公共租赁住房退出机制分析

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1、公共租赁住房退出机制分析赵凤摘要：本文分析了我国及其他国家实施公共租赁住房管理的经验及教训，指出后期大规模公租房进入市场后最大的难点在租住过程的动态管理和退出管理。通过分析杭州市公共租赁群体住房满意度和退出意愿的量化信息，提出适应浙江省的公租房退出机制的设计，提高运转效率和增强住房者的满意度。引言现有学者对公共租赁住房政策的研究，着眼于国家经验的比较分析，但现有研究对公共租赁住房在实施过程的动态管理和退出的管理缺乏实证研究和可操作性，文章以杭州为例，通过问卷调研和专家座谈会，收集大量的公共租赁住房群体在申请居住和退出的数据，通过

2、对受访者满意度的分析，构建公共租赁住房的退出机制的模式。一、杭州公共租赁住房管理概述1.杭州公共租赁住房管理现状公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，其主要特点有保障性，政策支持性和租赁性。2014年8月，浙江省公共租赁住房开工建设量3万套，2010年至今，本省新开工公共租赁住房合计21.6万套，后续对廉租住房与公共租赁住房并轨，后续如何对投入使用的公共租赁住房加以合理的管理，尤其是实施退出管理，对于该项政策的意义重大。现阶段准入过程的管理主要通

3、过受理窗口，本人申请，有一定公租房轮候期，对确定符合条件的租房者选房确定后，签订公租房合同示范文本，明确租赁双方权利义务。公租房的所有权人及其委托的运营单位应当依合同约定，现阶段公租房的年度建设计划、完成情况、分配对象、分配过程、分配结果都具有透明性和可操作性，还没有开始进行的退出情况。选择了杭州已经交付的项目田园小区作为调研的对象，对居住者的满意度，未来的购房意愿，以及现阶段对今后退出态度做了调研。调研过程中发现政府投资的项目，居住者作为福利的享受者其满意度不高，未申报成功的人群满意度更低，这样非常不利于一项政策的循环使用。2

4、.现阶段公共租赁住房管理存在的问题“住房状况”是衡量居民生活质量的重要指标。本次调查侧重的“住房满意度”，真实体现了公租房制度的实施效果，为后续出台多层次住房保障制度提供科学依据。1.政府办公效率评价不高房产在交付前，主要受到杭州住房保障和房产管理局管理，接受日常的受理，资格的审核，房产的分配等工作。社区或街道的劳动保障站在资格审查环节起到主要的监督作用。受访人群的意见见下表：2.居住受益者满意度不高对于小区配套的成熟度满意度较低，分析原因如下：（1）本次受访人群多为老年人群，上班人群，对于申请住房的配套有一定要求，老年人群对就

5、医，生活的配套有较高的要求；上班人群对交通及配套有较高的要求。（2）此次定点调研的田园小区，是一个刚交付的公共租赁住房小区，目前在交付阶段，配套基本没有。小区附近只有一个快餐店，其他生活配套需要的超市，菜市场还没有进驻。交通的便捷性：已经交付的小区基本有公交线路，能满足基本的出行需求，但是对于上班的人而言，就显得不够方便。（3）对于装修的实用性问题，问题存在很多。在现场访谈过程中，了解到了很多，但是属于个别问题，不具备普遍性，个别租户觉得过于简单，原因是他们没有退出的意识，认为申请到房子，就是自己的房子；有些访谈者认为装修不符合

6、个人的需求。存在一个普遍的问题是，一些容易损坏的装修，后期的维修费用由谁来承担。防盗门窗的安装由谁来付费等等。通过上面的满意度数据显示，受访人群对居住的满意度高，申请环节及居住后的管理都非常满意，但是在环境，管理及租金方面满意度不高。3.调查对象特征分析其中，对表四中的人群未来购房意愿分析发现，本科及以上学历人群中，有购房意愿含（愿意和有能力购买）的人数所占比例为82%，大专学历的人群有购房意向的占91%，高中及中专的占63%，高中以下的占47%；对表五中的人群购房意愿分析发现：退休人员愿意买房比例最低，占11%，其次是其他人员

7、占28%，正常工的购房意愿是47%，无业人员的购房比例是55%。本次调研对性别比例忽视，以年龄及家庭为调研单位，符合公共租赁住房申请中的基本要求，受访者的工作年限有较大的差异，有刚参加工作，也有工作15年以上或者退休人群，学历水平也从研究生到初中各不相同。三、基于满意度的退出机制设计1.公共租赁住房退出机制设计的目标（1）总量平衡公共租赁住房退出机制设计，要以实现公共租赁住房总量平衡从而提升其使用效率为目标。总量平衡意味着维持一定的公共租赁住房退出率。通过合理的退出机制，使该部分家庭退出被保障群体，该部分家庭在全体被保障对象中所

8、占的比例将保证一定规定的退出率。（2）良性循环一定比例的“退出—进入”率将带来公共租赁住房供求关系的稳定，最终实现公共租赁住房的良性循环。（3）规范运作公共租赁住房带有社会福利性质，其退出管理应实现规范运作。规范的退出管理机制意味着管理的流程和方法公正透明，相关