宏观调控房地产市场

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1、我国房地产市场宏观调控成效不显著的症结所在一房地产市场现状从1998年以来，中国的房地产市场进入一个快速乃至高速发展的轨道。从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等措施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路

2、飙升。房地产市场现状仍将持续发展，是源于房地产市场需求仍在不断扩大的实际，这基于四个不停步：一是中国的城市化不停步。我们的城市化进一步发展已经从过去十年沿海特大城市为中心，进一步转向二三线城市、中小城市以及小城镇。二是中国的老百姓住房的改善的速度和规模不会停步。三是让老百姓拥有资产不会停步，国家会鼓励大多数人成为有产者。四是让农民进城这件事不会停步。因此中国老百姓的住房需求仍将有很大的改善余地。二政府宏观调控的历史发展我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在

3、成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。三宏观调控的具体措施为了防止和减小房地产市场的波动，必须适时地采取调控措施，不仅要保持房地产总供给和总需求在总量上的基本平衡，而且还要求两者内部结构的平衡和相互适应。　　温家宝总理组织召开的国务院常务会议，会议要求房地产市场的调控，第一，调整供应结构，增加建设和管理，控制高档商品，第二，健全市场体系，第三，发展住房信贷，强化管理，第四改进规划管理，第五加强市场监管，整顿市场秩序。　　将从土地的规划供应，建

4、设管理，资金，干部监督各方面联合整顿土地市场存在的开而不发，全而不用等现象。宏观调控的必须性一、房价下跌、成交量萎缩是市场正常反应，从根本上讲不是调控原因到目前为止，许多人仍把观望当作一个插曲，认为是房地产调控政策下的一个短期市场反应。其实不然，结合中国改革开放30年来的城市化、工业化发展来看，目前的房地产市场向下运行是房地产进入周期性调整的典型表现。中国经济不可能长时期这样畸型发展下发，房地产业也没有理由成为“日不落”行业。市场必须进行调整，一些开发商必须退出这个行业，被畸形高估的房价必须回调，这既是保证中国经济健康发展，也是房地产市场健康发展的前提。中国当前的问题仍是工业化带动城市化，而

5、不是空前地保持房地产业的大发展！二、房地产市场是一个需求主导型市场，只有调控需求才能调控价格房地产市场作为不动产市场，也作为大宗资本品市场，典型的买涨不买跌。然而，房地产市场又跟股市不一样，它不是个虚拟市场，其背后是实体经济在发挥作用。一旦我们在市场行情好时顺应需求的“胃口”，无节制地供应土地和住房，包括土地、房产的各种资源闲置与浪费便会成为必然。因此，任何一次房地产过热和泡沫过后，便是“烂尾楼”和“欠账鬼”。房地产市场如果放任自流，最终的结果就是骤然破裂，因此，在当前本应挤破小泡沫之时，却主张救市，无疑是让得了小病、本可以自救的开发商铤而走险，在若干天之后暴亡！因此，房地产市场从来是一个需

6、求的事，不是供应的事。前几年老百姓喊房价高时，开发商会说是地荒，政府不断地被迫加大供应量，然而加大土地供应量的后果除了抬升地价（然而，不研究土地经济学的人向来以为增加土地供应量可以降低地价，而土地经济学中增加土地供应量只能提高地价！）之外，房价却一浪掀过一浪！三、“刚性需求”从来是子虚乌有、害人不浅！不知从什么时候开始，在中国的房地产市场上出现了所谓“刚性需求”这样莫名其妙的词汇。事实上，只存在“刚性需要”，而不存在“刚性需求”，两者的差别在于，需求是有购买力的需要，是一种可交易的力量。而只有需要却无购买力，就真应了任志强先生说的只给富人盖房子。当人无力购买房屋，却又要体面地居住时，政府就有

7、义务通过经济适用房、廉租房等公共住房形式、用全体纳税人的钱来对这些弱势群体进行救助。任何一个国家都是如此，任何一个政府也都理由如此，而让一个商业性的房地产市场来解决无购买力的人的住房问题，是天大的笑话，房价再低也不可能让无能力的人购买。不仅如此，高企不下的房价产生了巨大的财富转移效应，占据房价比重的30%-40%的货币支付力，通过地价形式流向了国库，由此造成了国民财富向国库的转移，其背后是城市居民可支配财富的