关于深圳_小产权房_问题的理性思考

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1、关于深圳“小产权房”问题的理性思考□王贝（西华大学政治学院，四川成都610039）它关系到本地后续政策的制定和其他地区类似问题如何解决等方面的问题。1.“小产权房”的内涵厘定我国法律法规体系中并没有小产权的概念，这只是社会上约定俗成的一种说法。我们可以这样规定“小产权房”的内涵：在集体所有的建设用地上，由村民或当地政府单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书并向城市居民销售，这些住宅本身未纳入城市统一规划，也未缴纳土地出让金和相关税费。由此可知，构成小产权房的内在规定性主要包括四个方面：住宅建筑在集体所有建设用地上、未纳入城市统一规划、未交纳相关税

2、费、房屋权属证书的颁发机关是不合法主体。这四个方面均是我们认定小产权房本质所不可或缺的。在现行的土地制度下，判定小产权房存在这样的逻辑：没有经过国家征地这一环节，住宅建设在集体所有建设用地上，没有经过城市统一规划，没有按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），故国家法定机关对建筑其上的房屋是不予颁证确权的。对比于“大产权房”所有者对其所有的房产拥有完全的占有、使用、收益和处分并排除其他人干扰的权利（以房产所有权证和国有土地使用权证为载体），“小产权”就是不完全产权，只包括房屋的所有权，它与“大产权”的本质区别在于土地使用权，而丧失土地使用权的根本原因就在于住宅建筑于农民集体

3、所有的建设用地上。2.深圳市要处理的违法建筑属于“小产权房”2004年，深圳市为了加快城市化进程，宣布土地全面转为国有。为了照顾各方利益，政府给村集体和个人留足工商用地、居住用地等建设用地，这些土地被原来的村民当作资产入股股份公司，每年获得收益分红。我们应当如何认识这一制度安排呢？一般地，集体所有制是指“在社会主义条件下生产资料归一部分劳动者所有的公有制”，”是部分劳动群众结合在一起共同占有生产资料的一种公有制形式。”同理，土地集体所有制就是指土地这一生产资料归部分劳动者占有、使用、收益和处分的一种公有制形式。笔者认为，虽然深圳土地已经宣布全部收归国有，但从本质上讲，土地集

4、体所有制依然存在，政府留给村集体和个人并作为资产入股的建设用地的仍然属于集体所有。首先，深圳市原住民群体的强势是土地集体所有制存续的根本保证。这座城市原本就是他们的集体土地，伴随着急剧城市化，2009年5月21日，深圳市通过并颁布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《决定》），全国各界对此高度关注，媒体宣称深圳小产权房有望获全国首个“准生证”，有人欢呼，认为这是小产权房未来的一线曙光，有人忧虑，认为这将对房地产市场和耕地保护带来致命破坏。笔者拟就深圳小产权房问题的本质特性作一番梳理，并对小产权房转正的相关影响作简要评析。一、深圳市要

5、处理的违法建筑属于“小产权房”《决定》公布以后，人们对此几乎作了一边倒的理解，认为“小产权房”即将从幕后走到台前，转正为可以交易的商品房。针对这个问题，国土资源部有关负责人表示，深圳小产权房转正是个例，体现了深圳作为特区的特色，不可能在国内其他城市推广。随后，国土资源部回应指出，深圳市农村集体土地已经全部转为国有，深圳的处理决定是对历史遗留的国有土地上的违法建筑的处理意见，所以，深圳市要处理的违法建筑是与小产权房有本质区别。相关部门对深圳小产权房这一敏感问题作出了前后两份申明，有一点是根本不同的：前者认定深圳小产权房的转正是个例，即承认了深圳小产权房这一内在本质；而后者认为

6、要处理的违法建筑与小产权房有本质的区别，即深圳压根就没有小产权房的①。笔者认为，深圳是否存在小产权房的这一关键问题必须搞清楚，因为摘要：本文首先立足小产权房的内涵，分析认为深圳要处理的违法建筑属于小产权房。再从深圳小产权房的由来、现状和存在问题入手，分析认为“小产权房”问题的解决是深圳城市化进程的继续。最后本文分析了小产权房转正对深圳房地产市场和耕地保护的影响。关键词：深圳；小产权房；城市化Abstract:Basingontheintensionofsmallpropertyright,thepaperthinkthattheillegalconstructionofSh

7、enzhenis‘thehousingofsmallpropertyright’.Andstartingwiththeorigin,currentsituationandexistingproblemsofsmallpropertyrightofShenzhen,itpointsoutit’sthecontinuationoftheurbanizationofShenzhen.Finally,thepaperanalyzestheeffectontherealtymarketandfarmland’sprotect