大学课件房地产金融

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1、RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师：施同兵Email:shitongbing@126.com第四章房地产信托outline房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托

2、资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题——房地产产业投资基金。第一节房地产信托概述一、信托的起源与发展信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，它指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的尤斯（USE）制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产捐赠给教会，教会因

3、此积累了大量的财产。按照当时英国的法律，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（1216－1272）便制订了土地“没收法”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往往采取将土地委托给第三方使用，在由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的。另外，有些

4、想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以赢利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年，美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的

5、一家专业信托公司。我国的金融信托机构早在民国时期就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，

6、旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之

7、后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，

8、并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。二、信托的原理和信托的特点1．信托的基本原理信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：