岳西城西农贸市场营销策划方案

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1、岳西城西农贸市场营销策划方案第一部分市场解构岳西房地产市场基本描述1、岳西县人口与居住需求现状岳西现有总人口达32万人，城镇人口达到10万人左右，但城区占地面积不大，造成人口居住密度相对集中，以天仙河将城区氛围城东和城西两大居住集中区。按居住人口人均居住面积30平米的需求来说，岳西城镇居民的居住需求面积达到300万平米以上，但岳西现有的市场供应仍然处于供小于求的局面，岳西房地产的市场开发正在逐步的兴起，在近几年岳西房地产的发展将会迎来一个更大的开发热潮，其发展的前景局面是大好的。2、住宅市场基本情况岳西现有的在售楼盘仅有4-5家，现有的市场状况，呈现供小于求的局面，后面的项目供应量也少

2、，住宅的价格也基本上达到4000元左右的水平，随着市场的进一步转暖，销售价格上会有所提升。项目名称项目规模建筑类型主力户型销售价格剩余货量回龙•领袖星城56000㎡小高层、高层三房：104-130㎡3600-380020000多㎡天一雅居100000㎡多层、小高层二房、三房：90-140㎡3608-398040000多㎡百川•阳光水岸30000多㎡小高层、高层两房：100-130㎡430025000多㎡21天鹅城约10000㎡小高层三房：109-138㎡4100无总计196000㎡——————85000多㎡1、商业市场基本情况1）商业项目分析从目前市场的商业项目来说，现有的商铺在售项目

3、仅有两家，天一雅居和天鹅城。A.天一雅居商铺类型:街区商铺建筑类型:1-2层连体商铺价格：一层均价16000，二层均价6000-8000左右B．天鹅城商铺类型:街区商铺建筑类型：单层商铺价格：均价20000/平米2）沿街租金分析针对本项目的位置属性，对项目区域的重点街道建设西路作出了商铺租金的基本调查，基本情况如下:调查路段:建设西路红绿灯位置至建设西路与天仙河路交口位置21调查方式：现场市调访谈商铺面积：该路段商铺的面积都集中在30-50平米之间商铺租金水平：8-12元/平米/天（备注：租金水平呈现由西向东递增的趋势）总结：岳西目前尚未进入大型商业项目开发的阶段，现有的商业发展形势仍

4、然是以街区商铺为主要的发展类型，岳西整体区域的租金水平也较低，除了岳西汽车站商业中心的租金水平较高，无论是建设西路还是建设东路，商业的发展层次和发展形象都较低，商业租金水平也就在一个较低的水平上。1、岳西农贸市场情况分析对于项目形态，特针对岳西现有的农贸集市作了一个现场的调查，对市场的经营种类、经营面积、经营环境及经营现状作了详细的了解。调查说明：岳西并无正规化的专业农贸市场，其表现的形式是以露天的个体户经营和地下摊位集中经营，专业化室内农贸市场目前岳西市场尚未存在。调查位置：岳西服饰步行街地下农贸集市及廊桥附近调查方式：现场市调调查内容：经营种类：地下集市主要经营蔬菜、肉类、禽类、水

5、产类还有一些家庭常用的杂货等，农贸集市向西靠近汽车站附近的地下集市经营低档中老年服饰、百货等，地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。经营面积：地下集市经营面积一般在30平米左右的简易摊位，地上零散经营一般在2-3个平米的摊位进行，无正规性明显的经营方式和经营分区的设置。21经营环境：地下经营环境差，摊位种类杂乱分布，潮湿、阴暗，地上沿路摆摊经营，无经营形象可言。租金水平：地下租金水平一般在100-200/每月不等，地上属于个体经营，仅收一般的管理费用。经营状况：现有的唯一的供应岳西城镇居民日常生活饮食的场所，具有不可替代性，经营的效益较好。租户态度：现有的市场经营环境太差，经营的布局

6、杂乱，迫切希望正规专业化的农贸市场兴起，对现有的状态进行革新。总结：正规化专业化的专业性农贸市场是岳西现有市场的大势所趋，本项目农贸市场的定位充分迎合市场的需求，专业化的菜市场将是项目的关键性卖点和营销手段，把握好农贸市场作为项目的核心竞争力将是项目的关键亮点。项目基本情况分析1、项目缘起本项目是2010年8月份政府所公开招标的项目，被天润房产公司所竞得。该项目是政府进行城市基础建设的重要部分，是政府的重点项目。其建设的意义将会得到政府部门的大力支持。在后续的营销运营过程中，我们也要充分利用到这个方面，为项目的完美运营提供保障。2、地块四至北面：项目北面被民建筑物阻挡西面：西面与振岳集

7、团毛家饭店紧密相连东面：东面面临长度约80米，宽12米左右的中州路南面：南面紧靠岳西县城核心干道建设路3、主要规划指标及规划条件项目建设西路段21项目中州路段建筑面积：14555平方米。用地性质：商住综合用地。容积率：4.5。规划条件：1）、有部分拆迁安置住房2）、停车场不得出租及销售3）、农贸市场一层不得出售及出租，二层只能出租不能出售，一二层内街门面可作出售或出租。4、项目主要产品类型根据现有的规划指标及规划条件，现有的产品类型包括停车场、