2013北京温榆河地块前期策划

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1、2013北京温榆河地块前期策划北京地区管理部、远联公司01,2013目录第一部分项目概况第二部分房地产市场分析第三部分项目初步定位第四部分项目初步设计方案第五部分项目开发计划第六部分项目效益测算第七部分对比方案第八部分综合建议1.1区位条件1.2规划条件1.3土地四至及现状1.4项目背景项目概况第一部分★项目位置五环四环万和公馆京承高速机场高速1.1区位条件—项目位置远洋LAVIE15号线孙河站温榆河1.1区位条件—项目位置孙河组团位于朝阳区孙河乡，京密路西侧，机场南线高速北侧，紧邻地铁15号线孙河站，交通便利。孙河组团距离东北五环五元桥约6公里，距离首都国际机场仅8公里；项目距离我司万和公

2、馆约7公里，距离远洋LAVIE仅约3.5公里。五元桥孙河组团机场南线高速路京承高速京密路地铁15号线东北五环万和公馆远洋LAVIE61.1区位条件—项目位置机场南线高速路京密路15号线孙河站地块位置2012年9月龙湖获取地块建面72923㎡容积率1.1楼面地价20158㎡1.1区位条件—周边配套：生活配套设施比较匮乏★项目位置商务酒店奥特莱斯红军公园综合超市婕妮超市1.5KM商务酒店商务宾馆汇佳幼儿园金色河畔高尔夫黄港高尔夫西谛桃园俱乐部1.2规划条件—规划指标位置朝阳区孙河乡北甸西村规划指标总用地面积97515.97㎡（其中建设用地58888.11㎡，代征城市公用用地38627.86㎡）用

3、地性质R2二类居住用地建筑面积地上总建筑面积：64777㎡容积率1.1建筑密度30%绿地率30%限高18m一级开发单位土地储备中心朝阳分中心1.3项目四至及现状项目建设用地内有一排高压线杆横穿项目用地，北侧有一排通讯线杆，北侧代征道路内有部分高压线杆及通讯线杆，宗地南侧有土堆；项目“六通一平”（无通热）供地。412356165234西边界温榆河地块内部地铁孙河站南边界京密路1.4项目背景—挂牌信息项目背景信息竞价时间2013年1月10日9:00——1月24日15:00（竞买申请截止到1月23日15:00）保证金共计人民币3.8亿元（1月23日15:00前交纳）起始价人民币12.35亿元（合楼

4、面地价19065元/平方米），其中一级开发建设补偿费119837.45万元付款进度1月23日支付竞买保证金，后续土地款2月上旬支付供地进度签订《土地开发建设补偿协议》且竞得人付清全部土地开发建设补偿费后5个工作日内，朝阳区分中心向竞得人提供具备“三通一平”条件的宗地；朝阳区分中心承诺最迟在本项目全面竣工前完成代征市政道路城市支路及支路下自来水、中水、雨水、污水、电力、燃气等管线的建设工作。竞价说明设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上竞公共租赁房面积；竞报公共租赁住房起始竞报面积为1000㎡，公共租赁房套型面积控制在60平米以内，政府回购价格为6500元/

5、平方米开发要求签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工，从约定的开工日期起三年内竣工11第二部分2.1城市房地产市场分析2.2区域房地产市场分析2.3项目周边竞争分析——联排2.4重点对标项目分析——联排2.5项目周边竞争分析——平墅2.6重点对标项目分析——平墅2.7市场分析小结房地产市场分析2.1城市房地产市场分析——量价走势整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳成交量回暖，同比增幅较大超60%：2012年前11个月北京市商品住宅成交81783套，共计985万平米，同比增长61%。自2012年3月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。价格走势平稳，同比微降4%：2

6、012年前11个月住宅市场成交价格20734元/平米，同比下降4%，全年价格走势平稳。各面积区间成交价格：120平以下成交均价16818元/平米，同比降2%；120-180平21111元/平米，增2%；180平以上31000元/平米，增2%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品46%。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日,数据包含住宅、公寓、别墅2.1城市房地产市场分析——成交结构2012年市场需求依然以首置首改产品为主，改善需求大幅释放，120-180平改善类产品成交同比增81%，远超全市平均水平成交结构：120平以下首置产品成交比例趋于稳定，保

7、持占总量50%上下；120-180平首次改善产品成交比例明显增加，由去年同期的24%上升至今年的29%，同比增幅约16%；180平以上二次改善产品成交比例下降严重，由去年同期的27%下降至几年的22%，同比降幅近20%。66%81%33%数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.1城市房地产市场分析——库存结构库存以120平以下刚需及180平以上高端别墅