物业管理实际案例

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1、业主推卸责任拒交维修费怎么办　　今年农历正月初四上午，某大厦物业管理处接到一位业主的报修电话。电话声称自家厨房阳台的地漏往外冒水，要求尽快派人帮忙疏通。5分钟之后，管理处安排的维修工人带着吸泵等水工工具，赶到了业主的家里。到房间一看，只见厨房阳台已积了一寸多深的污水，而且腥臭的污水还在不断涌出。维修工急忙操起吸泵，试图靠真空压力抽通地漏。十多分钟过去了，反复多次，忙出一头汗水，可地面的污水没有一点动静，看来只有另想解决办法。维修工人含笑向女主人说明自己对地漏冒水故障的处理过程，并分析说，厨房洗菜盆下水和阳台的地漏连通共用一个出口，地漏冒水是由洗菜盆下水不畅引起的，堵塞较为严重，

2、只有用疏通机才能打通，但需要收取一定费用。女主人听后，一口咬定是非自家原因造成地漏冒水，拒绝承担任何费用。见一时很难给女主人讲清楚，又不好在喜庆日子和她过多争辩，维修工人便借口需要找人再分析一下原因，先回去向维修主管汇报情况(中国人特别看重节“目的氛围和感受。有意避让，免得在节日期间与客户闹不愉快，是明智之举)。刚刚说完，女主人的电话就打来了，投诉“维修工不想干活，故意乱收费”。清楚情况的主管耐心向她做了解释，并提议我们先解决地漏冒水问题，解决之后看，若非她家原因造成可以免费，否则就只好请她稍稍破费点。女主人对这样的建议无言以对，表示赞同。维修工人又带上机器，第二次返回业主家里

3、。他佯装不知投诉等事(此时若要说出来，对方一定尴尬，很可能会再起事端，所以搞物业管理的人要咽得下委屈，有时就得假装糊涂、吃哑巴亏)，有意请女主人过来帮个可有可无的忙，以便其通过观察处理故障的全过程来了解造成地漏堵塞的真实原因，防备事后不认账。自己则埋头干起来，首先从洗菜盆下水口下手，将疏通带打进去就立竿见影，阳台上的积水很快从地漏流走了。然后，又主动帮助其将阳台清洗收拾干净。女主人一看，二话没说，就按规定交了维修费用。点评：传统商业中有句行话，叫做“先尝后买、知道好歹”。它迎合了绝大多数人耳听为虚、眼见为实的认知心理，在商品交易活动中屡试不爽。当客户对我们的服务尚存疑义的情况下

4、，我们也不妨借鉴一下。许多情况下让客户先尝试后付费，这可能比单靠嘴皮子去说服他们更省时省力、更有效。业主擅封阳台水管物业公司妥善解决〖案例描述〗某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。〖处理过程〗天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经

5、理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起变形。504室住户声称"房子发生问题，只找物业管理公司，不找楼上业主。"物业公司只好与居委会将楼上、楼下两位业户（业主和住户）请到一起，共同分析引发漏水的原因，商量相应的处理方法及赔偿事宜。经过协商，双方达成了一致意见，六楼业主赔偿楼下住户500元。〖案例点评〗这起案例中，楼上业主违规装修，造成楼下住户受损。虽然物业管理处出面协调，问题最终得到了解决，但教训应该吸取。现在，业主违规装修房子的现象较普遍，许多人图方便封闭落水管，而一旦发生漏水，维修起来很不方便。这样一来，既造成不必要的损失，也很容易引起邻里纠纷。本案例中的6楼

6、业主违反了装修管理规定，不仅自己家里出现地板变形，而且导致楼下504室住户家里严重漏水。要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园。业主看房一脚踏空物业公司成了被告〖案例描述〗吴女士在某小区买了一套商品房，因室内没楼梯，房产商在房内天花板留了一个安装楼梯的洞口，用薄板钉死。几天后，

7、吴某在侄女陪同下看新房子，按此路线走入阁楼时，薄板脱落，人重重地摔倒在地。物业人员陪同送吴某到医院，经诊断为腰椎第二节压缩性骨折。〖处理过程〗事情发生后，吴某将房产商和物业公司告上法院，要求两被告赔偿医疗费、误工费、伤残费等5.5万余元，以及精神损害费5000元。房产商认为他们已将房屋交付房主，风险责任已转移，房主验收时也未提出房屋质量问题，不应承担赔偿责任。物业公司则认为，他们没陪同房主上阁楼验房，阁楼预留的消防门系用板材封闭，洞口不是物业人员砸开的；同时阁楼不收管理费、不属其管理范围，对