2005上半年，西安市餐饮业又实现销售额59.68亿元，同比增长10．46%。事实表明，餐饮业已成为西安拉动消费增长，促进全市经济发展的重要力量。此外，西安餐饮业还表现出以下特点：〈1〉城市来统计，2004年，全国共有七个城市餐饮业零售额超过百亿，西安以120亿的零售额位居第五位；从占社会消费品零售总额中的比例来看，在七个超过全国平均水平城市中，西安以23.8%位居全国首位，高出全国平均水平近10%，餐饮业在西安经济发展中的地位可见一斑。〈2〉西安的餐饮，包括了四大菜系，即川菜、粤菜、本邦菜和宁陕本地风味。市中心是较为传统的餐饮娱乐聚集区，其中以坊上清真街的特色小吃闻名全国。在南二环全线开通以后，其道路两边的商务氛围日益浓厚。作为商务区第一配套的餐饮业沿南二环南北两侧呈带状分布开来，这一区域的餐饮娱乐项目基本都是面积在500-2000平米的大型店。〈3〉西安市的餐饮市场被群众称为中外饮食文化荟萃的“大观园”。与此同时，西安一些餐饮企业经过积蓄力量，已经开始在本土基础上向外地发展。其中，大秦白鹤楼餐饮管理公司目前已在北京市开设分店12个，西安小六汤包餐饮有限公司在省内已有10个分店的基础上，又陆续在深圳开了5个分店，个个生意红火，这对弘扬秦食文化，扩大陕菜在全国的影响起到了促进和带头作用。〈4〉大众消费成为西安餐饮市场主流。据西安餐饮市场抽样调查显示，高档餐饮经营网点占全市0.8%，而面向大众消费的中档餐饮经营网点占全市的40%以上。〈5〉南二环与西高新路交汇处的劳动路环岛，聚集了大量的餐饮企业，西安较为著名的餐饮商家均在此开设店面，且经营都非常火爆。同时，值得重视的是：餐饮行业属于一个短期经营项目，在西安餐饮行业中，除了本地的特色小吃以外，其它菜系的餐厅一般的经营高峰期也就是两三年的时间，而餐饮行业的前期投入较高、抗风险能力较低，我们了解到，在西安一家前期投入在2500万左右的餐厅，兴旺经营三年左右基本可收回成本。第86页共88页

39第一章西安商业调查与分析〈1〉规模化、规范化、信息化和现代化将是今年餐饮业发展的主题；连锁经营、网络经营、大众化社区餐饮服务将成为一批企业经营创新的热点。〈2〉在对餐饮业态的分析中，由于从经营方式和经营内容上存在较多的形式，因此我们在对餐饮业态的分析中将其分为了中式餐厅、中式快餐、西式餐厅及西式快餐等。在中式餐厅的供应量中，以朱雀路一线供应量最大，总量约1.7万平米，其次是友谊西路至长安路北段总餐饮供应量达到约1.5万平米，就其中式餐厅的总体分布特点表现为：一方面，成聚向发展，即靠近中轴路一线和其两侧道路较为集中；另一方面，东西向道路总供应量小于南北向道路，分布数量也明显偏少。据分析，近几年餐饮业销售额的大幅度增长得益于西安市经济的快速增长以及居民收入水平的不断提高，在扩大消费需求的政策支持下，餐饮消费将成为服务消费市场中越来越重要的促进力量。未来两年里，餐饮市场在运行质量和规模扩张上，将进一步得到快速提高和发展。2．休闲娱乐业〈1〉影院西安市以影院为主的娱乐设施大多集中在市中心及城南地区。多分布于商业区，高档写字楼聚集区及中高档居住区附近。目前西安第一家科技含量较高的现代3D动感影院是阿房宫影院，第一家数字影院是钟楼影院，最大的电影院西北影城坐落于市中心。除以上项目外，西安大部分影院的设备及档次均不高。在规模上，西安市常规的电影院一般可同时容纳700人观看，而目前最大的电影院——西北影城能够实现同时容纳1500人。〈2〉夜生活场所西安市的夜生活场所主要分布在全市最为繁华的城市中心第86页共88页

40第一章西安商业调查与分析(特别是南大街及东大街)及南二环附近。活动内容较为丰富，以洗浴、KTV、咖啡厅、酒吧较多。从供应量来看，西安洗浴中心的规模多在2000～8000平方米之间，如：维多利亚浴场8000平方米，伟伟洗浴休闲广场5000平方米，摩力圣汇浴城3000平方米等；KTV的规模多以1000～5000为主，较有代表性的如太阳神KTV拥有大、中、小豪华包厢40个，真爱娱乐广场营业面积5000平方米，文商好来屋演艺广场2000平方米；酒吧的单体规模较小，但已出现规模聚集，集中经营的情形，较有代表性的是位于市中心南大街的德福巷酒吧一条街，聚集了二十余家酒吧，成为西安最著名的夜生活消闲区域之一。〈3〉康体娱乐业西安城南地区内康体娱乐供应量非常丰富，几乎各条要道均有分布，但其消费客群与餐饮、超市、商场都有较大区别，实际的消费过程是一种休闲娱乐行为，因此消费特点带有随意性及客群的针对性，正是由于其消费特征，在选址上非常重视对交通位置的考虑。在二环路的两侧，尤其是南侧，分布有一些大型康体娱乐设施，而其它大型商业设施，除写字楼、宾馆及餐饮店之外，分布较少，一定程度上此类消费有其固定的消费群体和消费规律。大型康体娱乐场所的分布，基本上靠近二环路沿线集中，至长安路、含光路、朱雀路，及科技路至吉祥路，小寨东西路和友谊东西路，均有不同规模覆盖。〈4〉其它文化娱乐设施作为一个历史悠久的文化古都，西安与文化有关的娱乐休闲设施较多。内容主要以书店、博物馆、音乐厅，艺术馆、剧院等为主。而上述场所多由国家及市政府出资兴建，社会出资经营的情况较少。在规模上，除书店外，此类场所一般在2000平方米以上。如：唐乐宫2000平方米；易俗大剧院可同时容纳1200名观众观看演出；人民大厦可同时容纳1600名观众观看演出，是目前西安规模最大，档次最高的剧院。在费用收取方面，西安市剧院及音乐厅等文化演出场所的门票根据具体演出内容，大致在50-600元之间，跨度较大，可以满足各个收入阶层的居民对文化消费的需求。另外，越来越受广大青少年朋友喜爱的网吧业也呈上升趋势。第86页共88页

41第一章西安商业调查与分析西安网吧业十大巨头(中国龙、E时代、红树林、小蚂蚁、金浪、阳光快车、阳光e都、世纪闪电、佳梦、天驰)发布共同倡导新游戏运动：新的沟通方式！新的时尚娱乐！新的文化理念！共同引导网络游戏向健康的、积极的、有文化的方向发展。第二节项目所在商圈市调与分析一、西安西大街商圈概况作为西安市主要的“城三区”之一，西大街所处的莲湖区是西安人口最密集的区域，其中又居住着市内大多数的少数民族，而少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地，人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。西大街人口中按照年龄划分：0-17岁占9.68%，18-34岁占18.31%，35-59岁占37.88%，60岁以上占15.66%；按照学历划分：大专以上占9.00%，高中学历占22.66%，初中学历占37.57%，小学学历及以下占26.87%。二、西大街商圈商业调查〈一〉范围：项目2公里内，东至钟鼓楼广场，南至南大街北段，西至西门，北至北大街南段。〈二〉基本描叙：核心商圈内基本是称为“西大街”的居民住宅，是典型的新兴旅游文化商圈。该区至少有20万以上居民。（5公里内约有53万居民）住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等，同时旅游文化的商业需求也日益突现，传统的古老、破旧、杂乱无序的“集市”型旅游文化市场已不能满足国内外消费者的更高消费欲，目前所有的商业设施基本围绕社区生活配套，而且是围绕解决居民生活、餐饮及娱乐休闲等最基本的需求。〈三〉主要商业机构：第86页共88页

42第一章西安商业调查与分析1.世纪金花购物中心世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场，购物中心现有员工1,576人。1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，由于世纪金花在经营定位上过于超前、脱离实际消费水平，曾度过艰难的3年市场培育期。但独特的定位和商品组合最终使世纪金花得以在众多大众化的百货商店中一枝独秀，取得良好的销售业绩。现已有许多国际、国内知名品牌入驻世纪金花，如：杰尼亚，BOSS、都彭，纪梵希、资生堂、CD，兰蔻，SK-Ⅱ、万宝龙，劳力士、帝舵、周生生、周大福，谢瑞麟、奥德臣等近百个世界知名品牌以及近万种国内著名品牌商品，其中大部分品牌属于独家经营，大大地增加了其竞争优势。2004年，世纪金花实现销售额4.95亿元，较上年增长20%。2.百盛购物中心百盛百货是马来西亚金狮集团于1987年创立的，是全马百货店最大、最成功的零售连锁集团。目前已在中国的北京、上海、大连、青岛、昆明等城市开设百盛百货连锁店45家。西安百盛是马来西亚金狮集团与西安立丰房地产开发公司共同投资兴建的大型商业零售企业，也是百盛在全国各地分店中经营情况最好的门店之一。自1997年首家百货店开业以来，西安百盛凭借其全新的经营理念与手段，独特的管理模式，为广大顾客提供了优良的服务和温馨舒适的购物环境，成为最受西安顾客喜爱的大型零售商场之一。去年底，百盛西大街店和小寨店相继开业，到目前为止，百盛西安门店已达到3家，分布于西安各个商业繁荣区。2004年，西安百盛东大街店实现销售额3.03亿元，较上年增长4.45%。第86页共88页

43第一章西安商业调查与分析3.开元商城陕西省百货业的航母——西安开元商城是由西安解放集团股份公司投资和经营的一座集商贸、餐饮、文化娱乐为一体的多功能大型综合性商城。商城位于西安市中心繁华区黄金段——钟鼓楼东南角，北邻东大街，西邻金融业集聚的南大街，与钟楼遥相呼应，占地面积33亩，建筑面积10.3万平方米。总投资约4.5亿元人民币。开元商城设计独特、气势宏伟庞大，5、6、8层退台式建筑结构，融古典与现代化风格为一体。内部装饰富有时代气息，外部造型别具一格，楼内经营设施达到国内外先进水准。1996年6月，开元商城一期开业，在不足两万平方米的营业场上，五年累计完成商品销售38.59亿元，连年跨入全国商业百强行列，自二期开业后，无论从经营规模、服务设施、商品格调、管理方式等各方面，开元商城均可称古城商业之最。2003年以来，开元商城秉承品牌化、高档化、国际化经营战略，销售突飞猛进，不断取得的新的业绩。2004年，开元商城取得销售17.64亿元的业绩，较上年增长12%。在全国网络城市单体商场月销售排序中，开元商城销售额月均1.5亿元，排名进入前5位。今年“6·15”店庆期间，开元商城当日销售突破了2200万元，创造了开元商城开业九年来单日销售最高纪录。4.好又多超市台湾好又多是一家大型的量贩式超市，自1997年8月开设首家大陆门店广州天河店以来，至今已在国内20几个城市开设分店近30家，已拥有总营业面积十万多平方米，员工约12000余人，经营品项有15000余种。西安好又多西门店位于唐人街铜锣湾广场项目西端。其规模在西安属于中型超市，主要满足于区域周边居民的日常购物需求。主要提供日用商品及食品。5.西安亿禾第86页共88页

44第一章西安商业调查与分析该项目自开业伊始至今从业态配比、品牌组合、营销策划、经营管理等多方面均未形成气候，就销售指标而言处于负增长状态，属于惨淡经营。该项目所处地理位置与楼盘布局整体来说是适合零售商业运营的，但苦于缺乏专业经营管理团队，所以一直不能摆脱困境。只能说，该项目寄希望于西大街整体改造所带来的利好，前景有待观望。6.中环广场位于在建的鼓楼广场对面，项目商用面积约50000平方米，采用仿唐式建筑，规模宏大，气势雄伟。该项目目前规划主体负一层将建成目前西安极具规模的数码产品城，1—5层为时尚潮流百货店，六层将作为特卖场。7.上海城女人街该项目与唐人街铜锣湾广场项目分列桥梓口西两侧，面南背北，项目所在地理处于正在拆迁规划改造当中的桥梓口民族美食步行街的起始位置，位置优越，其建成后将以销售独立店铺为主，主营化妆品、女装、及国际名品折扣店，四层以上为酒店式公寓，目前正处于施工建设期间。8.丽人街该项目位于桥梓口东北角，与唐人街铜锣湾广场项目隔街相望，与同处周边的几处项目共拥地利，将成为未来西大街上商贸零售业的新星。该项目也以独立店铺运做方式为主，主营女士用品，目前处于施工建设期间。第三节西安唐人街及铜锣湾广场概况一、西安唐人街概况〈一〉位于西安市城区西部第一金街———唐人街商业步行街项目开始实施，日新月异的西大街又将增添一处亮丽新景观，以360米唐人街商业步行街为依托，一座占地50亩、总建筑面积16万平方米的景观文化商业城将在桥梓口西南方崛起，昔日大唐璀璨绚烂的风情画卷将展现在市民面前。第86页共88页

45第一章西安商业调查与分析〈二〉唐人街项目位于西大街桥梓口西南,北临西大街，东临含光路，西南两面为夏家什字,占地50亩，总建筑面积16万平方米,是西大街目前最大的在建项目,地理位置得天独厚、南北逢源。可以说，唐人街铜锣湾广场坐拥中国盛唐宝地，并先进的复合商业模式引导着西安的现代化城市建设进程。　　第86页共88页

46第一章西安商业调查与分析唐人街项目地面整体兴建4大商贸板块，底部以商铺形成步行商业街，地上二层将A、B、C、D大板块连为一体，形成空中立体步行街，其中A、B座为大型商业楼，C座为自营型商铺，D座西安世界贸易中心为高档百货店，大型娱乐、餐饮、休闲场所。整个项目商业面积8万平方米，写字楼、酒店、俱乐部等约2万平方米，商住楼4万平方米。十字形步行街和空中连廊上下两层，立体连通4大板块，整个唐人街将成为集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游景观于一体的景观型文化商业城。项目建筑全部采取仿唐风格，沿街20米为通视走廊，同时沿街兴建2300平方米的休闲广场和4000平方米的水景中心广场，步行街移步换景，中心广场喷泉水映，商贸中心流光溢彩，雕塑小品、花树坐椅错落有致，市民游人摩肩接踵，将展现出当年大唐夜市“衣香鬓影、火树银花”的风情画卷。二、项目所在商圈分析购物消费分析——目前有百货店3家；专业店、超市、便利店等13家，缺乏超大型购物中心、品牌专卖店步行街、名牌折扣店、药妆店、特色店等业态。目前的业态是为了满足消费的最基本的消费，而缺乏的业态代表消费中的流行时尚、个性，是中高档的消费需求和一站式购物场所。第86页共88页

47第一章西安商业调查与分析餐饮消费分析——目前快餐只有2家，为KFC、麦当劳，缺乏汉堡王，必胜客等竞争。休闲餐饮（含咖啡）只有5家，其他餐饮共20家。业态上缺乏冰淇淋店、特色水吧、巧克力店、自助餐厅、甜品店等业态；数量上不足40家，面对核心商圈20万人口，主要商圈50万人口，数量明显不足；知名品牌、特色品牌缺乏。这说明西大街作为钟楼商圈的重要组成部分目前仍处于开发上升阶段，急需完善。娱乐休闲消费分析——目前美容美发5家；洗浴足浴4家；KTV2家；网吧2家。缺乏酒吧、夜总会、大型电玩城、主题游乐园等业态；数量明显不足。其他消费分析——康体运动缺乏攀岩、壁球馆、击剑、室内游泳、旱冰、高尔夫体验、卡丁车等项目；其他文化教育、服务咨询、展览展示也有很多的业态空缺。三、小结目前商圈内消费业种配套欠缺，远远不能满足顾客一站式消费需求，即使我项目业态组合中规划面积全部实现，也还不能完全满足消费要求。另外特色专门店极少，而根据调查，商圈的消费远远超出了目前商业所提供，大部分中高档消费外流。第四节竞争项目市调与分析一、各主要商圈业态调查及分析〈一〉民生百货大楼西安民生百货大楼位于西安市原繁华商业街--解放路中段，经营面积6.3万平方米，总物业面积13万平方米，隶属于西安民生集团股份公司，是全国十大百货商店贸易联合会成员单位之一。公司前身成立于1959年9月，1992年5月由原民生百货大楼发起改组为股份有限公司，1994年1月公司股票在深圳证券交易所挂牌上市。2003年，第86页共88页

48第一章西安商业调查与分析海南航空集团受让西安市国资局持有的西安民生国家股25.65％股权，成为民生集团第一大股东。民生所处的解放路是过去西安市中心最为繁华的商业街之一，然而随着一些新兴商业在东大街和南大街的落成，该地区逐渐没落，商业气氛及档次日渐逊色。作为西安较早的大型百货商场，民生主要以中档商品为主，实行品牌化经营，可以说是西安传统百货业态的典型代表。近年来，民生不断受到新兴业态如连锁超市大卖场的冲击，市场份额不断下降。面对此种情况，民生尝试利用自身规模优势调整经营内容，由原有的单一零售向集证券、娱乐及零售于一体的综合性商业中心发展，但未能取得良好的效果，反使物业的空置率上升；此外，民生还积极参与资本运作，增开新店，进行跑马圈地，抢占有利位置，因此有力的拉升了销售额的提高。民生百货大搂2004年取得销售9.18亿元的业绩，较上年分别增长10.2%。1.简介竞争者名称民生百货大楼所在位置解放路中段103号经营定位面向小康家庭，主力客层为35岁以上的中年人营业面积63000平方米营业时间9：30——21：00经营范围服饰、化妆品、珠宝、大小家电、家居家具、超市经营特色品类全、档次中等服务特色不满意就退换、电话购物距项目距离3500米2.经营情况〈1〉楼层分布楼层经营品类第86页共88页

49第一章西安商业调查与分析B1层超市、美容院、写真摄影一层珠宝首饰、化妆品、名表、皮鞋、眼镜、烟酒名茶、滋补品二层羊绒、内衣、应季、床上用品、布艺、童装、皮具三层女装、女士西裤、时尚配饰四层精品男装、运动服饰、男士饰品五层大小家电、音像制品、手机电话、电脑广场、照相器材、办公用品、乐器、运动器材六层家居用品、床上用品、时尚家具〈2〉商品结构经营品类主要品牌化妆品艾文莉、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、玉兰油、嘉娜宝、郑明明、美伊娜多、UP2U、露华浓、高丝、红地球、蝶妆、CD、SK-Ⅱ、欧洲之萃、高姿、安尚秀、丸美、贝丽丝、梦的妮、欧美雅、圣梦、清妃、NB、赛维芦荟、旁氏、玉丽、柔迪、大宝、美加净、吉列、姗拉娜、小护士、丁家宜、诗碧、乐斯高、娥佩兰、雅芳皮鞋策乐、卡文、巴黎世家、ECCO、索妮蒂娜、卡佛儿、雪莉、尊贵、华伦苹果、意而康、万里马、波派、老美华、日顺皇、骆驼、路伴、金利来、卡帝乐鳄鱼、木林森、CD、凯撒、伦敦·保罗、派洛克、名仕、天美意、沙驰、古柏、苹果、AAA、美国苹果、皮尔卡丹、鳄鱼恤、袋鼠、登云、万里、红蜻蜓、富贵鸟、森达、科而士、奥康、卡轩丽娜、华伦世家、百思图、莱斯佩斯、罗蜜瑞姿、捷曦、曼仙尼、诗思、百丽、梵诗帝娜、千百度、星期六、亨利格兰、CHCH、百斯敦、爱丽丝、卡美多、哈森、达芙妮、冰女人、康莉、华伦天奴.露迪皮具鳄鱼恤美国苹果LAPAGAYO华伦天奴.露迪皮尔卡丹梦特娇迪桑娜金利来圣大保罗红蚂蚁李宁卓凡尼华伦天奴皇冠新秀丽ADIDAS祖奴丝利安法兰奴马萨克迪卡龙哈根德斯第86页共88页

50第一章西安商业调查与分析珠宝名表谢瑞麟、戴梦得、老凤祥、顶一、大雄、洪福、明牌、兆亮、六福、皇宝、老城隍庙、鹰皇、瑞恩、L.E、周大生、金钥福、欧罗普、吉而瑞、东方玉人、卡帝尼、浪琴、雷达、欧米茄、帝舵、天梭、梅花、英纳格、劳力士、伯纳、依度、摩凡佗、精工、GUSSE、SWATCH、卡西欧、拜戈、罗马、西铁城、罗西尼、诺贝尔、威赛世、飞亚达、绅仕、天霸、海霸、北极星、依波、绿丹尼、东方、柔曼、米纳、依波路女装黎姿、POZO、适时雅集、银梦娇、娜尔思、撒尔曼尔、雅莹、凯撒、恒阳、东方夫人、裘丽、秀柏、应大、欧丝婷、影儿、爱特爱、掂、艾格、EV、玛丽诺思、思琳尔、巧帛、KAKO、杰西、银珠、爱尔曼、阿桑娜、丽琪、妍琳、0141、菲依尼尼、曼亚奴、JPR、ESPRIT、淑女屋、A&D、天意、青稞、璞玉、紫藤罗、哈德利、威兰西、迪亚拉、三川、天恩、依恋、ELLE、IIMK、TOMO、出格、拉柏家雅、天玖王、木真了、蕾朵、芭路纳、七巧、傲狮、时韵、慕柯丝、福太太、贵夫人、元田、CHIYOKO、斯尔丽、米兰、汉帛、诺亚歌、米兰诺、嘉日隆、鸣笛、玖姿、纤、碧莲、云裳服饰、诺和、天马、伊玖柯、艾丝、安秀、太和、艾格维诗、美梦达、晨龙、潘蜜拉、马赛弗、名典屋、阿曼琪、爱玛、美而玫、欧季、滕氏、东方仙玛、利德尔、华鑫、圣轩尼、佩柏莱坦、南娜特、恒地、好心情、森德曼、爱慕、古今、曼妮芬、黛安芬、安莉芳、蕴尔芬、婷美、达吉斯、桑扶兰、奇丽尔、赛乐、鳄鱼、小护士、猫人、梦依诗、浩沙、秋鹿、欧迪芬、伊丝芬、棉花堡、康妮雅、顶呱呱、南极人、36度伴、纤丝鸟、海林舒雅、A&B、豪门、高科暖卡、朵彩、丽乃馨、恒源祥、雪龙人、天之锦、帕兰朵第86页共88页

51第一章西安商业调查与分析男装运动服饰夏蒙、皮特丹顿、路易诗兰、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法兰诗顿、富绅、红豆、琴曼、皮尔卡丹、沙驰、金利来、利丹王、依文、金盾、雄、威铭、老爷车、啄木鸟、耶亚诺、威可多、利郎、仕奇、杉杉、法派、罗蒙、雅戈尔、圣人梦、胜龙、杰蒂、丹夫杰尼、米盖尔、古柏、迪柯尼、堡尼、巴黎世家、伦敦雾、金鳄、与狼共舞、观塔、九牧王、虎都、日驰尼、波司登、第五街、浪肯、马克华菲、X-FIRE、七匹狼、皇家圣保罗、袋鼠、萨尔雷斯、恺撒、群豪、共豪、培托、雷诺、杰斯曼尼、口令、狮威鲤、洛兹、步森、百圣鸟、金万利、亭宜、老人头、美国苹果、过路人、苏飞、德尊、班博、尼诺里拉、鳄鱼恤、梦特娇、乔登、迪迪公子、法曼斯、约翰维尔、玛亚诺、汤尼威尔、汤尼俊士、茵宝、美津浓、耐克、阿迪达斯、李宁、威鹏、波顿、比利、金莱克、百事、安踏、背靠背、别克、康威、双星羊绒大帝、比琪、糜老大、袋鼠、水晶狐狸、冬候鸟、威克赛、开开、南极人、华伦天奴、靓妞、梦特娇、鄂尔多斯、秋寒、澳羊一族、皮皮狗、纬尔飞、欧宝、恒源祥、百纯帝高、帕罗、天山、雪莲、阿尔巴斯、圣雪绒、珍贝、鹿王童装童品好孩子、派克兰帝、生肖王、安奈尔、信达、迪士尼、巴布豆、贝亲、米奇、仙童、旺尔高、亲子乐园、奥特曼、斯乃纳、彩威、可可鸭、天彩、真够酷、小猪班纳、史奴比、米奇小队友、水孩儿、维欧佩尔、春芽子、芝麻开门、BOBDOG、西瓜太朗、酷狗小家电先锋、艾美诗、史密斯、阿里斯顿、美的、德意、意米斯、法贝、万家乐、神州、飞利浦、帅康、普田、樱奇、兰勋章、亚都、松下、创而特、安必信、奥普、小鸭、博朗、比力奇、东方神大家电海尔、TCL、海信、惠尔普、格兰仕、小鸭、小天鹅、松下、新飞、科龙、创维、新科、日立、西门子、长虹、东芝、万和、伊莱克斯、澳柯玛、三菱、美菱、三洋、君悦、惠威、三星、LG、湖山、山水、奥奇、CAV、时尚元素、金正、爱浪、步步高、先科、上广电、威莱第86页共88页

52第一章西安商业调查与分析家居家具佳丽斯、ESPRIT、莱美、银舸、富安娜、花蓉蓉、维科、安睡宝、家之梦、馨亭、兴洋、梦洁、惠谊、冬冬宝、EICO、富丽真金、蓝鸽、黛富妮、埃迪蒙托、阳光、维尔、汇都、鸣球、富美家、舒逸、美雅、恒源祥、妙而扣、舒达、内野、千叶居、宝光、金富丽、穗宝、帝高、顶好、赤金、FAYOHYA、梅克瑞、旭染织、雅诺士、蓉丰、馨之坊、阿芙罗、莱美、鲍、欧陆经典、圣宝龙、南方、皮博士、名世家、家园、豪品、摩力克布艺、德加、麦迪生、悦睦、香山红叶、福乐、梦怡锦、梦乡、左右、菲卡罗、简约东方、联邦、科龙、法丹尼〈3〉客流分析通过观察法对民生正门口进出的客流进行调查、并对全天进出民生的客流进行测算，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计（单位：人）男女合计总人次18岁以下18--35岁35岁以上18岁以下18--35岁35岁以上——12月25日（周六）10：30~11：00晴（-5~12℃，有风）2117095441294950814：30~15：0023166134461949365617：05~17：3517101692019089486不同年龄段进出人次合计3742268021827867463146414168101200不同年龄段进出人次合计占比3.7%26.5%18.1%6.7%31.1%14%100%如上表所示：18--35岁间及35岁以上的女性和男性顾客占到多数，同时具有消费能力的各类客群均占有相当比例，是民生服务大众经营理念的充分反映，同时反映出民生的主力商品是以男女服饰、皮鞋皮具、羊绒羊毛制品为代表的。第86页共88页

53第一章西安商业调查与分析〈4〉优、劣势分析1）优势A.面积大、容量大民生百货大楼130000平米的物业面积在今后发展道路上拥有了其它企业所无法比拟的优势。B.具有44年的品牌历史、商誉较高、中老年顾客回顾率较高民生百货大楼40余年的百货业主导地位，其业已形成的国有老字号的历史，在消费者中留下了极高的商誉及影响，在消费者尤其是中老年人群中拥有一定数量的忠实顾客。C.改组后的转变及发展前景较好民生通过装修改造引入30％的新品，同时把不符合商场定位的商品清除出去，提升了民生的品牌档次。重组后的民生集团将引进现代管理体制和经营机制；海航集团意欲以航空上下游产业链的优势支持民生集团发展主业，并拓展房地产和旅游业，为民生集团搭建一个全新的发展平台，把民生集团打造成中国商业企业中的“沃尔玛”。2）劣势：A.所处商圈的优势地位已被取代随着民生百货大楼的商业主导地位被取代，导致西安市商业中心由解放路转向东大街—钟楼地带，由此带来的客流减少，交通及相关配套设施的相对滞后，直接引发了民生竞争力的减弱导致了销售的下滑，并对民生今后的发展带来不利影响。B.国营体制的局限性民生百货大楼做为国有控股公司一方面拥有大量自营员工在员工管理，大龄员工的更替等方面缺乏灵活性，同时加大了运营中的人力资源成本，大量退休员工更是企业较大的负担；另一方面政府行为在管理中的干涉导致企业自主经营权的减弱。C.业态单一第86页共88页

54第一章西安商业调查与分析休闲业种的穿插较少，配套设施少，仅仅是一个售卖场所，而不能成为消费者的生活空间满足顾客的一站式消费。卖场服务、管理有待提升。〈二〉开元商城1.简介竞争者名称开元商城所在位置钟楼南侧经营定位门为百姓开、服务工薪层营业面积80000平方米营业时间平日：9：30——20：30节假日：9：00——21：00经营范围服饰、皮具、化妆品、珠宝、大小家电、超市经营特色品类全、档次中下服务特色以“不满意就退换；80公里内大件商品免费送货；有偿捉假”为主的三大承诺、八项服务距项目距离1500米开元商城地处西安市中心繁华地段--钟鼓楼东南角，是一座具有商品配送、电子商务、超市等多种功能的大型现代化百货零售商城。是西安解放集团股份公司投资控股的子公司，注册资本1亿元人民币，控股比例85%。开元商城建筑面积103,000平方米，营业面积80,000平方米，经营范围为购物、房地产开发，物业租赁和管理。1.经营情况〈1〉楼层分布楼层经营品类一层超市、小家电、烟酒名茶、滋补品、工艺品二层皮鞋皮具、珠宝、名表、箱包三层家电、手机、化妆护肤品四层男士服装、男士服饰品、羊绒、羊毛衫裤、棉毛内衣第86页共88页

55第一章西安商业调查与分析五层女士时装、女士内衣、睡衣、健美中心六层童装、童品、学生用品、床上用品、男女休闲装、运动服饰、纺织面料、儿童乐园、图书七楼时尚广场〈2〉商品结构及主要品牌分布经营品类主要品牌化妆品美伊娜多、丸美、诗芬、莹朴、威露士、开米、德力邦、简氏、高丝、小护士、玉丽、丁家宜、奥兰雪、旁氏、伊丝丽、安尚秀、蝶妆、清妃、姗拉娜、大宝、曼诗贝丹、羽西、欧莱雅、菲迪诗、美宝莲、玉兰油、UP2U、佰草集、伊贝佳、温雅、梦的妮、宝丽姿、雅芳、红地球、圣梦、纪凡希、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、润持珠宝饰品欧罗普、老庙黄金、维玛诗、周大生、老凤祥、明牌、戴梦得、瑞福达、英皇珠宝、曼德琳、恒生、洪福、卡博瑞、家电快意通、文曲星、佳能、飞利浦、三星、松下、柯达、海信、七喜、方正、爱普生、同方、海尔、东芝、容声、新飞、西门子、三菱、美菱、格力、美的、小天鹅、伊莱克斯、春兰、三洋、新科、乐华、万利达、索尼、爱得乐、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、丽声、奇声、山水、北欧之声、安桥、TCL、夏新、康佳、长虹、LG、SONY手表飞亚达、罗梵迪诺、天王、依波、梅花、奥华仕、卡西欧、罗西尼、英纳格、瓦斯针、西铁城、劳力士、浪琴、雷达、天梭、帝舵、豪雅、精工、天霸第86页共88页

56第一章西安商业调查与分析男装老爷车、利郎、康奈、爱都、永新、佳龙、七彩马、秋艳、凯撒龙、乔顿、袋鼠、鳄鱼恤、百先得、古柏、乔登、九牧王、萨尔雷斯、意梵宝旗、尼诺里拉、虎都、法伦伯格、精益、七匹狼、恺撒、皮特丹顿、昂斯、雅戈尔、洛兹、美国苹果、报喜鸟、庄吉、夏蒙、罗蒙、联邦圣罗兰、皇家圣保罗、雄、威铭、班赛尔、莱斯马、威尔卡木、弗里曼、群豪、波司登、罗茜奥、龙达飞、企鹅、雄娇、雪中飞、耶亚诺、FOMOCE、金盾、希尼亚、斯得雅、黑山岛、皮尔丹顿、金万利、昂迈、华伦华帝、绅贵、博斯里拉、路易诗兰、毕加索、花花公子、澳伦多兰、圣人梦、聚梦、恒源祥、北极鸥、USPOLO、培罗成、翩翩君子、杉杉、金利来、圣大保罗、希尔顿、太子龙、迪雅斯丹女装黛安芬、爱慕、曼妮芬、安莉芳、古今、婷美、达吉斯、奥丽侬、桑扶兰、思葳雅、康妮佳、秋鹿、达尔丽、凯撒、KGG、阿曼琪、瑞和菲玛、嘉若伦、天意、京友、欧丝婷、怡佳咏、宗洋、乙佰乙纳、秋水伊人、名莎、衡韵、紫萝藤、适时雅集、迪拉亚、欧宝、金依台、依扬、影儿、花季丽、杰施、香影、37°、依谷、乔伦、迪贝丝、卡蒙迪、绿宾、玫而美、艾、佩柏莱坦、绰维、米茜尔、玫姿、白领风采、贝蕾曼、红人、嘉日隆、依梦、柯美、东方雪、巴洛克、珂曼、敦奴、SPRING、梦依文、蓝地、好心情、百斯盾、蒙娜、碧嘉丽、美尔登、艾丝、伊俪佳人、斯尔丽、七巧、IER、贵怡人、丽蓓尔、诺琪、华鑫、蕾朵、新思路、雅琪、三味、手拉手、梦燕、恒源祥、秋凝、凯萨蒙、贝菲尔、佐尔美、爱之如、名典屋、贝娜、恒阳、奔彪、罗德兰斯、KGG、雅子、BR.C、依彩、雅莹、凯茜贝隆、菲尼凯思、诗凡诗、美奕、依而美、乔万尼、梦舒雅、红跳棋、心雨璐琪、江南丝绸皮具皮鞋百丽、千百度、美国萍果、天美意、华伦天奴露迪、卡美多、亨利格兰、漂亮宝贝、康莉、梵诗蒂娜、百思图、鞋匠世家、莱斯佩斯、达芙妮、森达、富贵鸟、登云、德赛帝伦、红蜻蜓、万里马、AAA、奥康、意尔康、亨达、沙弛、皮卡、华伦世家、苹果、卡帝乐鳄鱼、花花公子、古柏、梦特娇、圣大保罗、凯撒、鳄鱼恤第86页共88页

57第一章西安商业调查与分析箱包李宁、梦特娇、皇冠、卡帝乐鳄鱼、POLO、朗力、圣大宝罗、袋鼠、啄木鸟、沙弛、卓凡尼华伦天奴运动休闲耐克、阿迪达斯、李宁、匡威、锐步、曼奴、格仑堡、第五街、旗牌王、歌杰斯、绿伽、佰依奴、灰鼠、波顿、邦尼诺、流恒色、威鹏、米兰登、高邦、域图羽绒服饰雪豹、波斯登、月龙、花花公子、龙达飞、艾莱依、鸭鸭、鹿王、皮尔卡丹、风韵、南极人羊毛羊绒（保暖）内衣春竹、鄂尔多斯、鹿王、珍贝、澳羊一族、老爷车、恒源祥、天山、欧宝、日神、糜老大、欧风、琬珊、申玉、瑞开、皮皮狗、比其、扬子鳄；猫人、纤丝鸟、帕兰朵、南极人、朵彩、中科暖卡、天只锦、北极绒、36°伴、三枪、宜而爽、爱帝童装童品天彩、安柏易儿、巴拉巴拉、帕可樱、雅多、蓓蒂蓓拉、哒嘀哒、贝贝狗、好孩子、水孩儿、安奈尔、派克兰帝、小猪班纳、蔓琳格、ABC、鳄鱼仔、米奇妙、笑眯眯、海辰贝贝、傲派、西瓜太郎、生肖王、南瓜芽、乔洛小熊、杉杉、卡洛贝儿、大力水手、美国苹果、海威迩、旺乐高、米奇小队友床上用品佳丽斯、恐龙纺织、雅兰、ESPRIT、苏云、莱美、雅诺士、圣夫岛、银舸、澳洲千年、富安娜、佳丰、梦人、梦飞、梦真、花蓉蓉、维科、紫罗兰、安睡宝、家之梦、馨亭、兴洋、梦洁、惠谊、清韵、百利尔、卡帝乐鳄鱼、冬冬宝、富丽真金、蓝鸽、黛富妮、埃迪蒙托、富美家、舒逸、恒源祥、EICO、华伦天奴.乔登〈3〉客流分析通过观察法对开元东门口进出的客流进行调查、并对全天进出开元的客流进行测算，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计（单位：人）男女合计总人次18岁以下18--35岁35岁以上18岁以下18--35岁35岁以上——第86页共88页

58第一章西安商业调查与分析12月25日周日10：40~11：00晴,有风-5-12℃581753501816810987814：00~14：20401202393928613085417：45~18：0549972431123872710全天不同年龄人次进出总计14112376327987265286643229856234432不同年龄段进出人次合计占比6%16.1%34.1%2.7%28.3%12.7%100%从上表可以看出，光顾开元的顾客中35岁以上的男性顾客占到多数，同时具有消费能力的各年龄段顾客均在其客群中占有相当的比例，是开元服务大众经营理念的充分反映，同时也反映出开元的主力品类仍是以大小家电为代表的、毛利率较低的、男性顾客敏感度较高的商品。〈4〉优、劣势分析1）优势：A.位置优、面积大开元商城位处西安市核心商圈——钟楼商圈的腹地，商业位置当属最佳。商场门前有数十条公交线路经过通向全市各个区域，交通条件也是其它商场所无法比拟的。同时，开元商城8万平米的经营面积也在全市是首屈一指的，是其实现“做大做强”目标的有利保证，也是其在向多业态并存的多元化方向迈进的坚实基础。B.拥有雄厚的经济实力及一定的商业品牌价值开元商城是一家上市公司，具有极强的融资能力，做为市内最具规模的商业企业，有每年十几亿的销售额和充分的资金积累，这些因素构筑了开元商城强大的资金实力。1996年6月开元一期开业后，开元凭借其优越的位置及规模上的优势，在很短的时间内使钟楼商圈取代以民生为代表的解放路商圈成为西安市的第一商业中心，同时也取代了民生的西安商业领头羊的地位，使其品牌价值得到了极大的提高。C.消费者认知度高开元商城通过开展以“大件商品80公里免费送货、不满意便退货、有偿捉假”三大承诺及“第86页共88页

59第一章西安商业调查与分析环境服务、咨询服务、规范服务、送货服务、维修服务、会员服务、维权服务、保险服务”八大服务为主的金牌服务活动在全市乃至周边县市广大消费者中树立了极高的品牌认知度。在一定程度上成为广大工薪阶层购物的首选。D.管理层的经营思路的转变2002--2005年开元商城在咸阳、宝鸡等周边县市开设分店、设立手机大卖场、建立以香港、国际品牌为主的时尚广场等一系列举动，表明了开元经营思路的重大转变，是开元商城由传统百货店迈进向具有连锁经营及高档化、品牌化、国际化等新特征的现代百货店转变的第一步。同时还提出用3年时间使开元商城从低档次竞争中脱颖而出，完成向服务白领阶层的，西部规模最大、环境最美、服务最优集购物休闲为一体的现代化大型百货零售商场的重大转变。2）劣势A.商品品类繁冗、经营侧重点不突出由于开元商城具有较大的经营面积以及在向休闲、娱乐等多业态形式上发展的速度较慢等原因，造成了其至今仍停留在老百货“大而全”的商品结构上。商品品类过于全面，导致了其经营侧重点不突出，无法发挥错位经营的优势来面对日益加剧的多业态重围，而陷入以价格战为代表的低层次商业运作的泥沼之中。B.长期以来的中低端商品结构为今后的发展带来不利影响开元商城自开业以来一直秉承“门为百姓开，服务工薪层”的客群定位，随着市场经济的发展，以此相应的低端商品结构和服务水准已不能适应市场的变迁和广大消费者对商品的高品质诉求。开元商城坚守7年的客群定位使其企业形象在消费者及商品厂商中形成了深刻的影射，这对其今后的向高端市场转型过程中，在消费者、厂商认同方面将带来巨大的阻碍。〈三〉世纪金花购物中心1．简介竞争者名称世纪金花购物中心第86页共88页

60第一章西安商业调查与分析所在位置钟楼北侧、西大街1号钟鼓楼广场经营定位面向高薪白领阶层营业面积15000平方米营业时间9：30——21：00经营范围服装、皮鞋皮具、化妆品、珠宝、精品、小家电、进口、休闲食品、美食经营特色时尚化、国际化服务特色首问责任制、VIP会员服务、残疾人专用购物通道距项目距离1400米2．经营情况〈1〉楼层布局楼层经营品类B1层化妆品、男女服装、珠宝、皮鞋皮具、饰品、童装、美食B2层超市（进口、休闲食品、日用品）、小家电、男女时装、餐厅、运动〈2〉商品结构经营品类主要品牌化妆品兰蔻、CD、SK-Ⅱ、香奈儿、伊丽莎白·雅顿、雅诗兰黛、资生堂、娇兰、贝佳丝、H2O、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、UP2U、露华浓、红地球、葆帝兰珠宝名表饰品谢瑞麟、周大福、六福、周生生、万宝龙、浪琴、雷达、欧米茄、帝舵、天梭、梅花、英纳格、劳力士、施华洛世奇、ALEXANDER、GOEBEL、马克罗茜、范思哲、GUCCI、CK、宝姿、卡连芳小家电飞利浦、博朗、快意宝、JAMO、安桥、JVC、SONY、松下、伊莱克斯、三星、CAV、德龙、伟嘉、伊芙丽丝、尊宝、奥林巴斯、好运达第86页共88页

61第一章西安商业调查与分析男装古杰师、斯卡图、里奥、ESPRIT、诺夫莱尔、浪肯、圣宝龙、朗维高、马克华菲、德赛、鄂尔多斯、雅格狮丹、都彭、杰尼亚、登喜路、奥德臣、雅狮威、汤米、诺帝卡、爵士丹尼、法国鳄鱼、DERBOLO、BOSS、KENTCURWEN、CANALI、MONSIEURGIEVES、VEDELURE、LANVIN、CORDIERGIEVES、HAWKES运动李宁、耐克、阿迪达斯、锐步、JANSPORT、日高女装COZZI、ESPRIT、马克张、EPISODE、AHNSIL、WOLFORD、柯利亚诺、雅迪斯、凡希爱、朗姿、雪歌、菲杰、迪可、ONLY、VREOMODA、百图、应大、E+、汉帛、慕诗、放肆、范怡文、德诗、例外、欧时力、FASIHONGSHOW、SANON、爱慕、华歌儿、黛安芬、曼妮芬皮具雅乐仕、RIZ、汤普葛罗、莱尔斯丹、VIASPIGA、GOLDENWALTZ、SKAP、ACHETTE、爵根士、其乐、IHNIU、AIGNER、依莉莎、卡连劳、高美高、迪桑娜、FION、GALADAY童装婴用巴步豆、小猪班纳、安奈儿、彼得兔、常春藤、丽婴房、ELLE、BK、好孩子童车、NUK、艾比熊、派克兰帝、米奇妙床品恐龙纺织、FARNESE、PERI、TEMPUR〈3〉客流分析通过观察法对金花正门口进出的客流进行调查并对全天进出金花的客流进行测算，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计（单位：人）男女合计总人次18岁以下18--35岁35岁以上18岁以下18--35岁35岁以上——12月25日周六11：20~11：40晴有风-5-12℃，2683763713011346513：30~13：5013101833314810248016：55~17：151611215031205123637第86页共88页

62第一章西安商业调查与分析不同年龄段进出人次合计158285108884290413886971845483不同年龄段进出人次合计占比3.5%18.7%19.5%6.4%30.5%21.4%100%如上表所示18岁以上的女性顾客占到大多数，同时最具消费能力的35岁以上女性消费群在其客群中占有相当的比例，同时反映出金花的主力品类是高档服饰和化妆品。〈4〉优、劣势分析1）优势A.位置佳、硬件设施过硬世纪金花购物中心与开元同处于钟楼商圈的腹地，地理位置极佳。世纪金花自开业一直立足于高档化、国际化的经营路线，这使其自身在店内装修、店堂布置、设施设备等硬件方面一直保持较大的投入及较高的标准。B.拥有诸多国际品牌服装有杰尼亚、雅格狮丹、BOSS、登喜路、都彭、纪梵希、奥德臣、朗维高等；化装品有香奈尔、雅诗兰黛、倩碧、CD、兰蔻、SK-II、资生堂等；饰品有万宝龙、劳力士、施华洛世奇、浪琴等近60个世界顶级品牌以及香港周大福、周生生、英皇等近百个世界知名品牌以及近万种国内著名品牌商品，被誉为经典商品的购物天堂。C.经营理念在服务上，世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重发掘各类商品的文化内涵，积极塑造一种文化氛围。因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的服务水准和先进的企业管理赢得了广大消费者的肯定。2）劣势A.面积较小世纪金花15000平米的经营面积，在一定程度上限制了其商品的品类及拥有品牌数量，同时也使世纪金花的顾客群，被限定在一个较为狭窄的范围内。相应的降低了其面对竞争的应对力和今后的发展空间。第86页共88页

63第一章西安商业调查与分析B.外部商业配套不够完善世纪金花做为高档时尚店其处于市中心的地理位置在为其带来较大客流的同时，停车场面积较小、交通拥挤及内部宽松优雅的购物环境，与外部市中心的喧闹形成的较大的反差，使其对主要客群白领阶层的吸引力有所影响。C.亲和力较差世纪金花因固守其国际化经营路线，在大多西安消费者心目中多有一种“档次太高、价格过贵”的印象，且少有大力度让利消费者的促销活动推出，因此亲和力较差，在越来越多实力强劲的竞争者的夹击下，在既重品牌又重价格的西安消费者中如何进一步稳固和扩大忠实客群是其不得不面对的一个问题。〈四〉百盛西大街店其中时代盛典集购物、娱乐、休闲、餐饮等多种业态为一体、规模达8万多平米的商业航母，以其独特的定位，先进的营销思路，取得了不菲的业绩。而作为时代盛典ShoppingMall主力运营商的中国百盛集团，更是对时代盛典及西大街的未来信心百倍，将在全新的西大街上续写起新的商业神话。时代盛典ShoppingMall于2004年十二月正式开业，西大街的商业格局将被又一次的改写，也成为在西大街商业浪潮中掘到第一桶金的商业项目！1．简介竞争者名称时代盛典百盛所在位置钟鼓楼广场西侧、北广济街口经营定位面向中高档消费阶层、时尚人士营业面积40000平方米营业时间9：30——22：00第86页共88页

64第一章西安商业调查与分析经营范围化妆品、珠宝饰品、名烟名酒、皮鞋皮具、男女服装、羊绒、内衣、应季、时尚配饰、运动服饰、健身器材、童装婴用、家居床品、布艺、工艺礼品、精品家电、照相器材、办公用品、美食经营特色时尚化、潮流化、差异化、国际化服务特色首问责任制、VIP会员服务距项目距离1000米2．经营情况〈1〉楼层布局楼层经营品类1层肯德基、屈臣士、化妆品、珠宝眼镜、皮具箱包、饰品、名烟名酒、2层皮鞋皮具3层女装、彩妆、内衣、羊绒、应季、时尚配饰4层男装、运动服饰、健身器材、饮吧、茶秀5层童装婴用、家居床品、布艺、工艺礼品、精品家电、照相器材、办公用品、美食〈2〉商品结构经营品类主要品牌化妆品欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、UP2U、露华浓、羽西、艾文莉、嘉娜宝、玉兰油、爱茉莉、美伊娜多珠宝名表饰品六福、周生生、戴梦得、老凤祥、欧罗普、田崎珍珠、天梭、梅花、英纳格、宝视眼睛、保圣眼镜小家电飞利浦、博朗、快意宝、伟嘉、龙的、JVC、SONY、松下、伊莱克斯、三星、德龙、奥林巴斯、亚都、九阳、北美ABC第86页共88页

65第一章西安商业调查与分析男装ESPRIT、马克华菲、诺帝卡、苹果、AIB、金利来、REGATTA、蓝豹、威克多、玛亚诺、胜龙、诺丁山、古柏、法兰诗顿、顺美、皮特丹顿、韦百利运动耐克、阿迪达斯、锐步、彪马、美津浓、匡威、茵宝、李宁、三和松石、傲胜女装马克华菲、ESPRIT、依恋、斯科菲尔德、艾格、MK+、欧时历、蓝地、纳帕佳、ENI：d、七彩马、媚力一生、沐蓝、爱慕、华歌儿、黛安芬、曼妮芬皮鞋皮具箱包雅乐仕、邓禄普、卡连劳、GALADAY、朗力、喜力、岱比华利、BG、BONIA、新秀丽、皇冠、卡芬、真美诗百丽、天美意、FED、SKAP、爵根士、龙浩、奥卡索、美丽宝、金利来、卡地爵士、思加图、星期六、日顺皇、达芙妮、哈森、接吻猫、皮尔卡丹童装婴用巴步豆、蓝帝、小猪班纳、安奈儿、海辰贝贝、丽婴房、加菲猫、好孩子童车、小队友、芝麻开门、水孩、派克兰帝家居床品恐龙纺织、惠谊、埃迪蒙托、卡帝乐、富安娜、飞梦诗、华陶、利快、弓箭水晶、大马锡〈3〉客流分析通过观察法对时代盛典百盛正门口进出的客流进行调查并对全天进出金花的客流进行测算，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计（单位：人）男女合计总人次18岁以下18--35岁35岁以上18岁以下18--35岁35岁以上——12月25日（周六）11：20~11：40晴有风-5-12℃2683763713011346513：30~13：5013101833314810248016：55~17：151611215031205123637不同年龄段进出人次合计56301835094609605359501450093495不同年龄段进出人次合计占比6%19.6%10.1%10.3%38.5%15.5%100%第86页共88页

66第一章西安商业调查与分析如上表所示18——35岁的男女性顾客占绝大多数，同时最具消费能力的35岁以上女性消费群在客群中也占有相当比例，这反映出百盛的主力消费客群属于年龄段偏轻但具有较强消费能力，喜好尝试新鲜事物的时尚人士和潮流先锋。〈4〉优、劣势分析1）优势A．历史机遇西大街营造商业新高地，重塑商业地产新格局，而作为时代盛典主力运营商的中国百盛集团，更是对时代盛典及西大街的未来信心百倍。时代盛典百盛处于正在建设之中的钟鼓楼广场西侧，地理位置优越。从钟楼到西门，时代盛典、城隍庙仿古建筑、唐人街以及已经建成运营的安定广场等将成为一条具有现代商业氛围的新商圈。时代盛典百盛的崛起，使西大街的商业格局被又一次地改写，其成为在西大街商业浪潮中掘到第一桶金的商业项目并在全新的西大街上续写起新的商业神话。B.商号效应与连锁规模百盛在西安的首家百货店自1997年在大差市开业以来，已在古城商界摸爬滚打近十年，以其独特的定位，先进的营销思路，取得了不菲的业绩。百盛商号已为广大西安市民所熟知，成为最受顾客喜爱的大型零售商场之一。去年底，百盛西大街店和小寨店相继开业，到目前为止，百盛西安门店已达到3家，分布于西安各个商业繁荣区，区域性连锁经营已颇具规模。C.新业态配比组合时代盛典百盛秉承时尚化、潮流化、差异化、国际化经营思路，集购物、娱乐、休闲、餐饮等多种业态为一体、从开业初始就在店内装修、店堂布置、设施设备等硬件方面一直保持较大的投入及较高的标准，引进肯德基、屈臣士、常春藤、名菇屋等著名品牌商家加盟，多业态组合使得时代盛典百盛运营结构更加合理、更趋成熟。D.运营资源丰富第86页共88页

67第一章西安商业调查与分析集团化连锁运营使西安百盛拥有丰富的营销实战经验，在近十年的本土化运营过程当中积累了相当丰富的运做经验与管理人才梯队，并且凭借其全新的经营理念与手段，独特的管理模式，为顾客提供优良服务和温馨舒适的购物环境，赢得了广大消费者的肯定。2）劣势A.三店定位不明晰目前百盛在西安拥有三家门店，由于本土市场资源相对有限，加之其它竞争对手施压，在一定程度上限制了其商品的品类及拥有品牌数量，西大街店与小寨店开业之初很多规划未能真正贯彻，导致目前三店在经营定位、品牌结构组合等方面存在较多相似之处，差异化并未得到有利实施。B.西大街整体改造加剧竞争伴随整体改造的持续进行，未来的西大街将成长为西安市未来一张新的城市名片与商贸零售业高地，时代盛典百盛在坐拥较佳地理位置为其带来较大客流的同时，也不得不面对越来越多竞争者如雨后春笋般的涌现，从而带来同业竞争持续加剧的局面。〈五〉中大国际陕西中大国际大厦有限公司位于西安市南大街，注册资金7700万，是一座购物环境一流的现代化购物广场，其1-3层为名品广场，4-8层为商务写字楼，于2000年11月25日开业。中大国际以世界名品店中店的形式，向西安消费者推介世界众多引导时尚潮流的顶级消费品牌，包括：VERSACE，VERSUS，HUGOBOSS，FERRAGMO，CERRUTI，MAXMARA，MONTBLANC，ESCADA，GIVENCHY，CK，AQUASCUTUM，POLO，LOUISVUITON，PRADAD，GIADA，STEFANORICCI等。广场独具特色的典雅装饰与表现方式使中大国际名品广场成为世界知名品牌在西安的最佳选择。今年中大国际名品广场将扩建近2000平方米，扩建后的中大国际名品广场将被60多家国际著名奢侈品品牌包围。第86页共88页

68第二章西安消费市场调研及分析第二章西安消费市场调研及分析第一节西安居民收入概况一、居民收入概况根据2005年全国经济普查数据统计，西安居民收入全国排23位，今年1-5月份，西安市同期居民人均可支配收入为4425.32元，在全国36个大中城市中列第23 位，增幅在全国15个副省级城市列第2位，虽增幅提高，位次前移，但收入水平仍有差距。　　据悉，今年1-5月份，全国36个大中城市人均可支配收入平均水平为5652.05元，西安市同期居民人均可支配收入为4425.32元，在全国36个大中城市中列第23位，位次比上年同期前移7位，但仍比平均水平少1226.73元，低21.7%。 二、居民消费概况今年1-5月居民可支配收入最高的是深圳市（12332.62元），最低的是西宁市（3521.73元）。在全国15个副省级城市中，西安市仅高于哈尔滨市（3927.77元）、沈阳市（3993.57元）、长春市（4132.92元），列第12位。但从收入增幅看，西安市1-5月可支配收入增长 18.3%，在全国15个副省级城市列第2位，全国36个大中城市平均增长速度为13%。西安市商业有所推进且势头喜人。第二节调查及分析方法说明一、调查目的深度把握商业项目辐射范围内的商业环境，为我们把握市场脉搏、准确项目定位、合理安排业态组合、提炼项目核心吸引力，为此项目以全新的购物消费体验带动西安西大街商圈的形成提供源动力依据。第86页共88页

69第二章西安消费市场调研及分析二、调查内容及方法〈一〉访问法：（访问调查、电话咨询）1、西安市国民经济各项指数；2、西安西大街商圈辐射范围内大致的人口总量、人口变化趋势、经济增长趋势。3、西安西大街商圈辐射范围内未来五年的城市规划。〈二〉问卷调查：（项目范围辐射范围内主要路段及社区）1、分析消费客群构成2、分析消费者消费习惯3、分析消费者消费结构4、分析消费者收入水平5、分析消费者消费能力6、收集消费者对商业物业建议〈三〉现场采集：（市内重要商圈及本项目所处商圈）1、商业物业硬件2、商业物业功能布局3、商业物业业态组合、租金、招商率4、商业物业人流量〈四〉采样方法：（在特定场所拦截现场的目标人群进行访问）三、调查范围：本次调查主要针对市调内容需求针对相关部门、西安市重要商圈及西安西大街商圈所辐射的范围进行。〈一〉访问调查（访问调查、电话咨询）：规划局、统计局、政府部门〈二〉现场采集：第86页共88页

70第二章西安消费市场调研及分析项目地商圈内重点竞争对手：西安百盛、西安亿禾、世纪金花等〈三〉问卷调查：西安钟鼓楼广场、西安小寨商街、西安西大街、西安解放路、西安南小巷居民区、西安经二路住宅区、西安南郊大学城住宅区〈四〉定点拦截咨询：西安西大街、西安东大街、西安长安路等四、分析方法：〈一〉消费者构成分析：主要是对被调查人的受教育程度、职业；被调查人的居住及工作覆盖区域、被调查人可支配的月支出和被调查人惯性购物地点分布；被调查人出行交通工具分析；通过消费人口的组成调研，分析消费者购买力，预测西安西大街商圈的未来市场前景。〈二〉消费者客群购物行为分析：通过消费客群的习惯购物场所、影响购物的因素、各消费群体的购物需求调研，分析的消费者购物需求，为项目购物场所的定位提供依据。〈三〉消费客群餐饮类消费行为分析：对消费客群的饮食类型、各消费群体人均用餐消费、影响各消费群体的就餐因素、各消费群体的餐饮类型需求的调研，分析消费客群对餐饮市场的需求，为餐饮类业态占比提供依据。〈四〉消费客群娱乐休闲类消费行为分析：通过对消费客群娱乐休闲项目选择情况、人均娱乐消费特征、娱乐休闲项目需求的调研，分析休闲娱乐类需求，为休闲娱乐类业态取舍及占比提供依据。第86页共88页

71第二章西安消费市场调研及分析〈五〉消费场所分析：通过消费客群对消费场所的选择以及对消费场所的环境、商品丰富度、价格、促销等的调研，分析消费场所营运所需软硬性条件，为项目经营预测提供依据。五、调查问卷：西安城区内商圈调研问卷被访者姓名：先生/女士：我们是铜锣湾集团的调查员，本次调查主要针对您对西安城区内商圈商业情况的见解做一些了解。我们本着“一切为了顾客满意”的企业经营理念做此次调查，特此声明。谢谢！敬请您认真详细填写本调查表，所有问题您只需在对应的答案“□”中划写“√”即可。年龄：性别：一、甄别部分：1、您居住在下面什么范围内？□莲湖区□碑林区□新城区□雁塔区□其他区2、工作在下面什么范围内？□莲湖区□碑林区□新城区□雁塔区□其他区3、您现在住所属于下面哪种情况？□自购□租赁□单位宿舍4、您的工作单位属于下面哪种类型？第86页共88页

72第二章西安消费市场调研及分析□国营企业□外资/合资企业□事业型单位□私营企业□自由职业者□学生□离退休□无业二、消费习惯及期望部分1、您出行的交通形式主要是下面哪种？□自行车□公交车□出租车□自驾车2、您经常到什么地方消费？服装消费、日用品消费餐饮消费娱乐休闲消费□东大街□西安饭庄□钟楼文商中心□西大街□鼓楼回民饮食街□小寨广场□中大国际购物中心□家世界超市□其它□其它□其它3、在西安市西大街内，您最希望商家能够提供什么类型的购物场所？□大型百货商场□名品服饰专卖店/步行街□家居用品大卖场□超市/大卖场□家私店□电器大卖场□名牌折扣店□建材超市4、您最希望商家能够增设下面的哪种娱乐设施？□电影院□酒吧□大型电玩城□SPA生活馆□主题游乐园□发型设计中心□婚纱摄影□足疗□儿童摄影□洗浴中心□KTV□夜总会5、您最希望商家能够提供什么类型的康体运动场所？□健身中心□运动专业店□攀岩馆□壁球馆□击剑馆□室内游泳馆□乒乓球馆□桌球室□棋牌室□溜冰场□旱冰场□高尔夫体验馆6、您希望商家能够为您提供什么类型的用餐场所？□中式快餐店□西式快餐店□休闲餐饮店□国内特色餐饮店□异国特色餐饮店□中式食府□咖啡馆□冰淇淋店□巧克力店□茶艺馆□第86页共88页

73第二章西安消费市场调研及分析面包店□自助餐厅7、影响您选择餐厅的主要因素是什么？□装潢□卫生□气氛□交通□口味□档次□实惠□服务□其他8、您希望西安西大街区域能有一个什么样的大型购物中心？□现代时尚购物广场□青春、休闲购物广场□经常有文化活动、表演□大型百货商场□尽情体验的欢乐之城□购物、餐饮、休闲娱乐一站式购物广场三、背景资料部分：1、您的文化程度？□高中□中专□大专□本科□硕士2、您的职业？□金融□服务□商贸□制造□营销□房产□政府□医保□IT□文教□学生□待业□其他□无业3、下面那个最能代表您的个人收入情况？□500元以下□500-1000元□1001-2000元□2001-3000元□3001-5000元□5001-7000元□7001-10000□10000元以上4、您每月用于日常消费总额占月收入的那种比重？□20%以下□30%左右□40%左右□50%左右□60%左右□70%以上5、您在居住地和工作地的消费比列属于什么情况？（两项合计100%）居住地工作地□30%以下□30%以下□40%左右□40%左右第86页共88页

74第二章西安消费市场调研及分析□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上6、您的各项消费中，各自的比重是多少？（三项合计100%）购物餐饮娱乐休闲□10%以下□10%以下□10%以下□20%左右□20%左右□20%左右□30%左右□30%左右□30%左右□40%左右□40%左右□40%左右□50%左右□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上□70%以上问卷完毕，谢谢！第三节消费者问卷调查结果与分析一、调查概述为了分析数据的真实性、可靠性、有效性，我们在以西安钟鼓楼商圈（以西安钟鼓楼广场为主）为中心的有效辐射范围，展开随机问卷调查。在此次调查涉及发放问卷总共500份，其中有效问卷428份，男性210份，女性218份。二、被调查人构成分析〈一〉被调查人年龄分布：样品年龄分布表格：年龄18岁以下19-25岁26-35岁36-45岁46-60岁60岁以上第86页共88页

75第二章西安消费市场调研及分析性别男女男女男女男女男女男女人数1721395668685647211799性别中占比4%5%9%13%16%16%13%11%5%4%2%2%在此次调查共涉及有效问卷428份，男性210份，女性218份。样品主要年龄段锁定在19-45岁；这部分人群为主要消费客层。针对这部分人群展开分析，便于我们更加有目的完成业态组合优化。〈二〉被调查人学历分布分析：文化程度高中中专大专本科硕士以上第86页共88页

76第二章西安消费市场调研及分析人次103511419439占比24%12%33%22%9%从上表可以看出，高中文化程度的顾客占24%，中专文化程度的顾客占12%，大专以上文化程度的顾客占33%。为此增加大众文化娱乐、展览、休闲等综合功能，提高服务标准，以适应客层的变化。〈三〉被调查人职业分布分析：428人选项金融服务商贸制造营销房产政府医保IT文教学生待业其他男性数量41427187819514634619男性占比33%25%63%46%41%36%73%31%61%43%38%15%59%女性数量8421621101471198553313第86页共88页

77第二章西安消费市场调研及分析女性占比67%75%37%54%59%64%27%69%39%57%62%85%41%合计12564339172226162314893932职业占比3%13%10%9%4%5%6%4%5%3%21%9%7%第86页共88页

78第二章西安消费市场调研及分析男性样品就业率明显高于女性样品。女性中从事服务业与学生的样品较集中,男性各行业间分布比较均匀。样品中学生及从事服务类的被访者较多，这同我们锁定的调查范围由直接关系。年轻人中接受调查的女性较多，而女性在这两个领域里的比重较大。〈四〉被调查人居住及工作覆盖区域分析：本区的概念为：所圈定的项目辐射范围。第86页共88页

79第二章西安消费市场调研及分析〈五〉被调查人可支配月收入分析被调查人可支配收入情况一览表：单位：（人）18岁以下19-25岁26-35岁36-45岁46-60岁60岁以上500元-1000元8243934441000-1999元5156139832000-2999元055617603000-3999元0144013504000-4999元0347215000-5999元0143306000-6999元0032007000-9999元00000010000元以上000000第86页共88页

80第二章西安消费市场调研及分析群体消费力水平分析18岁以下该组群以学生为主，消费力水平层次较低，19-25岁整体消费群水平较集中，消费能力中低。26-35岁消费力水平层次分布均匀，属中稍偏高。36-45岁消费力水平层次属中稍偏高，整体消费群水平较集中，消费能力中。46-60岁整体消费群水平比较分散，消费能力中高。61岁以上该群体消费力水平层次较低，在西安商圈的目标客群中，1000元以下可支配额度的占到整体的26%；1000元到1999元的总和占到整体的31%；2000元到2999元的总和占到整体的20%；其中26岁到45岁的中在这个范围内占据的比例最大；大部分属于中等以上消费人群。〈六〉被调查人惯性消费分析西安市的百货公司集中于钟鼓楼商圈，商圈向东西南北延伸，形成四大方向的特色商业街，唐人街距鼓楼商圈中心仅600米左右，并结合其它商业百货商场，将形成西安市最具实力的现代化购物中心。第86页共88页

81第二章西安消费市场调研及分析〈七〉被调查人出行交通工具分析西安市民的主要出行交通工具为公交车、其次是自行车、自驾车、出租车，选择公交车为交通工具的市民最多，这在北方城市中颇为少见，说明西安市的大部分消费者的消费能力居中高层次。三、购物形态需求分析：〈一〉影响消费者购物的因素分析第86页共88页

82第二章西安消费市场调研及分析西安商圈影响消费者购物的最重要的因素包括：商品品种、商家信誉，交通，次重要的因素包括：名气、环境、较不重要的因素包括：距离和服务。由此可以看出西安的消费者大部分属于理性消费的范围，产品的因素为主导地位；因此建议根据消费者消费力情况，酌情加大中档以上的商品比例。〈二〉各消费群体购物形态需求分析在调查购物需求中，大众呼声最高的为大型百货商场；这主要是因为西大街目前的业态分布极不均衡的情况，我们在业态配比过程中建议考虑根据西安西大街目前业态分布特征加大购物场所中的大型百货营业面积。第86页共88页

83第二章西安消费市场调研及分析四、餐饮形态需求分析：〈一〉消费者饮食类型分析〈二〉消费群体人均用餐消费分析餐饮消费大部分选择了消费支出的30%-40%，这表明的餐饮市场比较庞大，而目前的餐饮营业面积还不能够满足基本消费需求。〈三〉影响各消费群体的就餐因素分析第86页共88页

84第二章西安消费市场调研及分析从影响消费者就餐选择的因素分布情况来看，主要集中在卫生、口味、实惠和服务上；另外交通的因素也是其中次要的因素之一。西安市民在餐饮的选择上首要考虑的是这几个方面的原因。所以，建议在餐饮的分布中加大休闲餐饮、特色餐厅的比重；以多层次、全客层的优势打造餐饮首要阵地。〈四〉餐饮类型需求分析餐饮的市场需求上主要集中国内特色餐饮、西式快餐店、休闲餐饮、中式快餐为主流特色食品店，同时并以咖啡、茶馆、面包房配合，发扬西安饮食文化，增加特色饮食色彩，所以西安的餐饮设定应以大众消费为主，品味食府为辅，创造全面化、综合性的特色饮食文化街，唐人街的美食街正是这种消费需要下诞生消费场所，唐人街饮食文化必将成为西安饮食文化的靓点。五、娱乐休闲需求分析消费群体娱乐项目选择情况分析第86页共88页

85第二章西安消费市场调研及分析娱乐消费大部分选择了酒吧、大型电玩城、KTV、主题游乐场、夜总会；其次是洗浴中心、健身中心。六、综述：〈一〉该区域消费主要呈现如下特点l超大型商业业态不够齐全，缺乏特色专门店、时尚步行街等消费场所。迄今现状使消费者对一站式购物场所的需求日益攀高。l餐饮消费场所数量相对不多，消费者普遍认可的具有一定特色的相关项目（如体色休闲餐饮、异国特色餐饮）极度缺乏。l娱乐类项目远远达不到消费需求，消费者尤其对夜总会、KTV、酒吧、大型电玩城、等娱乐设施呼声较高、l同时，数据显示该区人口众多，但主流平均收入属于中等偏低，满足其“吃、买、玩”的基本需求应该是项目的基本功能架构。〈二〉项目定位建议根据以上描述，考虑到项目特点，本项目市场及功能定位考量应充分第86页共88页

86第二章西安消费市场调研及分析利用该区市场空白，占领大规模，多功能，一站式购物、休闲商业中心的市场空白，树立钟楼商圈标志性商业地标。同时项目特色上考虑强化大型百货店、特色餐饮等根据差异化经营思路合理配置酒吧、休闲餐饮、健身康体等娱乐项目。因此综合各项功能，尤其是突出餐饮，娱乐的大型多功能一站式购物中心是本区域顾客心中理想的消费场所，也是本项目的重要定位支撑。第86页共88页

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