哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析

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1、哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析——基于万科财务数据第3章哈佛分析框架下的万科财务分析3．1公司概况3．1．1公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是首批公开上市的企业之一。万科的前身是1984年初成立的“现代科教仪器展销中心”，1988年12月，万科实行股份制改革，资产及经营规模迅速扩大，走多元化发展道路，主要涉及地产、工业、商务、证券、文化等五大领域。1994年，万科进行战略大调整，专注于房地产业的发展，并且在地产行业内部也进行了一系列的调整，从多品种经营转向住宅产品的开发，开始走上专业化的房地产

2、公司的发展道路。2007年，万科进行第二次专业化调整，即在坚持住宅专业化发展的基础上，强调精细化发展，在其专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，追求有质量的增长。1991年1月万科在深交所挂牌交易，上市十几年来，公司取得了长足的发展。主营业务收入从上市初的6．6亿至1]2009年的488．8亿，增长了73倍；净利润从7000万至1]53．3亿，增长了75倍1。中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续18年保持盈利、保持增长的公司。万科注重理念奠基和道德伦理，公司坚持规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙

3、伴欢迎，最受社会尊重的企业。万科凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街R报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业"。3．1．2公司主营业务收入构成万科从贸易起家，经过二十多年的发展，今天的万科已经转变成了一家专业的地产公司，主营房地产开发与经营和物业管理。其主营业务收入构成如下图3-1所示：由上图3-2可以看出，万科的发展大致可以分为四个阶段：第一阶段1992-2002年问：稳步发展。这是万科稳步发展的时期，主营业务收入从6．6亿增至45．7亿，净利润也从0．7亿增至3．8亿，增幅接近6倍3。这期间是万科

4、进行第一次专业化调整的时期。万科从1994年开始进行战略大调整，专注于房地产业的发展，至2001年，力-科实现了对万佳股权的成功转让，退出零售行业，集团的专业化战略调整得以顺利完成。在此期间，万科的主营业务收入和净利润稳步增长。而这一时期也是国内房地产市场进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第二阶段2003-2007年问：突飞猛进。这是万科发展最快的时期，主营业务收入和净利润连续五年大幅增长。主营业务收入从2002年的45．7亿猛增至2007年的355．3亿，增长了近7倍，净利润从3．8亿猛增至40．4亿，增长近lO倍。4这是力．科在200

5、2年全面完成专业化调整后，伴随着中国房地产市场的繁荣，从房地产业务中获得了令人满意的回报。这一时期，全国房地产市场进一步活跃，销售量持续增长，整体市场供需状况良好。政府在继续肯定房地产业作为促进国民经济增长的重要产业之一的同时，加强了对市场的监控以及政策的调整。中国房地产价格的走势，在2003年到2007年这一轮的上扬达到高峰，政策面2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，并最终在2008年把这轮疯狂的地产牛市浇灭。第三阶段：小幅调整。2008年是万科小幅调整的时期，主营业务收入增至409．9亿，同比增加15．4％，净

6、利润减少至40．3亿，同比减少了16．7％5。2008年受金融危机爆发，国内外宏观经济下行的影响，房地产行业市场调整态势明显：消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，房价涨幅回落，部分地区房价下跌明显，市场交易陷入低迷；房地产开发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。而万科在房地产行业如此低迷的情况下，主营业务收入依然稳步上升，这是与万科对市场的敏感、预测进而积极采取应对措施分不开的。万科是在2008年房地产业低迷初现端倪的时候，第一家宣布楼房降价促销的。万科以最快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的销售尽快实现，从而快速降低现有的

7、存货和消化现有土地，然后再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这是万科在国内外宏观经济不景气、房地产市场低迷的特殊时候，能保持主营业务收入稳步上升，净利润仅小幅下跌的主要原因。第四阶段：稳健增长。2009年万科业绩稳健增长，实现主营业务收入488．8亿，同比增长19％，；净利润53．3亿元，同比上升32％。受2008降价销售项目销售结算滞后的影响，毛利率比上年下降6．2个百分点，仅为22％。62008年控制新开工，导致2009年可售房源不多，以致公司销售增长无法跟上市场快速回暖，公司市场占有率比2008年下降0．68个

8、百分点，为1．66％。销售面积及销售金额在市场极为火