综合体租金测算方案

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1、购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1

2、层平均租金(元/平米/月)1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）8060-15012080-200160120—2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070--13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：4第4页共5页商圈类比租赁项目类比项次要素分

3、值评估标准1.商圈地位201)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010152055205152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：1311551513.客流数量101)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：266102210264.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：1355135335.铺位供求201)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：52020201552015156.硬件设施5

4、1)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33)硬件较差，动线较差：1333353537.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：1335155538.定位规划101)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：2661021010669.招商推广101)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：21061026106610.管理服务101)统一专业管理和服务：102)统一管理：63)无统一管理或管理较

5、差：2222210662总计：1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）8012016030修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503050本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.84第4页共5页租赁项目类比价格：凯达(修正率62%)金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡

6、）修正价格（元/月/㎡）平均价格（元/月/㎡）修正价格（元/月/㎡）租金（元/月/㎡）一层租金（内铺）150933029504756.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层

7、纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.44第4页共5页（一）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（二）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层租金均价（元/㎡/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+10元租金均价+20元

8、租金均价-10元租金均价-20元地下1层22.5超市1层街铺84.894.8104.874.81层室内56.366.346.32层街铺55.165.145.12层室内36.646.628.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4n在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。n根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、