精品之正宏郑汴路项目定位报告12.22

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1、郑汴路项目定位研究报告第一部分结论综述1、宗地概况1.1宗地区位1.2场地概况1.3宗地主要特征2、定位研究结果综述2.1经济技术指标2.2开发原则第二部分宏观市场分析1、郑州宏观经济(包括开封、中牟)2、郑东新区发展概述3、郑汴一体化概述第三部分郑州市房地产市场分析第58页郑汴路项目定位研究报告第一部分结论综述1、宗地概况1.1宗地区位1.2场地概况1.3宗地主要特征2、定位研究结果综述2.1经济技术指标2.2开发原则第二部分宏观市场分析1、郑州宏观经济(包括开封、中牟)2、郑东新区发展概述3、郑汴一体化概述第三部

2、分郑州市房地产市场分析第58页1、2001－2005年郑州市房地产市场分析1.1供求关系分析1.2政策分析1.3价格分析2、区域房地产分析2.1区域供求关系分析2.2区域价格分析2.3区域产品分析2.4个案分析第四部分项目定位以及开发策略1、宗地发展环境（宗地给人的初步感觉）2、地块SWOT分析3、项目定位4、产品定位5、客层定位6、开发原则以及策略（包括开发计划）第58页第五部分投资估算与经济分析1、项目经济指标2、财务评价3、敏感性分析4、结论第58页郑汴路项目定位研究报告（初稿）编制日期：2006年12月第58

3、页第一部分结论综述1、宗地概况1.1宗地区位宗地位于郑州市郑东新区，东临十里铺街，西临通泰路，北临宏伟街，南靠白庄街，向北与郑汴路相距仅100米左右，向西与中州大道相距仅百米。地块为长299.233米，宽260米的长方形地块，周边规划路以修好，但未全部打通，地块西南角有一个约5亩左右的加油站停车场（尚未启用）。总占地105.138亩，净地85.485亩，规划道路面积19.653亩。地块北面是尼桑4S店以及正在建设中的宝马4S店，西面为未开发地块，东为澳柯玛物流园区的批发商铺、以及麦德龙，南面为分别为正在建设的大郉村安

4、置小区、白庄安置家属楼。第58页1.2场地概况该宗地场地平整，地面无附属物，无拆迁量，因此另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。1.3宗地主要特征n地处郑汴路与中州大道交叉口附近，周边建材批发等人气旺盛；n地块四面临路，结合周边业态重点发掘商业价值；第58页n地块西南加油站停车场将影响小区住宅规划，尤其影响商业街的连贯性；n地块周边除通泰路为次干道（红线退让20米），其余均为城市支路。2、定位研究结果综述2.1经济技术指标项目住宅商业地下车库（除去人防7089平方米）沿通泰路商业沿十里铺街

5、沿白庄街沿宏伟街占地（亩）105.138亩容积率3.5（毛地），4.3（净地）面积（平方米）212671650086404798971431411销售均价（元/平方米）400065002000户数1833　　　　11002.2开发原则本项目开发原则：Ø抓住2007－2008年的房地产飞速发展机遇，在保证一定利润的同时，以短、平、快的原则开发，前期以聚集人气为目的，同时树立自身的高档精品形象，中期足量推出（约9－11万平方米）销售节奏加快，后期视市场整体形式再做定度；Ø围绕大众住宅，适度提升产品品质，回避同质化竞争；第

6、58页Ø以主流经济型户型为主，尽量降低总价，保证利润，降低开发风险；Ø充分挖掘环线商业价值，创造精品商业街概念，实现项目利润最大化；Ø利用品牌优势，通过营销推广、销售执行，确立项目地位，保证同期开发同期销售。3开发周期一期高层6.27万2007年4月动工，2007年8月地面±0，10月地面5层（开盘预售），2008年4月结顶，2008年8月交房宏伟街商业0.97万二期高层10万2008年1月动工，2008年4月下旬旬地面±0，6月下旬地面5层（开盘预售），2009年6结顶，2009年12月交房十里铺街0.86万三期高

7、层5万2009年2月动工，2009年5月中旬地面±0，2009年9月地面5层（开盘预售），2010年9月结顶，2010年12月交房通泰路、白庄街1.13第二部分宏观市场分析1、郑州宏观经济发展情况1.1郑州市2001-2005年全市GDP及增长速度第58页根据郑州市统计局公布的资料显示：2003年以来郑州市的GDP开始超出了1000亿人民币，呈现高速增长的态势，有关专业人士预计今年的GDP有可能突破2000亿大关。表1：郑州2001——2005年郑州市GDP增长走势年份 2001年 2002年 2003年 2004年

8、 2005年GDP（亿元） 828.2 928.3 1102.3 1335.2 1650.0比上年增长 10.9% 11.0% 14.8% 15.7% 15.8%从上述信息中可以看出:2001年以来郑州市的GDP一直处于10%以上的增长速度在高速增长。郑州市宏观经济发展正呈现出加速发展的趋势，尤其是最近两年涨幅超过了15%，可见郑州市的整体经济