《物权法》实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考

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1、《物权法》实施后审理物业管理纠纷案件的分析与思考转自：祝仰宝博客近几年，我国的住宅产业得到了飞速的发展，而物业管理产业却因为发展时间不长，不能适应住宅产业飞速发展的形势，物业公司和业主之间的矛盾日益突出，法院受理的物业管理纠纷案件也逐年增多，成为基层法院处理房地产案件的一个难点。今年，《物权法》颁布实施，其中用专章规定了建筑物区分所有权，给基层法院处理物业管理纠纷案件提供了法律依据。笔者拟结合物业管理纠纷产生的原因，探讨在《物权法》实施后，如何处理日益增多的物业管理纠纷案件。    一、沈河区法院受理的

2、物业管理纠纷案件现状    目前，物业管理纠纷案件已经成为本院民二庭受理的主要案件类型之一，其中主要都是物业公司起诉业主要求支付拖欠的物业费的纠纷案件，而业主多会以房屋质量不合格、物业企业服务不到位，收费标准过高等理由抗辩。如何处理这种纠纷，是我们每一个审理房地产案件的法官必须面临的问题。    （一）物业管理纠纷案件受理情况    本院民二庭成立以来，自2006年1月至2007年6月共受理案件1387件，其中物业管理纠纷案件611件，占总受案数的44%。2006年受理的281件物业管理纠纷案件，其中裁

3、定撤诉33件，调解结案192件，判决结案51件；2007年上半年受理的330件物业管理纠纷案件，其中裁定撤诉60件，裁定驳回起诉1件，调解结案129件，判决结案8件。    （二）物业管理纠纷案件的特点    从上述本院受理的物业管理纠纷案件的具体情况来看，有以下几个特点：1.案件数量多，占所受理的案件总量比例大，且无论案件数量还是所占比例都在逐年增加；2.案件调解率、撤诉率较高，判决率低；3.案情较为简单，多数都适用简易程序，在三个月内审结；4.业主拖欠物业费原因较多。    二、物业管理纠纷案件产生

4、的原因    （一）开发企业遗留问题突出，这是本院受理的物业管理纠纷案件的主要起因    本院受理的物业管理纠纷案件中，绝大多数都源于开发企业遗留问题，如开发企业擅自变更园区规划，导致业主购买的房屋在交房时与售房时不一致，无法达到售房时开发企业的承诺；房屋质量差，漏水或长毛等，缺少附属设施或配套设施；附属用房归属和经营收益没有约定等。同时，小区前期物业管理企业基本上都是开发企业自办的物业公司或者是关联公司，业主自然的把物业公司当算作是开发企业的售后服务和维护者，有开发企业遗留问题，物业管理公司就应该承担

5、责任，而对业主来说，对抗物业企业的最直接的方法就是拒交物业费，物业管理企业无法收取物业费，只好把业主告上法庭。    （二）物业管理企业定位错误    第4页共4页在现实中，一些物业公司缺少服务理念，以“管理者”的身份自居，而业主被当作被管理的对象，和业主一旦发生纠纷就采用断水、断电等措施；物业服务不到位，又征收高价的物业费；业主不缴纳物业费，不能够心平气和的和业主协商，从自身解决问题，而是一味的提起诉讼，将矛盾转嫁给法院，使法院受理的物业管理纠纷案件激增。    （三）部分业主缺乏公共意识，对物业管理

6、的消费观念没有完全树立    有的业主完全凭自己的主观感受来对服务进行评价，把自己作为主人，而物业公司是自己花钱雇来的“仆人”，“仆人”有一点不让“主人”满意的地方就拒交物业费。同时，也因为很多物业公司是从开发企业手中直接接管小区，没有与业主签订物业管理合同，双方权利义务关系不明确，缺少沟通和信任，导致物业管理纠纷的易发性。    三、《物权法》的颁布实施对解决物业管理纠纷案件的影响    《物权法》第六章利用专章14条规定了建筑物区分所有权，有利于缓解物业管理当前的一些热点矛盾。    1.《物权法》

7、明确规定了业主的权利、责任和义务，特别是业主对自己共有财产的自治权，强调了业主财产的“共有”概念，为物业管理纠纷的解决提供了法律依据。    《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来说，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停

8、放汽车的车位，属于业主共有。但物权法对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库没有直接规定权属，而是规定应当首先满足业主的需要，并由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这为以后物业管理纠纷的解决提供了法律依据，法官判案不再无法可依。    2.明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则，避免了大业主独霸业主大会。    《物权法》规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，特别议案的通