执行房地产案件若干问题研究

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1、执行房地产案件若干问题研究本文拟就人民法院执行案件中涉及房地产的有关问题，针对房地产特殊的法律属性，研究分析切合实际的操作方法。　　关键词人民法院执行房地产　　简介：安妮，安徽大学法学院经济法学课程进修班2006级研究生，研究方向：民商法。　　：D926.1：A：1009-0592(2011)12-164-02　　　　一、房地产实际所有人与登记名义人不一致的处理　　对房地产进行执行，首先必须确定作为执行标的物的房地产是否属于被执行人所有。房地产作为不动产，其所有权的归属原则上以房地产管理的登记为准，对于

2、已登记在被执行人名下的房地产，基于物权变动的公示公信原则，即视为被执行人所有，人民法院可以对该房地产采取执行措施。但在现实生活中，由于当事人的疏忽或者房地产管理部门的工作失误等原因，房地产的实际所有人与登记名义人不一致的情形也不在少数，如果完全依据登记确定房地产的所有权并予以执行，就很容易损害房地产实际所有人的合法权益。　　民事执行只能执行被执行人的财产或者被执行人在共有财产中的份额，而不能执行案外人的财产，以确保执行工作的正确性。如果作为执行标的物的房地产确属案外人所有，也应当允许案外人提出执行异议以

3、寻求救济。实践当中，案外人主张房地产所有权的，通常有两种情形。一种是案外人对作为执行依据的法律文书所确定的房地产所有权归属有异议，对于这种情况，执行人员应当按照规定进行审查，如果法律文书确有错误，中止执行后按审判监督程序处理。另一种是法律文书的内容不涉及被执行房地产权属，案外人对法律文书本身也没有异议，但认为被执行的房地产属自己所有不应作为被执行财产而提出异议。对于这种情况，如果经审查认为案外人确有充分证据的，可以批准中止对该房地产的执行，待案外人通过行政程序或提起诉讼确权后再决定是否恢复执行。　　房地

4、产实际所有人与登记名义人不一致的另一种表现，就是本属于被执行人所有的房地产被错误登记在他人名下。对于未登记在被执行人名下的房地产，在房地产管理部门登记的案外人与被执行人均认可该财产属于被执行人，且登记名义人书面认可登记在其名下的房地产实际属于被执行人时，人民法院经审查没有发现规避法律行为的，可以将其做为被执行人的财产执行。在房地产管理部门登记的案外人否认该房地产属于被执行人时，应当如何处理法律没有明确规定。笔者认为，申请执行人如果认为登记与实际权属状况不一致的，可以申请房地产管理部门撤销该登记或者向法院

5、提起确认登记错误的诉讼，经房地产管理部门撤销该登记并转登记为被执行人名下，或人民法院确认登记错误时，方可作为被执行人的财产进行执行。　　二、关于被执行人未登记房地产的执行　　对于被执行人实际占有、使用，或者虽未实际占有、使用，但事实上享有所有权的房地产的执行，应当区分不同情况采取不同方式处理。　　一是违法建筑不能直接作为被执行人的财产执行。尽管有学者指出，即使是违法建筑，也不因其无从办理所有权证而丧失对物的所有权。但违法建筑毕竟缺乏关于物权公示所要求具备的必要条件，对于被执行人实际占有、使用的违法建筑，

6、在未得到房地产管理部门的补充认可之前，不具有合法的财产价值。　　二是对被执行人依法律规定、司法判决或者特定法律事实取得的房地产，虽未办理登记手续，也可以纳入被执行人的财产予以执行。例如因继承取得房地产所有权的，被继承人的合法遗产在继承开始时自然转归继承人，继承房地产所有权无须经公示而生效。　　三是被执行人的拆迁安置房屋，执行法院可以在房地产管理部门的协助下予以执行。拆迁安置房屋是公民的合法财产被依法毁损后所获得的一种实物补偿，如果根据被执行人持有的产权证明、票据、拆迁补偿协议以及相关档案记载足以能够证明

7、属于被执行人所有的，即使被执行人未办理登记手续，仅表明该房地产在物权公示方面存在一定的权利瑕疵，但这种瑕疵可以通过及时办理登记手续得到有效弥补。　　四是被执行人通过合同行为，如购买、互换或者接受赠与等受让的房地产，如果主要合同义务已经履行完毕，有关当事人没有争议，但尚未办理过户登记的，法院可以要求房地产管理部门协助办理登记，而后对该房地产予以执行。　　五是案外人以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经过工商行政管理部门登记的，在该公司作为被执行人的情况下，如果该房地产在执行期间尚未办理过户登记的，可以将

8、该房地产视为该公司的财产予以执行。　　三、对被执行人已转让但未登记过户房地产的执行　　在被执行人已经将其所有的房地产转让给第三人，双方已经签订了转让合同或第三人已支付了房款，有的甚至已实际占有了房产,但尚未到房地产管理部门办理登记过户手续的情况下，受让人往往会基于转让合同提出执行异议。　　对于此类房地产的执行，根据城市房地产管理法等法律规定以及不动产登记的公示公信原则，房地产物权的变动必须经过登记，如果当事人仅仅达成房地产转让的合意，但没有