房地产估价原理与方法

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1、房地产估价原理与方法[摘要]：本文介绍了房地产估价原理及方法。首先，从房地产的基本特性出发，结合我国房地产估价情况，系统阐述了房地产估价的基本理论；然后根据房地产价格形成的基本思路，详细介绍了目前房地产估价中的常用方法。[关键词]：房地产；估价；方法；随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。一、房地产估价原理（一）房

2、地产估价的意义从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推断。房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够计算出来的，评估是应考虑该房地产

3、的特性及房地产市场的所有潜在的影响因素。（二）房地产估价的基本内容（1）估价对象估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中房地产估价对象主要有土地、建筑物、房产等。（2）专业估价人员房地产专业估价人员是指经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。（3）估价目的估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。不同的估价目的，来源于对估价的不同需要；不同的估价目的，将影响估价结果。（4）估价的原则估价原则是指人们在该房地产估价的反复实践和理论探索中，在对

4、房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价后动中应当遵循的法则或标准。（5）估价程序估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性及时间操作性所排列出的先后次序。（6）估价方法9一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：1.基于理智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取；2.基于明知的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路

5、来求取；3.基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。（7）价格影响因素（8）估价时点（9）客观合理价格的判断与推断（三）房地产估价人员（1）估价师的基本条件一名合格的房地产专业估价人员，应当具备的基本条件：1.房地产估价方面的扎实的理论知识；2.从实践中积累起来的丰富实务经验；3.实务操作中的良好职业道德。（2）职业道德的要求房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面：1.应做到公正、客观、诚实，不得做任何虚伪的估价；2.应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲或其

6、他有利害关系人有关的估价业务；3.如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该估价委托；4.应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5.应执行政府规定的估价收费标准，不得一不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，行不正当竞争；6.不得将资格证书证借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。（一）房地产估价目的估价目的是指一个具体估价项目的期望用途，它源于对估价的需要。现实中此类的估价目

7、的主要有：土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房地产租赁价格评估，房地产抵押价评估，房地产保险评估，房地产课税评估，征地和房屋拆迁补偿评估，房地产分割、合并估价，房地产纠纷估价，房地产拍卖底价评估，企业各种经济活动中涉及的房地产估价，以及其他目的的房地产估价。（二）房地产估价的基本原则（1）合法原则合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，遵循这一原则即是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。（2）最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原

8、则的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需满足法律允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产最高价值的条件。最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值最大化这四项标准，并在估价中按照这四项标准一次筛选。（3）均衡原则9房