2010年苏州昆山创意产业园前期策划报告

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1、2010年苏州昆山创意产业园前期策划报告苏州昆山创意产业园前期策划报告序言-依天时“天时”是房产开发成功与否的先决条件08年，在国家宏观调控和全球经济低迷的双重影响下，楼市普遍低迷，连万科、中海这样的成熟品牌开发商都举步维艰，难有作为。可见中国的房地产行业是与政治、经济联系异常紧密的一个行业，在“天时”面不利的情况下，项目的运作也将非常困难。09年，在信贷、税收政策宽松的前提下，国家宏观调控方向由抑转扬，楼市开始恢复生机，大部分楼盘都销售火爆，相当一些中小型开发商也赚得盆满钵满。可见宏观大环境决定了楼市的基本走向，顺“天时”而动，是房地产项目成功的先决条件。序言-据地利“地利”是房地产项

2、目成功与否的必要条件：房地产业是地域性很强的产业，各个城市不同的经济状况、不同的发展程度，不同的人口、人文环境和消费习惯都决定了绝不相同的房地产业。正如李嘉诚先生曾经说过的至理名言：“地段、地段、还是地段”。本项目体量接近百万方，而又处于昆山这样一个特殊的地理位置，因此从诞生的那一刻起就将决定昆山、苏州乃至于上海的城市化进程，它的成功与否对于上海经济圈，对于长三角房地产市场都将产生重大影响。序言-纳人和“天时”不如“地利”，“地利”不如“人和”就目前的市场环境而言，房地产开发商更多地充当的是资源整合者这样的角色，通过与好的规划设计单位、高质素的建筑施工单位以及经验丰富的营销策划公司以及物

3、业管理公司合作，综合各方资源包括政府相关部门，方可以确保楼盘成功开发和销售，并最终通过楼盘良好的形象建立起房地产开发商的品牌。而往往“人”在整个开发过程中所起的作用是决定性的，因此说“天时”不如“地利”，“地利”不如“人和”。序言因此,依天时而动，据地利而为，纳人和而开，铺展开了本次报告思路。本报告将在深入分析市场的基础上，从天时、地利、人和等多个角度展开阐述，论证当前市场发展趋势，从而为项目的成功运作奠定坚实基础。CONTENTS目录一>．地块概况认识二>．昆山区域分析三>．房地产市场分析四>．开发模式研究五>．开发策略分析六>．规划策略定位七>．营销策略定位一、地块概况认识基地地块概

4、况1区位分析基地地块概况南通常州常熟本地块无锡崇明岛昆山苏州上海湖州基地地块概况本地块昆山苏州基地地块概况本地块昆山市中心554>.84488>.18209>.23414>.59地块形状370>.19m三一179>.6220>.71二79>.37五130>.39四地块基础经济概况北临迎宾路，东靠张家港河地块位置南近城北西路，西面为空地??项目体量大，具备规模优地块用途地块一住宅地块二商住势，易于打造，且拿地成本22用地面积S1=173314mS2=11520m较低，具有一定的成本优容积率1-1>.31>.3-1>.5势。建筑密度≤30%≤40%??单就地块一与地块二来绿地率≥40%≥35

5、%看，属于中低密度项目，这建筑限高≤60米≤50米一产品形态在昆山市场已经出让年限商业40年、住宅70年较为稀缺。产品具有差异化起始总价18393>.1452万元竞争的优势。成交总价18393>.1452万元2楼板价约455元/m基地环境分析2基地环境分析地块内部生态环境良好，水系丰富。但项目??地块周边实景周边以安置房以及老工厂为主，整体环境较为杂乱，人居氛围同样不足，城市化气息极为欠缺。基地周边配套3公交线路序号线路首末时间行车方向1115路6：20-18：00巴城-老客站34210路6：00-18：10火车站-尚武射击场43117路6：00-19：30巴城-火车站-新213客站42

6、71路7：00-17：10巴城—正仪目前仅有４条公交通达本项目，因此本区域与城区联系还不够紧密，也就是老百姓心中的典型的郊外形象。规划中的城轨铁路阳澄湖站距离本项目有一定距离，并不能给本项目直接加分。道路规划城北西路地块南临城北西路，路边有天然水系>．景观资源得天独厚。迎宾西路地块北临迎宾西路，双向２车道，路况较好，但车流量较少，周边人气缺乏。虹祺路地块东临虹祺路，直通火车站的１０路公交车在此设有站点>．是区域重要交通干道。项目紧邻城北西路、迎宾西路和虹祺路，交通通达性较好。但就项目自身来讲，项目出入口道路系统并不良好，昭示性不足。生活配套??红杨新村??项目周边配套概况业态比例饮食45

7、％宾馆30％超市10％理发店10％其它（五金等）5％项目周边生活配套主要依靠城北西陆红杨新村社区商业，档次较低，主要服务于周边外来务工人员。而沿项目的迎宾西路和虹祺路上尚没有相关生活配套。目前项目周边的相关生活配套设施较为缺乏。地块综合评估模型（表1）指标项A因素B指标评价代指代单项权码标码分因素优（100）良（80）及格（60）不及格（0）重分值分项权重处于城市商业区核处于城市商业区辐1城市商业中心处于城市商业中心心辐射圈内射边缘