xx市农村土地流转现状分析及政策建议

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1、XX市农村土地流转现状分析及政策建议xx市农村土地流转现状分析及政策建议土地问题是解决“三农”问题的核心和基础，也是物权立法十分关注的焦点。在我国农业发展的新阶段，重要的是稳定家庭承包责任制的前提下，推动农村土地流转制度改革，促进农业发展。农村实施土地流转的重要意义就在于稳定和完善农村土地承包关系，按照“自愿、有偿、规范、有序”的原则，鼓励农民向城镇集中、工业向园区集中、土地向规模经营集中，更好地解决“三农”问题，实现农村地区的工业化、城镇化和农业现代化。近年来，随着农业和农村经济的发展，特别是农业产业化经营的兴起和农村劳

2、动力转移的推进，农村集体土地使用权流转在我市速度明显加快，规模不断扩大。农村集体土地使用权的流转推动了农业产业结构的调整，促进了农民收入的增长，多渠道增加了农业资金投入，发展了土地的适度规模经营。农村集体土地使用权流转在我市总体上仍然处于起步阶段，因此，如何引导、完善、规范农村集体土地使用权的合理流转，是当前摆在我们面前的重大课题。一、农村土地流转的概念及流转方式土地作为一种生产要素，只有合理流动，冰能提高使用效益，也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质，所以土地流转是必然的趋势。所谓农村土地流转，是指在农村土地所有

3、权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地使用权（经营权｝从承包经营权屮分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。农村土地流转主要有五种方式，一是土地转包，即承包农户将部分或全部土地的使用权，以一定条件自发转包给第三方经营，一般从事种梢业生产。二是土地转让，即承包农户将部分或全部土地使用权转让给发包方或本集体经济组织其他成员经营。三是土地置换，即各农户为方便耕种相互调剂承包的地块。四是土地入股，即承包农户将土地使用权折成股权，农户凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股分红。五是土地租赁，即承包户将部

4、分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织以外的法人或个人经营农业，承租人向承包方缴纳租金。二、我市农村土地流转存在的问题近年来，随着农业结构调整，农村二三产业的发展和农村劳动力的转移，农村土地流转呈现加速的态势。土地流转是农村经济发展的必然趋势，反映了生产力发展的客观要求。在江浙一带以及一些农业较发达的地区，土地流转的面积逐步扩大，流转形式不断丰富，它有效促进了农业结构调整和产业化经营，推动了土地适度规模经营，增加了农业投入，拓宽了农民增收渠道。目前我市农村出现的土地使用权流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置的要求，总

5、体上是健康的。但是由于思想意识落后、家庭联产承包生产模式自身的不完善及缺乏健全的市场机制和有效的管理机构以及东西部农业发展差距人，在市场经济条件下土地流转仍存在一些问题，集中反映在以下儿个方面：一是土地流转缺乏必要的引导。目前，我市农村集体土地使用权流转还处在探索阶段，政策面的缺失增加了土地流转的纠纷和风险。同时，土地流转还没有成为我市各级主管部门经常性指导的工作，工作程序不明确，满足不了当前农业结构调整、发展效益农业和适度规模经营对土地流转的政策指导需要。二是土地流转不规范，缺乏契约约朿。农户叫的自由流转大多为口头协议，

6、缺少书面合同，矛盾纠纷难以避免；私下流转大多不申请、不登记、不报告，集体经济组织也少加千预，流转无序；农户委托集体经济组织（统一发包的）缺少农户委托书，统一发包中由于对预期增值认识不清或者漠视，造成对农民、集体利益的损害，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。三是土地流转市场化程度低，缺少中介服务性机构。土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏一个巾上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面狭小。三、促进农村土地流转的政策建议土地是最重要、也是最基本的生产要素，但是从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流

7、转，土地的潜能发挥就受到了极大束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权经营权机械统一的模式明显不适应农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活跃起来。（一）提高对做好土地流转工作的认识。土地流转是农村经济发展，农村劳动力转移的必然结果。我们要从有利于农村生产要素合理流动，有利于促进农业结构调整，有利于增加农民收入出发，积极引导和规范土地流转，制定切实可行的耕地保护制度，严格征地程序。（二）坚持依法、自愿、有偿的原则。一是因地制宜，考虑各乡镇实际和经济发展水平，在适当的时间推行。二是依法流转，规范有序。

8、严格执行中央政策和有关法律，依法流转。三是自愿选择，互利有偿。农户是土地承包和流转的主体，有权自主选择是否流转、流转形式和流转对象。对集中成片流转的，须征得农户的一致同意。（三）规范和完善土地流转合同。土地流转关系确定后要签订合同,并备案。合同应包括双方当事人姓名、住址、流转土地种类、面积、质量、流转期