林海山庄营销方案

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1、林海山庄营销执行方案第一章项目推广前置计划时间执行目标销售工作安排10月31日前为正式开盘销售做准备。制定销售策略计划。建立并培训销售队伍围墙、户外大牌广告出台，项目前期亮相。11月30日前绵州酒店市内接待点开放12月31日前1、现场销售中心、体验中心修建、装修完毕2、景观示范区域（待征地景观及湖的打造、别墅地块基本景观、洋房地块植被景观）完成3、项目现场道路打造完成4、建立现场包装导示系统1月1日销售部正式对外开放1月10日样板间、体验中心正式对外开放1月20日始接受预约登记、发放VIP会员卡2月-3月1、完成所有销售道具准备2、销售五证等手续办理4月参加春

2、交会4月20日1．积累客户2．开盘准备举行产品发布酒会5月8日（最迟）项目盛大开盘一、项目主要营销节点的确立（一）营销节点的确立时间一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开盘时间：最佳节点3月中旬(1)市场优势A、绵阳宏观楼市情况：明年绵阳市场供应放量，不论是别墅还是电梯高层豪宅在3月以后都将大量推出，较早的开盘时间有利于在市场中占据先机地位。(卢卡美郡、、优山美郡、奥林春天、富临桃花岛、长虹国际城、九洲千城等高端电梯公寓及仙海及青义等项目将在明年中后陆续亮相）B、区域市场情况：优山美郡、奥林春天、卓信龙岭、卢卡美郡等区域项目大多在今年底进行

3、实质性推广蓄客，在区域市场竞争白热化、高端客户资源有限的前提下，林海山庄必须抢占市场先机，提前锁定客户群，以获得一定的时间优势及借势销售；优山美郡别墅级全退台、错台花园洋房卢卡美郡一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开盘时间：最佳节点3月中旬（2）时机优势充分利用绵阳两会（预计4月左右召开）会期召开特殊时段的高层渠道营销，期间将会集中大量购买力强及社会影响力强的两会代表，为特殊营销事件提供有力条件及支持；如项目在3月中旬开盘，4月召开两会，届时针对该部分高端群体的营销推广将会有实质性业务着落点支撑；如5月份开盘，会议期间的推广无业务着落点，

4、最多能引起会议代表的关注度，冲击力不强。一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开盘时间：最佳节点3月中旬（3）春交会对林海山庄的销售影响绵阳春交会预计4月份召开，如房交会之后开盘，我们将会面临以下问题：A、房交会上各种房源集中放量、促销手段丰富，有可能造成林海山庄原有客户局部流失；B、稳单与新客户资源的拓展需同频推进，造成的业务交叉管理会局部影响客户拓展业务的进展。因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展工作。一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开盘时间：最佳节点3月中旬（4）借势

5、营销片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动市场关注度而投入大量的广告资源和成本；一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则1、开盘时间：最佳节点3月中旬（5）充分利用春季传统销售旺季时机春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期（主要指强销期）。一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点

6、的确立原则项目最佳开盘时间为3月，如因工期及准备工作的原因，最迟不得超过5月在市场开出，否则将失去最佳的销售时机。本项目各营销节点暂按5月排出。我们建议：一、项目主要营销节点的确立（二）主要营销节点的确立原则2、接待中心亮相时间(1)市内接待11底开放A、绵州酒店的客户接待点可于11月底进入，配合项目前期形象宣传与咨询与接待作用；B、并先期蓄留客户；（2）2010年元旦销售中心对外开放A、在示范景区打造完毕后，预留两月左右的现场接待时间充分蓄客；B、充分利用元旦、春节看房高峰结论：总共5个月时长的蓄客时间是项目前期客户积累的必要准备时间，也是一个较为适宜的时间周

7、期，蓄客时间太短或太长都不利于后期的开盘营销。绵州酒店市内接待点现场销售中心1、小区入口景观示范区建设（一）、完成两个示范区的建设二、项目营销重点前置工作第一形象区：高度重视项目入口景观处的打造及建设，除留出施工通道外，对目前尚未启动的洋房区可一部分结合入口景观区打造坡地景观，其余作生态绿化草坪化处理二、项目营销重点前置工作2、临湖台地示范景观区（一）、完成两个示范区的建设示范景区的建设对项目的价值提升和营销的作用至关重要，因此必须在销售中心亮相前开放。建议：1、在销售期内对湖面采用经济补偿的方式协商租赁，并进行包装与打造，使之成为小区的主要景观点与重要卖点；2

8、、湖面建议处理为生态湖面