华益国际商业广场项目开发可行性研究报告书.doc

《华益国际商业广场项目开发可行性研究报告书.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、1项目总说明1.1项目研究的背景　华益国际广场位于城市纵横双轴的黄金交汇点上，西贵版图的中央，坐拥城市核心优势资源。　　天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，历代名人辈出，两位总理以及众多科学家、文化名人皆出自此。一条人文龙脉，造就名人无数。　　五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈—

2、—IT、数码科技聚集区。不同含义的五大商圈，承载着不同的消费功能，满足您衣食住行360°的生活需求。　　三大区域级公园环抱，回归自然之境——长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。1.2项目主办者及项目合作方式华益国际广场项目由华泰房产开发，华泰房产成立于1988年11月,注册资本1亿元，经营范围涉及地产开发、写字楼建设、物业管理等诸多领域。今天，华泰在中国已拥有超过20家的分公司，并在过去21年里先后荣获国家优秀建筑工程奖，并在上海荣获特别创新房屋建筑奖，

3、最终参与了世博馆的建筑设计，等数多的奖项。且凭借高品质的产品和专业周到的服务已在北京等地树立了日趋完美的品牌形象。作为房地产行业的创新者和开拓者,始终坚持“给每家人一个温馨的家”这一理念,致力于为客户提供高品质产品,并积极为客户提升已有产品的附加价值.本项目由华泰房产独立开发。1.3项目评估的目的-23-决定项目的取舍，为银行向项目主办方提供资金保障的有力凭证，为项目建设施工过程中必需的指导文件。为决策者选择项目及实施方案提供多方面的告诫，并力求客观、准确地将与项目执行有关的资源、技术、市场、财务、经济、社会等方面的数据资料和实况真实、完整地汇集

4、、呈现于决策者面前，使其能够处于比较有利的地位，实事求是地作出正确、合适的决策，同时也为投资项目的执行和全面检查奠定基础。1.4项目建设的意义华益国际广场位于五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；海光寺商圈——生活购物聚集区；鼓楼商圈——旅游、休闲、娱乐综合商业区；鞍山西道商圈——IT、数码科技聚集区。它的建设更能带动周边的商贸发展，为当地的居民带来便利，更是带动了当地的经济发展。华益国际广场位于天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25

5、岁全程教育服务体系。其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，历代名人辈出，两位总理以及众多科学家、文化名人皆出自此。一条人文龙脉，造就名人无数。它的建设为更多的居民带来了教育上的便利。华益国际广场处于三大区域级公园环抱之中。长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；南开公园，距离项目最近的休闲去所；翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。为更多的居民提供了良好的居住氛围。1.5项目评估报告编制的依据在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概预算定额法、概算指标估算法估算，

6、也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：①单元估算法。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。②单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标

7、计算，中央空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。-23-③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。④概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程　概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。2项目概况华益国际广

8、场位于南开区长江道北侧与南丰路交口，该地块原来是一个化工厂，购买地块时就按熟地的方式去考虑了，没有考虑拆迁安置补偿等费用。开发地块旁边就