投资性房地产会计处理若干问题探讨

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1、投资性房地产会计处理若干问题探讨：F230文献标识：A：1009-4202（2011）04-201-02　　摘要投资性房地产是长期资产的一种，但是却具有着一定的特殊性。本文首先对投资性房地产进行了介绍，并对其后续计量模式、所得税会计处理、公允价值确认、相关处置办法等问题进行了分析和探讨。　　关键词投资性房地产会计处理问题探讨　　　　一、什么是投资性房地产　　根据有关标准和规定的要求，所谓投资性房地产，就是指那些以资本增值、以赚取房租为目的，或二者皆有的房地产。投资性房地产主要分为三类：一是已经出租的建筑物，那些被计划用于租出但

2、尚未出租的建筑物不在此列。二是已经被持有，并准备在增值后将其出让的土地使用权，不过根据国家有关规定被列为闲置土地的不在此列。三是已经出租的土地使用权，那些计划出租但尚未出租的土地使用权不在此列。　　对于那些没有被列入投资性房地产的持有、增值的建筑物，笔者这样认为，首先，这些建筑物虽然从结果上来看是发生了增值，但是最初持有这些建筑物的目的却不一定是为了增值，可能只是为了满足日常生产或居住的需要，而投资性房地产则必须要同时具备“资本”和“增值”两大目的。因此，企业所持有的已经发生增值的建筑物只要没用用于出租，就不会有租金产生，与该

3、资产有关的经济利益就没有流入企业，这样就不具备投资性房地产的特征。不过，对于如何判断企业持有某项土地使用权的目的，会计准则中并没有给出具体的说明或者统一的判断依据，所以目前还只能通过企业在有关部门所办理文件的书面内容对其进行判断。所以，为了避免企业私自将所持有的土地使用权变为投资性房地产，会计准则应尽快给出相应的判断标准和规范。　　需要注意的是，有些企业将自己所持有的土地使用权临时出租，但是却将其归入企业存货的范畴，如果从经济实质上看，企业在临时将土地使用权出租的过程中，其目的就已经变成了赚取租金，这样，该房地产就具备了投资性

4、房地产的特征，而租金向企业的流入则进一步明确了将其列为投资性房地产的条件。　　二、后续计量模式的有关问题　　会计准则中的有关规定指出，一旦投资性房地产的模式得到了确定，就不能随意进行更改。因此，如果房地产市场能够满足公允价值模式的使用条件，那么企业就可以将投资性房地产由成本计量转变为公允价值计量。同时，会计准则中要求，如果要进行成本模式向公允价值模式的转化，就要根据账面价值与公允价值之间的差额来对初留存收益进行调整。例如，甲公司将某厂房出租，以往所采用的是成本模式进行后续计量，但是在该处房地产满足了使用公允价值模式的条件之后，

5、甲公司决定采用公允价值模式来对其进行后续计量。我们假设在进行转化时，该投资性房地产的账面价值要小于其公允价值，那么根据会计准则中的有关规定，应进行如下处理：　　借：投资性房地产累计折旧、投资性房地产成本。　　贷：投资性房地产未分配利润、盈余公积。　　笔者认为，这种处理方式较为繁琐，可以在转换过程中将公允值超过账面价值的部分纳入公允价值变动损益当中，原因主要有两方面：一是因为将其纳入公允价值变动损益之后，同样可以形成未分配利润和盈余公积。二是与投资性房地产转化的会计处理方法也具有一致性。所以，如果甲公司在年末完成此次转换，那么根

6、据会计准则的有关要求，可以少缴纳一部分税金。　　三、所得税会计处理的有关问题　　1．如果企业对投资性房地产后续计量方法选择的是公允价值模式，那么相关的会计处理方法就会与税法中的有关规定存在一定差异。例如，当企业期末的账面价值是公允价值时，税法就不会承认企业在持有该投资性房地产期间由于公允价值变动而产生的盈利或损失，那么在持有期间所产生的利润或损失就不可计入应纳税所得额当中，于是，计税基础就应该是历史成本与税法承认的折旧额之差，这样一来，该处房地产在被持有过程中的账面价值就会与计税基础出现一定的差异。税法允许扣除的折旧费，根据会

7、计准则的有关要求，在最后也会得到相应的扣除，只是时间相对较晚。所以，账面价值与计税基础之间存在的差异只是暂时的，该差异最终会计入企业的应纳税所得额当中。　　根据账面价值与计税基础间差异的不同，可以对可抵扣暂时性差异、应纳税暂时性差异进行确认，并对其相应的汇总数进行计算，得出递延所得税负债应有余额或期末递延所得税资产，以此来确定递延所得税负债或递延所得税资产本期应进行调整的数额。　　2．对于那些采用递延方式进行分期收款，但是在本质上具有融资性质的投资性房地产的销售所产生的长期收款，如果能够满足有关确认条件，则应根据协议或合同中的

8、公允价值来对收入和未实现的融资收益进行确认，并根据其账面价值结转成本，未实现的融资收益应在日后根据实际利率法冲减财务费用。我国的《企业所得税法实施条例》中明确规定，如果投资性房地产所采用的是分期收款的方式，那么应该按照协议或合同中所约定的收款日期来对收入的实现进行确定。不过，