我国房地产市场外资收购现象及其影响分析

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1、我国房地产市场外资收购现象及其影响分析张传勇受国际金融危机和宏观调控的双重影响，从2008年开始我国国内房地产市场成交量出现大幅萎缩，国内房地产开发企业普遍面临着资金困难的难题。而对于部分尚未出现收益或者收益未达预期的商业地产项目，便成为目前发展商抛售套现的主要对象，这同时为外资收购国内收益型物业提供了市场机会。本文从分析我国房地产市场目前出现的外资收购现象入手，阐述了外资收购国内房地产项目的主要动机及其可能对我国房地产市场产生的一些影响。一、外资收购的市场表现分析一批批外资在金融风暴阴影中纷纷进入中国房地产市场。从市场表现来看

2、，2008年底开始，房地产外资投资项目大幅度增加，其中2008年第四季度的外资投资项目比第三季度翻了两翻，且2009年1月的投资项目也保持在2008年12月份的最高水平。纵观国内房地产市场外资收购的表现，主要体现出以下几个方面的特点：1．外资收购以大型物业项目为主2008年至2009年，投资额在10亿元以上的大宗地产交易占到了外资收购总投资的半数以上。由美国铁狮门公司投资170.75亿元，并于2009年1月份开工的上海杨浦区新江湾城F地块，当属目前最大宗地产投资项目。华尔街著名私募基金黑石集团2008年以11亿元收购上海长寿商业

3、广场，先在北京设立代表处，又在上海成立公司。近期，李嘉诚旗下的“长和系”甩卖上海物业的消息甚嚣尘上。与此同时，摩根士丹利也将上海多项收购物业进行打包出售，包括卢湾区的上海广场商场部分、静安区的东海广场写字楼、宝山区的安信商业广场等。在广州，瑞安房地产正式宣布搁置收购广州的第二大烂尾楼大鹏国际广场，同时广州即将整体出售的物业还包括昌盛中国旗下的中华国际中心、富力地产旗下的商业物业等。在北京，马来西亚百盛集团以11.29亿元的价格收购北京双全大厦，开设大型商场。2．外资收购多倾向于成熟物业经研究发现，国际资本主流的投资模式已经演变为

4、对相对成熟物业的整体收购。整体收购的对象集中在区位优势明显的物业，特别是未分割销售的大型购物中心、甲级办公楼、高档服务式公寓，以及一些价值被暂时低估的物业等。外资机构热衷于成熟物业整体收购的原因主要有两方面：首先是机构投资者获得了物业的控制权，且能够承担投资可能存在的风险；同时在投资回报方面，可以取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报。作为实际物业拥有人通过长期持有的方式，还能分享到中国地产市场的资本升值。3．外资投资对象由办公楼转向商业物业图1近期外资投资的物业类型选择数据来源：中国房地产信息网从图1可以看出，近期外资

5、投资的物业类型中商业物业投资所占比例最大，办公楼占比其次，住宅占比最小。出现这一差别的主要原因是商业地产回报率高于其他物业类型，中国住宅地产的投资回报率为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。同时，购物中心等零售商业成为外资新宠，其近几年新兴的投资领域，可提升运作的空间较大。面对日益发展的中国零售市场和强大的商铺需求，外资资金一直有意进入中国商铺物业的投资领域，特别是购物中心等零售商业受到了更多关注。其投资方式主要分为两类：一是直接购买已建或在建的成熟物业，二是投资机构购买土地自己开发。而从国内房地产开发商角度看，200

6、8年A股房地产上市公司年报也表明，国内房地产开发商的平均速动比率已降至0.5以下，其中华侨城的速动比率仅为0.22。速动比例过低反映了各家房地产企业在经历了2007年的大幅扩张之后，出现了严重的资金压力，短期偿债能力较差。因此，国内开发商选择抛售商业物业实为无奈之举。一、外资收购的主要动机究竟是哪些因素诱使外资纷纷进入国内房地产市场呢？一般来说，外资如果想进入国内房地产市场首先要得到政策上的允许。而从目前的形势来看，我国政府正在逐步放松“限外”政策。其次，目前楼市的“小阳春”为房地产市场的复苏释放了积极的信号，虽然整个市场前景仍

7、不明朗，但现阶段物业的价格低位将会为外资投资提供动力；最后，北京、上海等一线城市相对较高的办公楼空置率和下行的租金走势，则为外资进入提供了较好的市场机会。1．宏观政策上有所放松“限外”政策以及市场调整是目前外资收购国内物业主要的顾虑因素，但随着中央宏观政策的基调出现变化，“限外”政策也呈现逐步放松的趋势。2008年7月，商务部委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。2008年的12月底，国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止《城市房地产税暂行条例》。同时，自2009年1

8、月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年3月，中国商务部发布境外投资管理办法，进一步下放境外投资管理权限，商务部仅保留少数重大境外投资核准权限。这一系列的政策都