如何办理在建工程抵押登记

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1、如何办理在建工程抵押登记1、项目名称：在建工程抵押登记2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；（3）《房屋登记办法》。3、申报材料：（1）房屋他项权利权调查表；（2）房屋他项权利权申请表；（3）产权人身份证：如法人，需提交营业执照（或机构代码证）以及法人代表身份证，核对原件，收复印件（4）担保合同（抵押合同）；（5）借款合同（属最高额抵押的，则不需此合同）；（6）土地使用证原件；（7）建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件；建设工程施工许可证原件；（8）评估报告书原件；或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书；（9）如已办

2、理过预售的，需提交预售备案总表；（10）施工进度与已投入工程资金表（11）计委批文；（12）登记机关认为必需的其他文件资料。4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；(3)《房屋登记办法》。5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证6、承诺期限：10个工作日7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办在建工程抵押与优先受偿哪个“先”2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心

3、大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。　　案情经过　　2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。　　研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付

4、拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢？　　何谓在建工程及其抵押　　在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定；虽然在原建设

5、部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。　　2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。　　何谓优先受偿　　而优先受偿权，指

6、的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。　　建设工程优先受偿权的法律依据是我国《合同法》第二百八十六条，该条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从上述规定来看，工程优先受偿权有3个特点：1.承包人为建设工程的增值付出了对价，无须对建筑物

7、存在实际占据，在这一点有别于留置权；2.无须登记就取得优先权利，这不同于抵押权；3.这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建设公司所主张的工程优先受偿权是成立的。　　当在建工程抵押权与工程优先受偿权发生竞合时，应当先实现哪一种权利呢？近几年，一些地方的人民法院在审理案件实践中遇到这一问题时也认为难以把握，于是专门向最高人民法院进行了请示，最高人民法院于2002年6月作出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），其中第一条规定：“人民法