试论房地产开发公司债券融资新渠道

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1、试论房地产开发公司债券融资新渠道摘要:本文从我国房地产企业融资困难，融资渠道狭窄这一现状，并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景，分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点，归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。关键词:公司债券融资渠道债券融资　　　一、我国房地产企业融资现状　　　　2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》（以下简称《试点办法》），这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知，房地产开发行业是资金密集型行业，企业要想获得良好的发展

2、，雄厚的资金支持是不可缺少的，但近几年以来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，开发企业获得信贷融资愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年，房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金，但是自去年9月份以来，证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制，开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄，在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。　　同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为

3、主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。　　二、公司债的主要特点　　　　公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券，是为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》，笔者认为公司债主要有一下几个特点：　　1.发行利率市场化。

4、根据《试点办法》规定，发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似，公司债券同企业债券定价相比有了质的改变，公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价，让市场来确定发行利率。　　2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金信贷融资的资金用途被严格限定，同样，企业即使通过发行企业债券获得融资，其资金使用亦需得到政府主管部门的审批，不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定，发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策，限制相

5、对较少，有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排，降低财务成本和优化资本结构。　　3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资，债券融资的程序相对比较简易，公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力，同时，公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法，开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言，债券融资更易发行，有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。　　4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保，评级机构的资信评级将成为投资者投资公司

6、债券的重要参考依据，同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作，并要求在公司债券有效存续期内，资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。　　三、公司债融资优势　　　　正如上文分析，公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道，将能够充分发挥公司债固有的优势，降低房地产开发企业对信贷融资的依赖，促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比，公司债融资具有以下诸多优势：1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五

7、年），五年以上贷款已调整到7．83％，而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%，不考虑筹资费用，金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比，企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。　　2.拓宽融资渠道，优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外，我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主，融资渠道比较单一。公司债券的推出，为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金，有利于开发企业拓宽其融资渠道，减少对信贷融资的依赖，以优化企业资本结构，降低企业经营风

8、险。　　3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后，通过股权再融资会分散公司股东的控股权，且有可能会降低每股收益，并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言，股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下，发行公司债融资更容易获得股东的支持。　　4.发行门槛较低，融资对象