买房注意事项之--商品房买卖合同的签订

《买房注意事项之--商品房买卖合同的签订》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、买房注意事项之--商品房买卖合同的签订来源：13629274190：日期：2011-11-01当今，商品房买卖市场的火爆场面人们有目共睹，开发商的暴利人人皆知，他们为自己量身定做的霸王条款更是无处不在地挑战着广大买房者的心灵。房屋作为一个家庭安身立地的居所，购房款更是一笔巨大的家庭财政开支，此作为买房者，在买房时，一定要慎重考虑、认真抉择，以便能购得舒适满意的房屋。本人特意搜集与整理了如下内容，包括阅读售楼书、签订认购书、签订商品房买卖合同等内容，谨供大家在签订商品房买卖合同时参考：一、如何阅读售楼书，不受开发商的广告宣传所迷惑售楼书通常是开发商所做的宣传广告，能迷

2、惑购房者，所以我们在阅读售楼书的时候，需要注意如下事项：第一、要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，不仅需要认真观察售楼中心墙壁上挂的那预售许可证证是否有相关机关的公章、签发日期等，而且，也有必要通过在互联网上查询、核对，核对这家开发商是不是名副其实的，是不是真有预售许可证。第二、可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，用较

3、少的车程来说明它的地段是多少合适、优越，这里面车程的伸缩性就非常大了（看你是开的小轿车还是坐公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置），这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。第三、应该就售楼书中有关不明白、有歧义等地方，及时和售楼工作人员沟通，要求他们解释，不要盲目顺从售楼书的书面表达。注意：如何保证售楼书的内容真实，实际所买到的商品房像售楼书中所描述的那些完美？根据商品房买卖相关司法解释的规定，如果要从法律上确保售楼书的内容具有法律效力，确保其真实性，如果按照售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户

4、型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到随后所签订的商品房买卖合同中。这样的话，一旦开发商没有按照约定的条款履行义务，就要承担责任。二，认购书的签订注意事项(一)定金问题在查阅、审查售楼书后的下一个步骤就是要签订认购书，要交定金了。在这里需要提醒购房人要注意的事，认购书里的“定金”和“订金”的区别。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，；若给付方违约，收受

5、方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。而对于定金，《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”　　可见，定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，“买房者应该在签订认购书XX之日起买房，否则不予退还。”建议:购房者在签订认购书的时

6、候，将这个条款改为“买房者应当在签订认购协议之日起XX日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样对购房者应该是比较有利的。（二）认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般有如下两种情形：一、是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；二、是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定

7、的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款（即前面所说到的“定金”或“订金”）。对于第一种情形下的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的。而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”