保利西芯大道项目定位报告压

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1、谨呈：保利（成都）实业有限公司保利西芯大道项目定位报告思路脉络［项目发展方向初判］［市场研究与机会点分析］［项目整体规划布局原则及方案优化建议］［项目定位及整体调性构建］［项目总体开发策略］PRAT1：项目发展方向初判地块位置：位于城西外羊西板块羊市街西延线上，紧邻城西高新技术开发区，区域拥有良好的文化、科技、政务、金融及生态环境。【1.区位优势】周边配套设施：超市：欧尚、西单商场、沃尔玛、家乐福教育：14所大学及其二级学院，成都外国语学校附属小学、成都实验外国语学院、中海国际学校、四川外语学院成都学院、西南交大犀浦分校、川大工商学校、电子科技大学等名校综合体：投资13亿元的城市综合体“西城

2、首席商业广场”已与世界500强企业家乐福、苏宁电器等大型高端连锁超市企业正式签约。休闲娱乐：一品天下美食街、紫荆电影签约落户中海国际社区、两河森林公园教育配套集中在地铁2号线及羊西线沿线区域，IT大道沿线区域入驻大量信息科技类企业，高校经济圈及产业集群效应对区域提升作用明显；大型生活配套已规划，但呈现尚需时日。高等教育圈高科产业圈成都首个“双铁”交通区域，地铁2号线和成灌城际铁路交汇点，重要枢纽站换乘中心，公共交通、轨道交通体系已呈环网发展。项目地块东北面约30米处即是地铁2号线出站口。【2.区域交通】高新技术开发区作为未来“中国IT第四极”规划，吸引大量外籍高管、海归人士和高级科技人才汇聚

3、于此，文化和科技基因的融合，注定这里将形成一种新兴的中产阶层文明，成为高知、高智、高质的城市财智主流阶层聚居地。入驻企业名单：富士康攀钢迈普大唐电信摩托罗拉IBMINTEL国腾戴尔成都旗舰基地【3.产业规划】本案三面临路，北侧临实验外国语学校，西侧临西区科技园，南侧临雅驰工业园，东侧临建工书香府邸。东北侧临地铁出站口，四至环境不良影响较小，地块边界清晰方正，内部平整，无自然资源，道路通达性较好；NN:百草路S:西芯大道W:西区科技园E:天目路NSWE项目北面：实验外国语学校项目西面：西区科技园项目南面：雅驰工业园项目东面：书香府邸【4.地块四至】项目占地：约184亩地块性质:商业用地，兼容不

4、大于建筑面积50%的住宅总建筑面积：约30万方容积率：≤2.5建筑密度：≤45%限高：以红线图中航空限高控制中轴线分为左右两侧。左边靠北的限高是32米(≤10层)，靠南的限高是28米(≤9层)，右侧整体限高是52米(≤17层)住宅建筑面积：≤15万方商业建筑面积：≥15万方楼面地价：约400万/亩，约2450元/平米项目开发用地工业用地限高32米限高28米限高52米本宗地商业兼住宅用地性质，无自然资源，三面临路，一面临工业园，2.5的容积率、限高、较高的建筑密度指标、楼面地价等综合因素，已经基本决定了本项目是以：商业为主，复合小高层住宅物业的发展方向项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目

5、整体定位“城西高科核心，财智人文社区”区域未来随着中海国际社区、新里派克公馆等一系列品质型居住社区的建成与入住，将会极大提升区域居住品质；同时随着沃尔玛、家乐福、苏宁电器等大型商业综合体的建成，未来区域将会形成一个较为集中的财智人群品质居住区。地块资质普通，商业体量大，对高端住宅定位难以支撑本项目区位条件优越，但地块自身无环境资源优势，商业体量大，限高，临工业用地等综合指标，对打造如别墅，多层等高端物业较难形成有利支撑。因此项目的规划打造方向基本判定为：商业为主，复合小高层住宅物业的发展方向区域未来将会形成一个集合科技产业与教育经济，由双铁带动的财智人群集中住区企业开发目标的选择本项目作为保

6、利2011年城西重点的现金流项目，需要实现快速资金变现，同时通过精品项目打造进一步提升企业品牌；【明确此次报告需解决的核心问题】235项目现有产品定位及规划布局的市场论证？基于市场、客户感受、销售的角度出发，对现有规划及产品的优化建议？项目整体的定位及调性构建？我们面临怎样的区域竞争市场，对项目有什么启示？项目大体量的商业，如何进行业态构建及消化？41思考1consider：区域竞争市场解读及启示大量品牌房企入驻，区域逐渐形成两大房产带。从客群及距离因素来看，高新西区板块与本案所在的羊西线区域形成主要竞争。该区域内将形成两条房产带：国宾-羊西房产带：以中海国际社区为核心，沿蜀西路向外延伸，聚

7、集了新里派克公馆、炎华置信•西江月、万科•金域西岭、华置西锦城、中水电西岸观邸等楼盘。高新-郫县房产带：沿成灌快铁和地铁二号线向郫县扩展，汇集了合景泰富•万景峰、华润橡树湾、上锦颐园、龙湖弗莱明戈等楼盘。高新西区—郫县板块国宾板块外羊西线板块中海国际社区万科中海炎华置信绿地交大中铁合景泰富华润保利新希望【市场竞争格局】板块项目名称建筑类型占地（亩）建面万平容积率套数面积区间主力户型外羊西线中海国际社区别墅多层