关于地铁商业投资模式专题研究报告(定稿).pdf

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1、投资开发管理总部投资规划部保密性■机密时效性■一般地铁商业投资模式专题研究报告投规简报字【2015】1228号关于地铁商业发展现状及投资运营模式研究报告随着中国城市地铁建设大潮的来临，以及地铁在拉动人流空间分布重构的作用，地铁已成为驱动沿线商业、住宅等物业开发的核心动力，除了传统的国有资本，民间资本也在积极从融资、建设及运营等方向介入地铁投资。【报告摘要】1、目前国内地铁投资模式包括市场驱动型PPP模式（包括线路经营权出让、港铁补偿BOT模式）、融资驱动型PPP模式（BTD模式（建造-转让-开发）、BLT

2、模式（建造-租赁-转让））、广铁为代表的独资开发模式及承接地铁开发商业物业经营为主的租赁运营模式等。主要模式如下：绿地BOT模式：即为采取“项目投融资+设计施工总承包+物业综合开发+运营管理”整合资源的PPP模式。联合资本方、有轨道交通建设能力的建设单位组建投资联合体，以投资联合体作为轨道工程投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能，并由政府相关部门直接或委托监管；工程竣工后，其有关权利按不同情况由政府部门以多种方式进行赎回。该模式需较强的资源整合能力和资本运作能力，整体投资呈

3、现需求资金量大、资金沉淀时间长、物业开发品质要求高、地铁技术要过硬等特点，在一般企业的投资管理中很难实现。港铁公私合营+BOT模式：港铁在中国大陆投资模式以公私合营（与地方地铁公司合作）为主、以BOT及运营管理输出为辅，在合营公司中港铁股权占比不超过49%，同时港铁初期投入资金一般介于30%-40%（而投资收益占比超过50%）。在项目合作过程中，港铁自身承担多种任务——包括地铁规划设计及建设顾问、项目融资、物业开发等，并与政府建立明确的收益分配机制，包括票价补偿机制及客流补偿机制。BTD模式：该模式属

4、于融资驱动型的PPP模式，采取“建造-转让-开发”的投控模式进行运作，如南京马群枢纽站点建设，采取“代建站点+地铁物业投资开发”的模式，由投资方负责该部分站点及相邻区段的整体公共建设，并获取一定的上盖开发土地开发销售物业平衡投资。项目建成后,地铁及公共功能所需工程全部移交给政府代表的交通运输局及南京地铁公司,投资人在一定期限内享有上盖物业的经营权,通过经营收益获得建设投资回报。该模式投入资金量小、风险可控，同时在代建工程设计与建设中可结合自身开发商业中心的运营需求设计较好的人流导入1/56投资开发管理总部

5、投资规划部动线。该模式适用于一般企业获取地铁沿线特定站点物业投资开发。承接地铁开发商业物业经营为主的租赁运营模式（轻资产化模式）：该模式关键是投资运营方具有较好的地铁商业物业运营能力，可通过对整体租赁的地铁商业物业进行重新的业态规划后重新招商经营，合理组合铺位及业态品牌，获取较高的租金收益。如我司租赁运营对的南京地铁1、2号线站点商业。2、中国进入地铁投资密集期，开发商对地铁站点的合理利用可有效提升自身开发物业的综合价值。目前中国获批地铁建设城市39个，其中已有建设地铁运营的城市22个，通过审批或在建的

6、城市有17个。根据分析，从价值发现到占据投资先机的角度出发，最具地铁物业投资价值的城市首先是地铁建设初期城市，其次是地铁网络建设中期城市，地铁建设后期的城市投资价值相对最低（主要为地铁价值已充分释放并成为均衡化配套）。其中：地铁网络建设初期城市：重点关注商业黄金路线1、2号线换乘站点区域或穿越核心商圈或此区域商圈的换乘站点。地铁网络建设中期城市：重点关注有一定商业聚集的多条线路换乘站点；地铁网络建设后期城市：重点关注具有人口密集特征的远郊区地铁站点区域（含换乘站区）。3、地铁站点价值规律对于地铁沿线区域

7、内轨道交通站点分布少而辐射区域内人口密集的站点具有较大的商业价值。地铁引发蝴蝶效应,地铁“首末站”的价值最大；首末站地铁楼盘升值速度明显高于其他区域的楼盘；地铁“首末站”附近的房产受益最明显；地铁开通前1年和开通后2年，地铁沿线区域房产升值速度最快。受具有核心商圈承载的站点极化效应影响，其他距离较近的站点区域商业价值会被弱化。如距离新街口较近的汉中门、珠江路、张府园、鼓楼等站点商业价值受商业核心新街口影响较大，区域人流量易被新街口吸附（注：核心商圈选址一定紧邻核心商圈原有大型商业项目——避免出现商业断

8、层、人流导入不畅），因此在选址商业应采取先商圈后地铁站的判断原则。具有旅游人集散功能的地铁站点具有较大的商业价值（区域主题性+人流目的性强）。如三山街、玄武门和红山动物园主要为旅游消费中转站点，站点租金水平较拟合值偏高。商圈内的商业排名与知名度、消费者的消费习惯、商圈辐射范围广会强化区域内地铁站点的价值协同效应。4、地铁商业体建设的站点接驳模式选择（1）无缝直通模式：地铁上盖物业特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站