中国城市房地产市场化测度研究

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1、中国城市房地产市场化测度研究一、弓丨言自上世纪80年代开始，因应房地产市场化取向改革的积极推进，我国城市房地产业飞速发展，城镇居民的居住条件空前改善，城市房地产业发展也有力地支撑了宏观经济的持续增长。但近年来，由于房地产市场化改革的停滞和失误，房地产市场发展中出现的秩序混乱、结构失衡、价格高涨、腐败蔓延等问题，威胁着宏观经济的健康发展，影响着市民生活质量的提高。准确认识房地产市场化的结构、程度及问题，有利于采取有针对性措施，加快房地产市场化进程，以保证中国房地产健康发展。市场化实质是经济体系朝着市场恰到好处地发挥基础性配置资源作用的变化过程。对于没有经历计划向市场转型的经济体，现实

2、和未来的使命是经济自由的深化。因此，西方国家相关的研究大多集中在经济自由度及其测度，其中具有代表性的两个机构:美国传统基金会依据其对经济自由的定义，从投入的角度选择10大因素的50个具体指标，设定具体标准，采取等级打分和简单加权的方法，测算各国和地区的经济自由程度。加拿大弗雷泽研究所依据其对经济自由的定义，从产出的角度选择5大因素的37个具体指标，设定具体标准，采取等级打分法、插入法和主成分加权法，测算各国和地区的经济自由程度。对于由计划到市场经济转型期的国家，市场化是一个重要命题，中国学者对此进行了广泛研究。其中，陈宗胜等(1999)根据其对经济体制市场化的含义和特征界定，分别从

3、总体、企业、要素、产品、产业和区域确定反映市场化含义和特征的不同框架，并以100%为完全市场化和以0%为完全计划性为标准，采用相关指标和计算方法，对中国市场化水平进行了内容广泛的测度和分析。樊纲等(2001)根据其研究将市场化解构为:政府与市场的关系、非国有经济的强度、产品市场的发育程度、生产要素市场的发育程度、市场中介组织发育程度及法律制度环境6个部分。着眼于各省市市场化程度差异及其变化的监测，利用23个指标及其相关主客观截面数据，采用主成分分析法计算了中国各省市市场化的相对指数。李晓西等(2003)提出了“五化”的精练框架，即政府行为规范化、经济主体自由化、生产要素市场化、贸易

4、环境公平化和金融参数合理化，设立了33个指标，收集了大量的数据，借鉴美国传统基金会测度自由化指数的思路和方法，采用分值打分的方法，测算出中国市场经济发展程度。在房地产市场化及测度这一不多见的文献中，曹振良等（999)在国内的开创性在于:提出中国房地产市场化的基本框架:就是明晰相对产权，形成市场主体；建立有效供求机制，实现货币化交易;完善价格机制，建立市场调节核心;建立法规和中介体系，保证市场有序、有效运行。以发达国家房地产市场化程度为参照系，选择7项指标及相应的具体替代指标，对照国际一般水平，大致确定中国理想(100%)市场化各指标具体标准。根据全国和天津相应的时间序列数据，采用简

5、单算术平均法计算出全国和天津市有关年份的分指标和总体的房地产市场化指数。上述文献在市场化内涵及其标准的理解，市场化程度计量的方法，样本数据的积累等方面为进一步广泛、深入地研究市场化问题奠定了的基础。但是，这些研究主要和共同的问题是:没有形成一个既能反映市场化实质，又能把整个系统划分为逻辑上可相加、不重复、无遗漏的若干部分的统一框架。而关于房地产市场化的研究，框架标准相对粗糙、样本及数据的限制、不恰当替代指标的使用，使研究结果还难以较准确地反映现实。市场化或自由化所涉及的根本问题就是政府与市场作用的领域及边界问题。而对于政府与市场的关系，经济学家从监管这一角度进行了长期的理论探索。以

6、庇古(Pigpu，1934)为代表的“福利目标理论”或“公共利益目标理论”，描述了由于市场失灵，政府应该做些什么，实际做了什么。而以芝加哥大学的法与经济学学派坚持市场和私人秩序可以在没有任何政府干预的情况下解决绝大多数市场失灵问题；以科斯(Coase1960)为代表的“契约理论”提出在竞争和私人秩序不能成功解决市场失灵的少数情况下，可由法院制止侵权行为；以施蒂格勒(Stigler，1971)为代表的“俘获理论”，提出即便在最低的限度内，也难保证政府干预的结果会是无效或有害的。但是大量的事实证明完全否定政府的作用显然是不正确的。安德烈■施莱弗、詹克夫等有关监管的“公共强制理论”提出，

7、经济生活的社会控制策略主要包括从无序到专制的四种类型：市场竞争秩序、私人诉讼、监管式的公共强制和政府参与。这四种类型每个都不完美，任何一种制度安排都需要在无序成本和专制成本之间做出权衡，这种权衡的结果被称为“制度的可能性边界”。利用这个理论，结合特定国家及产业领域的数据，通过四种类型制度的两种成本的比较研究，可以检验不同社会控制策略所产生的效果。本文认为：（)一个国家、地区或一个产业是一个系统，其最佳控制策略应该是这四种策略制度的组合。⑵四种类型制度反映的都是不同的政