财富广场推广初步设想

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1、财富广场推广初步设想一前言随着江苏三大经济都市圈的划分，徐州成为省委、省政府重点扶持对象。大力支持徐州招商引资，积极推动徐州经济发展成为省委、省政府的共识。随着徐州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为国内外众多企业投资的理想对象（2004年10月，徐州以突出的投资优势，位列央视“十大中国最具经济活力城市”评选20个提名城市之中）。一时之间，商家云集徐州，纷纷在徐州投资建厂，或成立分公司（办事处），并以徐州为中心，向周边城市进发。结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的合

2、力重击下被激活。二徐州写字楼市场概述近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面：1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。从对已建、新建、在建写字楼的调查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不存在长时间滞销和停租的情况。但是，徐州毕竟是三线城市，城市经济发展相对缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限，同时，随着在建写字楼的竣工销售（约平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写

3、字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。2、经营模式以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展

4、；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。3、高档写字楼稀缺，中低档居多。在调查的众多写字楼中，中低档居多，如：怡城广场、盛佳大厦、成功大厦，这些写字楼，无论是规划设计、建筑材料、内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千人一面，缺少

5、品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。4、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。在徐州写字楼市场中，由于没有明确的市场定位，没有精准的市场细分，故而专业性写字楼没有形成。在每栋写字楼里，大小企业并存，各个行业皆有，鱼龙混杂。相信，随着徐州经济形势的发展，写字楼市场会越分越细，针对各种行业和企业的写字楼会相继诞生。5、区域化特征明显。综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周围，准确地说在淮海路、中山路交汇处

6、500米半径圈内。这里，位置绝佳、配套齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时，随着徐州经济的不断发展和市中心区土地增量骤减，徐州新的商业区、次中心区将会逐渐形成，以弥补老中心区的不足，从而推动新写字楼的建立。6、写字楼自身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，

7、不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。7、绿色健康生态型写字楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管理相对滞

8、后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没有真正发挥物业管理的作用。9、写字楼市场受到商住综合楼和产权式酒店的挑战。在调查中，我们发现，商住综合楼抢占了一部分写字楼市场。相对于纯写字楼的高昂价格，部分企业，尤其是刚创建或创建时间不长、规模不大的中小企业在选择办公地点或办公环境时，基于成本节约