我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议

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1、我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议　　其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的“土地财政”硬性支撑着高房价。要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。　　　　　　一、当前我国房价持续走高，房地产市场出现“且调且涨”的局面。以武汉为例，在三年来的时间内，住房价格几乎增长一倍。2007年年初房屋均价(指加权平均，下同)已经达到4000元/㎡左右(高、中、低分别为10000元/㎡、6000元/㎡、3000元/㎡)，而前三年的房屋均价仅2000元/㎡左右(高、中、低分别为5000元/㎡、3000元/㎡、1500元/㎡)。应该说，武汉

2、市的情况在全国具有一定的代表性。房价的虚高是相对于收入而言的，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍警戒线。至2007年4月，北京、广州等城市的房价收入比处在十三、四倍的水平，比警戒线高出一倍多，而上海房价收入比则达到了18：1。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月23日全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。一些刚刚进入社会、走上工作岗位的年轻一代更是不堪重负。高房价已经成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题之一，成为妨害社会和谐的较大隐患。基于宏观经济角度，房价虚高会带来产业结构不合理

3、、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列问题，导致房地产业面临价格波动和泡沫破裂的危险，也必然影响到房地产行业本身和社会经济的可持续发展。　　　　二、虚高房价的基本构成及变化趋势　　　　虚高房价有哪些部分构成?各部分所占比例又有多大?谁是最大的受益主体?获利程度如何?房价及其构成的变化趋势怎样?弄清这些基本情况有助于我们客观、科学地分析和研究问题。为此，笔者最近走访了武汉几家大的房地产开发公司，对相关问题作了深入调研。　　我国目前的房价大体上由五部分组成，即土地费、建安费、营销成本(包括管理成本和资金费用)、各种税赋以及利润等。就武汉市目前的情况看，如果房屋均价按4000元/㎡左右计算，其

4、中居民住宅土地费(楼面地价)为1000-1200元/㎡，建安成本为1200-1400元/㎡(框架结构)，税赋为480元/㎡左右，其它即为营销成本(含管理和资金费用)和利润，大约为1120元/㎡，如果按总价的8%(即320元/㎡)扣除营销及管理成本(包括资金费用)，则利润是800元/㎡左右。须说明的是，房价的构成情况因时因地不同而有很大差别。具体说来，不同的地区因经济发展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但上述资料能大体说明武汉当前的房地产赢利情况。　　由上述调研资料可以看出，利润在总价(不是总成本而是售价)中的比重达到了20%，这个指标大体对应工业产

5、品的销售收入利润率，如果计算成本利润率，保守估计也应该是30%以上，说明房地产商获得了超高利润。　　值得指出的是，土地费在总价中的比例更是达到了28%，税赋占总价的12%，这两项都归政府所有。说明政府以国有资产收益和税收的形式从房地产中获得了大量的财政收入。由此可以得出结论：高房价给房地产商带来了超高的利润，也给地方政府带来了超高的土地收益。反过来，对超额利润的追逐、对超高土地收益的追逐推动了房价的上涨。这是就静态情况所作的分析和判断。　　再来看动态变化趋势。在近三年，不仅房屋总价在不断增长，各部分的构成比例也发生着明显的变化。其基本特征是：土地费在直线上涨，税赋在逐年提高，建安成本稳

6、中略有上升，营销和管理成本基本稳定，利润占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，武汉房地产商的成本利润率曾达到50-80%)。这一变化趋势说明，政府的“土地财政”问题日益明显，成为虚高房价的重要成因，房地产商的成本利润率有所降低，说明中央2005年上半年启动的房地产“新政”收到了一定实效，但成本利润率仍然保持在超高的水平上。事实上，武汉市的房屋价格在国内大中城市中处于中等偏下水平，许多地方房地产开发的成本利润率仍然高于50%。　　　　三、引发房地产价格持续走高的主要成因　　　　1.巨大的消费需求支撑着高房价。这一点容易被人们所忽视，甚至不被人们所认可。尽管很多人认为房地产是

7、有价无市，但是在市场经济条件下，没有强大的购买需求，又何以形成房屋的市场交易价格呢?在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体。这个消费群体大致可以分为三个层次(或者三种类型)。第一个层次是实际需要住房的人群，这是一个最基本的消费群体。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求，这是城市化发展的内在要求和必然趋势，也是城市化发展的重要标志。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将