产品基础知识培训教材

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1、易居中国房地产学院培训讲义易居中国房地产学院沈阳分校培训教材（产品基础知识类）二〇一〇年十一月12/12易居中国房地产学院培训讲义产品基础知识——住宅规划一住宅规划——基本概念1居住区2居住小区3居住组团4城市规划用地：4.1居住区用地（R）：R=R01+R02+R03+R044.2住宅用地（R01）：指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）4.3公共服务设施用地（R02）：指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等4.4道路用地（R03）：指宅间小路以

2、外的各级道路、小广场、停车场4.5公共绿地（R04）：指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带其他用地：指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等5规划常用术语及指标5.1用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。5.2容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。总建面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、

3、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……，净用地面积指居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地5.3建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多。正常情况下，居住区建筑密度一般在12%~30%5.4道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。5.5建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。5.6城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。5.7绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在

4、3米以上的绿化才算在绿化面积中）。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算，不包括：屋顶、露台的人工绿地。5.8房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。７０％至８０％的使用率比较合理。5.9集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10％。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围

5、之外。5.10公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米12/12易居中国房地产学院培训讲义块状带状绿地400平米，宽度不小于8米5.11日照间距：为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日

6、照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。6停车设施规划设计停车设施规划设计：单建式、附建式、混合式7住宅群体组合基本要求满足功能、经济、美观要求，日照/通风/安静/舒适/方便/安全/交往8住宅群体组合基本形式行列式、点群式、混合

7、式二住宅规划——基地特点1滨水滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。2坡地山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。3高尔夫高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。4平地三住宅规划——规划图分类1鸟瞰图鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。2总平面图总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。3各类分析图分析图就是对总平面图的道路

8、交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。从规划——小区路——组团空间——院落空间，其中“组团”就是组成小区的基本单元。4组团平面组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。12/12易居中国房地产学院培训讲义产品基础知识——住宅景观一、住宅景观——景观风格景观风格：1.中式风格：中国传统园林是表现自然，赞美自然，是自然美景的艺术再现，从理水可以看出：中国园林中水的表现形式是描写自然界的河