杭州滨江区月明路地块可研报告

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1、滨江月明路可研报告浙江绿城房地产集团市场研究部浙江西子置业有限公司营销策划部2009-9-4月明路地块预可行性研究报告-56-滨江月明路可研报告目录第一章项目概论-4-一、项目概况-4-二、可行性研究初步结论-6-第二章项目投资环境可行性分析-8-一、经济发展背景-8-二、钱江新城区域规划概况-14-三、总结-16-第三章市场可行性分析-17-一、杭州市区房地产市场发展概况-17-二、项目周边区域市场概况-29-三、竞争楼盘分析-31-第四章项目自身可行性分析-38-一、项目概况-38-二、项目周边配套-41-三、项目SW

2、OT分析-43-四、结论-46-第五章项目构想与建设规划-48-一、项目构想-48-二、项目主要开发节点时间计划-52-三、工程实施进度-52-第六章　经济可行性分析-54-一、销售价格估算-54--56-滨江月明路可研报告二、投资估算-54-三、财务分析-55-四、敏感性分析-56-五、方案二测算-57-附件：1、主要楼盘个案表-56-滨江月明路可研报告第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，

3、西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地块项目地块项目地理位置图（二）经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米-56-滨江月明路可研报告容积率2.4总建筑面积平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位面积45平方米注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置

4、为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）户数（户）90以下两室两厅10%9090-140三室两厅30%130140-180三/四室两厅55%145、170180-200四室两厅5%185合计　100%-56-滨江月明路可研报告二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要

5、注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建

6、地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品

7、项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。-56-滨江月明路可研报告（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体

8、市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项