[经济学]北京房地产简单分析

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1、北京房地产简单分析成员：刘森2010300070027张译2010300070028丁映峰2010300070034孙一腾20103000700411.房地产市场的需求。  房地产市场的需求可以分成以下几个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，有能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房

2、产品的需求取决于消费者支付能力(A)、消费者需求意愿(W)和消费者人数(N)等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入（I）、房价(P)的影响，住房的需求意愿(W)主要受社会文化(C)影响、替代品与互补品的可得性与价格（B）两个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。因此我们可以得到简略的需求函数D=D（A,W,N）其中A是关于收入I与房价P的函数：A=A(I,P),>0，<0.W是关于C和B的函数：W=W(C,B),由于文化因素的影响需要较长时间的沉淀和积累，相对的短期内看做常量；<0;而且我们容易看出需求函数中：>0，

3、>0，>0 为何北京房地产的需求居高不下呢?我们认为有以下的一些原因：一是住房的基本需求是刚性的。住房是人类生存和发展的必需品，满足人们基本生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。如果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。因此，无力自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须优先满足的需求。二住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。随着居民收入和生活水平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等

4、一系列更高的配套功能要求。这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。　三是住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。住房是资产，可以变现，可以继承。与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实。现新的住房需求如卖掉５０平方米的住房在同一区域再购买８０平方米

5、的住房，只需增加３０平方米的资金就可以实现。2.房地产市场的供给。房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿(W)、供给能力(A)，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策(G)、厂商主观意愿(F)；厂商的供给能力主要取决于房价(P)、厂商的生产技术与生产能力(T)、投入品的价格(I)。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。简略的供给函数S=S(W,A),>0,>0.且W=W(G,F),由于目前过热的房地产市场，政府政策在于增加房产的供给来满足日益增长的需求

6、，则>0;厂商的意愿意愿越高，供给自然越多，则>0;而供给能力A=A(P,T,I),房价越高，厂商的利润越高，因此厂商倾向于销售更多的住宅，>0;厂商的生产技术与生产能力(T)的提高使得房源更加充足，>0:而投入品的价格(I)的上升，使得厂商的成本上升，压缩了厂商的利润空间，则<0 住房供给还受到以下一些因素的影响：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的

7、供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。　二是住房供给成本和级差地租关系大。住房价格在很大程度上不取决于建筑成本，而取决于级差地租。绝大部分土地和住房必须经过充分的反复交易，才能使级差地租的真实水平被发现。所以，在市中心地区、交通方便地区或具有独特资源环境条件的地区（如靠近海滩、公园等），土地稀缺、地价昂贵、拆迁成本巨大，住房供给的成本持续增大，导致房价不断增高。三是住房供给的周期性明显。由于住房这种特殊商品不能生产线生产，且是非标准化生产，因此，住房供给不是均衡的供给，受建设周期影响较大，与住房需求相适应的供给总是处于滞后状态，所以，在一个

8、时点上，总是表现出住房的供不应求或供过于求。3.房地产市场的局部均