城市拆迁中提前收回国有出让土地土地使用权的补偿问题探析

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1、城市拆迁中提前收回国有出让土地土地使用权的补偿问题探析【摘要】随着我国工业化、城镇化的快速推进，为了城市、工业发展需要，各地都将面临着对旧城及城郊村庄进行拆迁的问题，拆迁过程中也必将涉及到提前收回国有出让土地使用权的补偿问题。我国现行的法律法规对提前收回国有出让土地使用权的补偿问题虽有所涉及，但是未能对如何补偿、补偿标准作出明确的规定。本文通过对城市拆迁中提前国有出让土地使用权补偿的相关法律法规及现行城市拆迁中提前收回国有出让土地使用权补偿出现问题的深入分析，提出提前收回国有出让土地使用权补偿一些初步设想。　　【

2、关键词】城市；拆迁；国有出让、土地使用权；补偿　　　　随着我国工业化、城镇化的快速推进，为了城市、工业发展需要，各地都将面临着对旧城及城郊村庄进行拆迁的问题，拆迁过程中也必将涉及到提前收回国有出让土地使用权的补偿问题。我国现行的法律法规对提前收回国有出让土地使用权的补偿问题虽有所涉及，但是未能对如何补偿、补偿标准作出明确的规定。各地在城市拆迁中对提前收回国有出让土地使用权的补偿问题由于缺少明确法律法规依据，在实际城市拆迁实施过程中不可避免的出现各种各样的问题。　　1国有出让土地使用权概念　　国有土出让地使用权是土

3、地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。简单说来，就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　2国有出让土地使用权补偿的理论依据　　《城市房地产管理法》规定：“国有土地使用权可以依法出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出资、作价入股。”《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”这样以立法的形式确

4、立了国有土地使用权全新的涵义：依法取得的从国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。[1]明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性，也就确立了城市拆迁中收回国有土地使用权补偿的理论基础。　　3对现行法律法规对城市拆迁中提前收回国有出让土地使用权补偿问题的规定的分析　　《土地管理法》第二条、第五十八条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”“为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使

5、用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予

6、相应的补偿。”以上法律法规对收回国有出让土地使用权的表述有很大差异，反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当的补偿”的文字表述的内涵上，这对城市房屋拆迁管理的实践必然产生疑义，在拆迁人与被拆迁人之间引发权益争议，产生利益纠纷。[1]我国唯一一部关于城市房屋拆迁的法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有出让土地使用权的补偿没有明确的规定，仅将土地使用权的价值隐含在房屋价值当中，土地资产价值未能得到显现。　　另外，对于土地使用权的具体补偿规定仅在《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因

7、公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”简单的退还剩余年限的土地出让金，未能考虑土地使用权人已有的土地开发投资对土地资产增值效应的影响，也未考虑地价上涨的因素，如果仅仅退还剩余年限的出让金让土地使用权人丧失了未来一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回国有土地使用权补偿的立法，规定收回国有土地使用权补偿标准迫在眉睫。　　4对城市拆迁中提前收回国有出让土地使用权补偿问题的几点建设性建议　　为维护国有土地使用权人的合法权益，避免城市拆迁

8、中因提前收回国有土地使用权引发纠纷的发生，笔者结合自己多年工作实际，对于收回国有土地使用权补偿问题提一下几点建设性建议：　　4.1严格区分“公益性拆迁”、“非公益性拆迁”（商业拆迁）　　根据法律法规的规定，为了社会公共利益的需要可以提前收回国有土地使用权。但是什么是“公共利益”却没有明确的界定，实际也很难界定。实际当中，很多明明是非公益性拆迁（商业拆迁），却被冠以公益性拆