商品房购买流程与风险防范--律师教您如何购房

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1、商品房购买流程与风险防范--律师教您如何购房第一部分：购买预售商品房基本流程       商品房预售交易是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。更何况，开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期约定等问题，让房主哑巴吃黄连，有苦说不出。买房难，买期房更难。在这

2、一部分，您可以了解购买预售商品房须知的基本步骤，对购买预售商品房形成一个基本轮廓。       购买预售商品房基本流程：        1.审查文件（国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证）       2.签定认购书       3.签定预售合同       4.预售登记       5.过户、领取房产证       6.房地产交付       第二部分：具体流程分解        近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的

3、买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。在这一部分，我们将对购买预售商品房基本流程进行分解，让您知道每一个具体分解步骤的注意事项，以防范风险和维护自己的合法权益。       一、审查文件       11为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施

4、工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件时的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。        1.审查《国有土地使用权证》       《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。上海颁发该证的部门应该是上海市房地局。要注意的是：正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府和行政主管部门公章；对于普通商品房

5、，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”则表明土地使用者尚未缴足价款，会给日后办理产证带来隐患；土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；看看土地证上是否有土地使用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。        2.审查《建设工程规划许可证》        《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工

6、手续。        3.审查《建设用地规划许可证》       《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证，则说明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，对此的应对办法是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定期限内书面通知买受人，并约定不及时通知时开发商应承担风险（购房人有权退房和索赔）。        4.审查《建设工程开工许

7、可证》       《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。        5.审查《商品房预售许可证》11        《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注