城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

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1、城市土地储备制度对房地产市场的影响分析　　　　国务院在2001年4月发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”拉开了中国土地储备制度的帷幕。2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。到了2005年，招拍挂已经成为经营性土地出让的唯一途径。　　在城市土地储备制度建立的前提下，政府是土地的唯一供给者。假设：（1）土地供给量是根据国家宏观政策和经济发展的要求指定的，那

2、么它应该是一个合理的供应量，作为开发商只能去接受；（2）需求土地的开发商是理性的；（3）市场上的每宗土地都是同样的，是无差异商品。那么采用招拍挂的土地出让方式，通过引进市场机制，让开发商根据自己的能力来进行公平的博弈取得土地，参与者的竞争愈加激烈，最后的交易价格就愈能反映真实的土地市场价值，因此，城市土地储备制度将原本真实的市场价格揭示出来。相反，土地协议出让方式容易导致市场交易的暗箱操纵，导致开发商与政府某些部门相互勾结，滋生腐败，致使国土资源大量的流失，它所形成的土地价格必将远低于土地招标拍卖挂牌供地政策下形成的市场均衡价格；同时，将导致需求大于供给，出现超额需

3、求现象。　　　　二、城市土地储备制度放大土地价格信号　　　　（一）影响土地需求因素分析　　1.城市化。城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。目前，一般采用城镇人口占总人口比重这单一指标来测量城市化水平，根据这一指标，至2003年底，中国城市化水平已达到40%。城市化是一个国家或者地区实现人口聚集、财富聚集、技术聚集和服务聚集的过程，在这个过程中各种用地需求量不断增加。城市化在用地需求上应分为内涵增加需求和外延扩大需求。在城市化过程中，新增用地还是以外延扩大增加用地规模为

4、主，城市化带来的人口膨胀、商业繁荣、工业规模扩大将刺激用地需求，并抬高了土地市场价格，这时城市化会推动土地需求价格曲线外移。　　2.人口增长。土地需求的本质即人口增长对土地的需求，人口增长可以分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增长或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量的增加或减少，即迁入的人数和迁出人数的净差值。在单位区域内，影响地价的是相对人口密集，一般来说，人口密集高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。同时，人口

5、密集增加可能会刺激商业、服务业等的发展，提高商业和服务业用地的市场价格，人口增长会引起住宅商业用地需求价格曲线外移。　　　3.土地投机。城市地上建筑物具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长等特点，而且城市土地供给又缺乏弹性。土地供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因素。由于在土地市场存在着大量的正反馈交易，即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。如果投资者预期地价很快将上升，就会以目前的市场价格购入一定量的土地，然后再以上涨后的价格出售，从而获得高额收益。在正反馈效应下投资者都将采取这种投机方式，

6、就会造成土地市场上只存在买者而缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求平衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成土地价格投机。　　假设土地成本为0，图中两块阴影的面积相等,即出让土地得到的直接收益相等，即政府在近期收益相等的情况下，选择A2点供应土地将多增加（A2-A1）的土地供给量,同时失去（A2-A1）的土地增殖的利益，那么作为土地垄断者的政府最求利润最大化肯定将采取减少土地供应的方式。　　（三）土地价格信号放大机制分析　　土地储备制度建立之前，我国土地需求者主要从以下几种渠道获得土地：一是通过无偿划拨方式取得土地；二是在“隐形市场”

7、上，从拥有国家或集体土地使用权的单位和个人入手，未经政府同意或未办理任何补交出让金手续，获取非法供给的国有或集体土地；三是从一级市场经过有偿出让的方式获得土地；四是通过二级市场，以土地使用权剩余年限相应的市场价格从原土地使用者手中购得土地。土地储备制度建立以后，第一二种非市场渠道得到有效的控制，无偿划拨一级通过隐形市场获得的土地数量均将减少，大部分需求将转移到第三四种渠道，土地需求者基本上依赖市场土地途径获得。　　　　三、城市土地储备制度转变房地产企业经营模式　　　　土地储备制度实施之前，我国房地产业进入壁垒实际上并不高。一般而言，进入壁垒包括资本量、规模经济和