土地估价师-土地估价案例与报告模拟30

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1、土地估价案例与报告模拟30一、案例分析题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款1，计划贷款额度为50万2，已委托某估价公司进行土地估价3。该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日4。在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘5，并于2012年1月15日提交了估价报告6。该土地位于×××市×××区南部7，为国有建设用地8，用途为工业9，估价设定用途为工业10，土地使用权性质为出让11，已经缴清全部税费12，总面积2500m213。土地使用期限为50年14，已经使用40年15，土地地势平坦，地质条件较优16，地下

2、水位适中17，由自来水公司供水，用于企业生产、生活18；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形19；土地为红壤软土20，内部道路已经硬化21，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越22；土地内有11栋建筑物23，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋24。企业用电来自3km外的变电站25；企业通信网络及设施齐全26。排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅27，该区域未接通燃气，也未接通暖气28，该宗土地内用自备锅炉取暖29，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整30，设定开发程度为土地红线外“五通”，

3、土地红线内场地平整31。土地红线内“六通一平”32，土地使用无特别限制33。建筑物符合规划34，该土地北至×××厂35，南至×××大街36，东至×××环城路37，西至×××居民区38，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰39，无纠纷40。未设定过他项权利41。该土地类型多为耕地42，附近有三家企业43。容积率为0.5444。该土地原为耕地45，由当地政府征用后46，2002年12月31日通过招标由该公司竞得47，土地登记证书号为××××号48，经估价，该工业用地单位地价为350元49，总地价为87.5万元50。  现假定你是该估价公司土地估价师，请回答

4、以下问题。1、判断该块土地是否能够抵押，应当考虑的信息有哪些?2、指出已知的土地个别条件。3、指出对地价进行定义所需要的信息。这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，选出符合题意的代号。  ×××市是隶属河北省的地级市4，地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘5。依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展6。2010年末全市总人口为710万7。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起8。全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%9。其中，商品住宅

5、投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式(招、拍、挂)供地，并且制定最低出让价格标准10。×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h11。主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，

6、市区南边邻近×××河。其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。其特色为典型季节性河流12。位于北纬36°50'～37°47'，东经113度52'～115°49'13。为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度14。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的土地囤积行为15；市区以铁路为界分桥东、桥西两区，另外高新技术开发区和×××新区位于桥东区的东部和北部16。国土资源部、财政部

7、、中国人民银行联合制定发布的《土地储备管理办法》，完善了土地储备制度，规范了土地市场运行17。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场，促进了供地方式的改革，尤其是经营型用地严格实行市场化方式(招、拍、挂)供地，对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用18。  该市东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与×××市相连，北及东北分别与×××市、×××市接壤19。×××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心2

8、0；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业21